Сегодня активное строительство жилья ведется в существующих городах и в непосредственной близости от них, что ведет к увеличению плотности населения, перегруженности автомобильных дорог, напряженности с обеспечением объектами социальной инфраструктуры и, как следствие, к социальной нестабильности. Выход из сложившейся ситуации - комплексное освоение новых территорий в целях жилищного строительства, возведение городов-спутников, в которых граждане будут обеспечены доступным жильем, рабочими местами и необходимой социальной инфраструктурой.
Для развития проектов КОТ ЖС необходима разработка документации по планировке территории, проектированию и строительству объектов жилого, социального, общественно-делового и производственного назначения, а также объектов инженерной и транспортной инфраструктуры на земельных участках, находящихся в собственности субъектов РФ, муниципальных образований и в частной собственности.
Разработка такой документации может стать условием выполнения Указа президента РФ от 7 мая 2012 года N 600 "О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг" и основой для разработки федеральной целевой программы "Комплексное освоение территорий в целях жилищного строительства" (ФЦП "КОТ ЖС").
Исполнение такой программы позволит достичь социального и экономического результата. Во-первых, КОТ ЖС будет способствовать удовлетворению платежеспособного спроса на жилье экономкласса и созданию комфортной среды проживания человека за счет увеличения объемов строительства.
Во-вторых, сбережения граждан начинают активно работать в строительстве жилья, увеличивается объем ипотечного кредитования, растущие города-спутники с работоспособным активным населением привлекают инвесторов, в том числе создаются новые предприятия за счет увеличения объемов жилищного строительства, преимущественно экономкласса.
Указ президента РФ от 7 мая 2012 года N 600 "О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг", ФЦП "Жилище на 2011-2015 годы" и другие нормативно-правовые акты, к сожалению, пока никак не стимулируют застройщиков на возведение проектов КОТ.
В Госдуме находится на рассмотрении закон о ГЧП, но и он, судя по проекту, не ответит на многие вопросы, возникающие при реализации проектов КОТ.
В связи с этим нужно урегулировать отношения участников проектов КОТ ЖС специальным федеральным законом "О государственно-частном партнерстве в проектах комплексного освоения территорий в целях строительства малоэтажного жилья экономического класса". Его принятие необходимо в целях создания стимулов для выполнения Указа президента РФ от 7 мая 2012 года N 600.
Федеральный закон "О государственно-частном партнерстве в проектах комплексного освоения территорий в целях строительства малоэтажного жилья экономического класса" должен содержать правовые нормы, регламентирующие отношения публичного и частного партнеров при реализации проектов КОТ ЖС экономического класса. Закон должен определить зоны ответственности каждого из участников проекта - органов исполнительной власти субъектов РФ и местного самоуправления (объекты социальной инфраструктуры и подъездные дороги), естественных монополий (внешние объекты инженерной инфраструктуры) и застройщиков (внутриплощадочные коммуникации и дороги, строительство жилья).
Также закон позволит создать благоприятный инвестиционный климат, создаст равные условия государственной поддержки для застройщиков и инвесторов при осуществлении проектов строительства жилья экономического класса, устранит противоречия в действующем региональном законодательстве и, что особенно важно, создаст юридическую основу для распространения лучшего опыта на территории всех субъектов РФ.
Стимулировать застройщиков на возведение проектов КОТ ЖС могла бы ФЦП "КОТ ЖС" в случае ее утверждения постановлением правительства РФ и понятные условия взаимодействия с публичными органами власти, которые можно утвердить постановлением правительства РФ "Об утверждении типового договора о КОТ".
Существующая сегодня ФЦП "Жилище на 2011-2015 годы" не может в полной мере решить вопросы финансирования объектов социальной инфраструктуры. Например, для строительства школы в малоэтажном городе-спутнике Новом Ступино подготовлен проект с учетом требований СНИП, по которой ее сметная стоимость составляет 589 млн рублей, что подтверждено государственной экспертизой. В то же время на 2013 год для реализации подпрограммы "Стимулирование развития жилищного строительства" в рамках ФЦП выделено всего 976 млн рублей на объекты по всей стране. Поэтому только отдельная целевая программа для проектов КОТ ЖС, с жесткими требованиями и финансированием, сможет стать оптимальным решением для дальнейшего развития жилищного строительства в России. В качестве ключевого критерия отбора проектов КОТ ЖС для участия в федеральной целевой программе можно установить, что рыночная стоимость жилья в районе реализации такого проекта не должна превышать уровень, установленный минрегионом.