С одной стороны, спрос на ипотеку диктует банкам необходимость активно развивать бизнес по ипотечному кредитованию, с другой - игрокам приходится задумываться о возможности фондирования и рыночного использования ипотечных закладных для получения дополнительных преимуществ от имеющихся активов. Одним из эффективных механизмов привлечения долгосрочного финансирования за счет ипотечных закладных является секьюритизация. Крупные банки активно используют этот инструмент, выпуская ипотечные ценные бумаги.
АИЖК в рамках стратегии по развитию инфраструктуры рынка ипотечных ценных бумаг развивает новые сервисы, которые позволят кредитным организациям с небольшими ипотечными портфелями принять участие в сделках по секьюритизации ипотечных кредитов. Как правило, для того чтобы выйти на классическую сделку по секьюритизации, банку необходимо иметь портфель размером около 3 млрд рублей. Чтобы достичь такого объема, большинству банков требуется достаточно длительное время. Сейчас только около 30 российских банков имеют ипотечные портфели достаточного для секьюритизации объема. Мы намерены поддержать остальные банки, создав мультиоригинаторную платформу, которая позволит в одной сделке выпустить бумаги нескольких банков с небольшими объемами кредитных пулов.
Совместно с партнерами мы готовим дебютную сделку на мультиоригинаторной платформе в объеме около 3 млрд рублей. В выпуске примут участие Дальневосточный ипотечный центр, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области, Красноярский краевой фонд жилищного строительства и Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования. В этой сделке АИЖК будет исполнять несколько функций: в частности, будет предоставлять поручительство по старшему траншу, выступит соорганизатором сделки, а также гарантирует размещение старшего транша облигаций.
Выпущенные таким образом ценные бумаги позволят снизить издержки банков, расширить базу потенциальных инвесторов, стандартизировать выпуски ипотечных облигаций и ускорить включение облигаций в ломбардный список Банка России. Мы видим все предпосылки для того, чтобы к 2018 году на российском рынке сложился своего рода "конвейер", который с определенной периодичностью (раз в месяц или в квартал) будет выпускать ипотечные ценные бумаги.
Со своей стороны мы намерены гарантировать участникам рынка сроки реализации подобных сделок, кредитное качество выпускаемых ценных бумаг, а также объемы эмиссий. Каждый банк сможет принять участие в сделке в том объеме, в каком ему под силу. Для того чтобы принять участие в мультиоригинаторной сделке, пулы кредитов должны отвечать определенным требованиям - прежде всего положениям закона "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах". В законе четко регламентируется, что может быть принято в качестве ипотечного покрытия, а также то, какие требования предъявляются к качеству заемщиков, к соотношению размера кредита и стоимости залога, к соотношению дохода заемщика и платежа по кредиту и т.д.
Секьюритизационные сделки предполагают выпуск на рынок двух траншей ипотечных ценных бумаг. Высоконадежный старший (около 75-80% выпуска), который размещается на открытом рынке среди рыночных инвесторов, и более рисковый младший транш (около 20-25%), который выкупает банк-оригинатор и учитывает на своем балансе.
Чтобы обеспечить еще более высокую надежность и высокий рейтинг старшего транша, АИЖК в середине 2012 года ввело услугу резервного сервиса по ипотечным активам. Заключив соответствующий договор, агентство начинает выполнять роль резервного сервисера. В случае форс-мажора с основным сервисером резервный сервисер вступает в права основного и вместо него продолжает выполнять функции по сопровождению кредитного пула. Таким образом, ипотечные ценные бумаги полностью изолированы от оригинатора, а инвесторы защищены от рисков банка. За прошедший год объем сделок секьюритизации, проведенных АИЖК с оказанием новой услуги, составил 14,36 млрд рублей.
Мы сейчас также работаем над запуском новой для российского рынка услуги мастер-сервиса, которая заключается в подготовке отчетности для участников сделки и контроле качества работы нескольких субсервисеров в рамках одной сделки. Такая необходимость возникает, когда в сделке по секьюритизации задействовано несколько сервисеров, каждый из которых обслуживает свою часть кредитного пула. Мастер-сервисер должен будет сводить информацию, получаемую от нескольких сервисеров, воедино, контролировать качество обслуживания кредитного пула и распределять денежный поток (при необходимости). Также мастер-сервис позволит улучшить и сохранять на хорошем уровне рейтинг старшего транша ипотечных ценных бумаг.
Кроме всего прочего, в наших планах разработка единых стандартов по формированию банков пулов ипотечных кредитов. Сегодня у различных банков разные стандарты выдачи кредитов, различается уровень страхования и другие параметры. Это в дальнейшем усложняет работу по оценке рисков в рамках секьюритизации или продажи ипотечных активов. Агентство совместно с участниками рынка приступило к разработке стандартов на ипотечном рынке.
В этом году АИЖК намерено создать общие стандарты качества закладных, которые должны будут отвечать высоким критериям. Эти стандарты не будут носить обязательный характер, но будут полезны тем банкам, которые планируют в дальнейшем секьюритизировать свои портфели ипотечных кредитов.