В силу законодательной неопределенности именно эти ситуации приводят к возникновению споров и судебных разбирательств как с налоговыми органами, так и между партнерами. Снизить налоговые риски позволит знание "узких мест" в законодательстве. Ведь зачастую по одному и тому же вопросу у минфина, ФНС и ВАС РФ есть разные точки зрения.
Наиболее частая проблема, по мнению экспертов, связана с применением налоговых вычетов до окончания строительства по стоимости строительных работ, не разбитых на этапы (при отсутствии авансовых счетов-фактур). Эту ситуацию эксперты считают существенным налоговым риском, что подтверждается наличием обширной судебной практики по этому вопросу.
Суть дела в следующем. "Налогоплательщики, осуществляющие капитальное строительство подрядным способом, с 1 января 2006 года получили право принять к вычету НДС, не дожидаясь окончания строительства объекта, при выполнении установленных НК РФ условий: работы приобретены для операций, облагаемых НДС; работы приняты к учету; у налогоплательщика имеются надлежаще оформленный счет-фактура подрядчика и соответствующие первичные документы. Однако эти поправки в НК в некоторой степени носят декларативный характер, поскольку зачастую на практике право на налоговый вычет приходится доказывать в суде.
Строительные компании - подрядчики ежемесячно предъявляют заказчикам акты по форме КС-2, справки по форме КС-3 и счета-фактуры на выполненные объемы работ, которые подтверждают, что налог в бюджет подрядчиками уплачен. Следовательно, принятие работы к бухгалтерскому учету у заказчика должно рассматриваться при соблюдении прочих условий как основание для применения налогового вычета.
Однако минфин и ФНС придерживаются по данному вопросу иной точки зрения и в случае отсутствия в договоре этапов выполненных работ считают допустимым применение налогового вычета только по окончании строительства объектов", - рассказала директор департамента абонентского обслуживания аудиторской компании МКПЦН Татьяна Винокурова.
Руководитель управления налогового и правового консалтинга "ФинЭкспертизы" Нина Козлова выделила еще одну проблему, с которой приходится сталкиваться при строительстве: упущения при оформлении внесения вкладов в простое товарищество, прежде всего прав на земельный участок, приводят к увеличению налоговой нагрузки участников строительства.
При строительстве недвижимости с использованием конструкции простого товарищества зачастую возникают проблемы с определением доли участников такого строительства в общей долевой собственности. Корнями эти проблемы уходят в период начала строительства, когда стороны определяли порядок внесения вкладов в имущество и не уделили должного внимания вопросу обязательности регистрации земельного участка, на котором строился объект недвижимости, в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора). А как следует из ст. 219 Гражданского кодекса и с учетом разъяснений постановления пленума ВАС N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", право собственности на вновь созданное недвижимое имущество может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок. И если регистрация земельного участка в общую долевую собственность товарищей не производилась, то единоличным собственником построенного будет являться тот товарищ, на кого зарегистрирован земельный участок.
В этом случае по окончании строительства потребуется не простой раздел долевой собственности, а скорее всего продажа товарищем - правообладателем земельного участка причитающихся остальным товарищам долей в созданном объекте недвижимости. Отношения по купле-продаже влекут за собой необходимость уплаты товарищем, на которого оформлены права на земельный участок, НДС (если продается нежилая недвижимость) и налога на прибыль. Хотя изначально эти налоговые издержки не закладывались в бюджет строительства.