Что сегодня толкает граждан на покупку жилья с помощью ипотеки, когда их реальные денежные доходы почти не растут, а процентные ставки плывут то вверх, то вниз? По мнению Анны Любимцевой, "люди понимают, что ситуация с экономикой может быть хуже, и стараются реализовать свой спрос пока не поздно".
Ситуация со ставками по ипотечным кредитам пока остается неопределенной. В течение прошлого года большинство банков их повышали. В апреле этого года лидеры рынка признали, что ставки стали чрезмерными и начали снижение. Одновременно начали снижать требования к первоначальному взносу. Если в прошлом году он должен был составлять 30 процентов стоимости квартиры, то сегодня уже 20. Кроме того, треть банков допускает кредитную нагрузку на семейный бюджет до 50 процентов, а некоторые даже до 80 процентов (в особых случаях, если доход семьи очень высок).
Однако куда подует ветер осенью, когда пройдет пора отпусков и народ традиционно активизируется, сказать трудно. В АИЖК считают, что до конца года, если ставка и повысится, то не более чем до 13 процентов.
Для сравнения: сейчас средняя ставка по ипотеке - 12,7 процента. Не исключено, что кто-то и снизит процент, но в этом случае следует ожидать повышения требований к качеству заемщиков.
В данный момент качество ипотечных заемщиков достаточно высокое. По данным АИЖК, на 1 июня 96 процентов кредитов исполняются без задержек. Среди проблемных кредитов только полтора процента - действительно критические ситуации, остальные задолженности скорее имеют технический характер. Для сравнения: в 2010 году в состояние дефолта попали 6,9 процента заемщиков, в 2011 году - 6,3 процента. При этом снижается и количество неплатежеспособных заемщиков, и размеры их долга.
Интересно, что с возрастом увеличивается размер ипотечного кредита и ухудшается качество обслуживания долга - к такому выводу пришли аналитики Национального бюро кредитных историй (НБКИ). Средний размер действующего ипотечного кредита у людей старше 60 лет - почти 3 миллиона рублей. При этом в данной возрастной группе самая большая доля просрочки - 6,2 процента. Самые ответственные заемщики - те, кому менее 24 лет. У них доля просрочки всего 0,5 процента. Правда, у них и самые скромные аппетиты - в среднем 1,3 миллиона рублей.
Между тем, согласно опросу заемщиков, проведенному Агентством ипотечного жилищного кредитования, около 40 процентов заемщиков периодически испытывают трудности с выплатой, и эта доля растет. Социологи поинтересовались, как люди будут себя вести, если станет сложно погашать задолженность по кредиту. Оказалось, что 51 процент обратится за помощью к друзьям или родственникам, чтобы продолжить погашать ипотеку. 21 процент обратится к банку-кредитору, чтобы договориться о рассрочке. 14 процентов сдадут жилье в аренду. Еще столько же уверены, что у них дефолта не случится. 20 процентов готовы продать другую имеющуюся недвижимость или имущество, ценные бумаги... Только один процент опрошенных заявил, что не будут выплачивать кредит до тех пор, пока не появятся деньги.
Кстати, довольно распространено такое явление, как перекредитование внутри семьи. Допустим, муж берет кредит, по которому потом возникает проблема. Чтобы ее решить, жена берет другой кредит, с помощью которого семья погашает первый. Собственно, в этой ситуации нет ничего особенного, ею пользуются не только наши сограждане. Но, похоже, скоро она перестанет безотказно срабатывать.
Как сообщил директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй Алексей Волков, НБКИ разработало и недавно запустило систему анализа социальных связей заемщика (не путать с социальными сетями в Интернете). Она позволяет по различным косвенным данным (например, адрес) выявить близкие связи заемщиков и спрогнозировать качество того или иного предполагаемого заемщика. Если, например, окажется, что один супруг имеет нехорошую кредитную историю, то на 50 процентов повышается риск того, что и у второго супруга будет та же ситуация. Подобная информация о социальных связях дает возможность банкам лучше оценить возможные риски при выдаче кредита.
Сейчас в досье НБКИ имеется 115 миллионов кредитных историй на 62 миллиона заемщиков - физических лиц, а это 80 процентов экономически активного населения. Ежемесячно в НБКИ поступает 10 миллионов запросов кредитных историй. И, похоже, эта цифра будет расти. Сейчас подготовлен законопроект, который предполагает обязательное информирование о заемщике хотя бы одного из аккредитованных бюро кредитных историй.