Стартап нулевого цикла
Оказаться замороженным может даже один из самых пафосных проектов, который изначально позиционировался как первый в регионе клубный поселок бизнес-класса. Предполагалось, что жить здесь будут люди далеко не среднего достатка. Участки формировались площадью от 35 соток до гектара. Будущим жильцам обещали возвести в 26 километрах от Тюмени красивый европоселок с парком, прудом, детским садом, аптекой, магазинами, рестораном и даже СПА-центром.
Признанный в 2011-м "стартапом года", теперь этот проект рискует превратиться в долгострой. До февраля 2013 года, пока продажи не были заморожены, участки здесь успели купить около 80 человек. Однако под крышу подведен всего один дом - демонстрационный, еще два десятка едва "проклюнулись" из земли. Несмотря на то, что электричество и газ к стройплощадке подвели еще в прошлом году и сейчас сети, как уверяет продавец, уже на стадии оформления, продолжать строительство большинство владельцев участков не рискует. Причина тому - разногласия, возникшие с продавцом. В течение полугода собственники пытались решить вопрос, не вынося сор из избы, опасаясь, что публичность конфликта скажется на репутации поселка и обесценит участки, но договориться не получилось.
Сад вместо детсада
Конфликт, как рассказали будущие жители поселка, возник из-за того, что при покупке земли они подписали две бумаги - договор купли-продажи участка и документ о добровольном взносе на развитие территории. Причем сумма по второму договору в несколько раз превышала стоимость первого. Сами участки (а земля здесь имеет статус сельхозназначения) обошлись недорого - в среднем по 11 тысяч рублей за сотку, зато прокладка дорог, электрических и газовых сетей - почти по 50 тысяч. Купившие, к примеру, надел площадью 40 соток, уплатили в качестве взноса почти два миллиона рублей.
По словам председателя инициативной группы Владимира Илющенко, согласно договоренностям, коммуникации и земли под ними впоследствии должны были перейти в общедолевую собственность жителей. Однако в феврале продавец земли - садоводческий потребительский кооператив - известил, что ранее заключенный договор не имеет юридической силы. Людям предложили подписать новый документ, согласно которому сети остаются в собственности кооператива. Это, помимо прочего, означает, что в будущем созданная СПК управляющая компания сможет оказывать коммунальные услуги по тем тарифам, по которым пожелает.
Кроме того, продавец теперь отказывается от обязательств по созданию инфраструктуры, ссылаясь на то, что строительство детсада в садоводческом хозяйстве просто невозможно. Получается, вместо коттеджей в элитном поселке люди могут получить обычные дачи - только стоимостью от двух до пяти миллионов рублей.
Всего лишь реклама
Несколько исков в суд уже подано и первые из них удовлетворены. Раз договор признан ничтожным, получается, покупатели вправе потребовать возврата взносов на развитие территории. Однако люди опасаются, что решительные шаги могут только усугубить ситуацию. Начни они требовать возврата средств, правление кооператива тоже может пойти на принцип и не разрешить пользоваться коммуникациями.
Недавно состоялась первая публичная встреча всех сторон конфликта - продавцов, покупателей и деревенских жителей, чьи бывшие земельные паи теперь, собственно, и продает СПК. Но разговор только добавил негатива. Председатель правления кооператива Руслан Ягущак откровенно заявил, что проект клубного поселка - всего лишь реклама, которую повсюду крутила занимавшаяся продажей участков компания-девелопер, договор с которой уже расторгнут. И что концепцию освоения и развития территории в установленном законом порядке никто не утверждал. Юридически поселка с таким названием не существует, есть лишь садоводческий потребительский кооператив, а рекламируемый клубный поселок, под который отведено 110 гектаров, - это его часть, первая из запланированных восьми очередей, но не самостоятельный проект.
Глава села Каменка Екатерина Дорогина подтвердила: официально проект, под который в целом запланировано выделить свыше 500 гектаров земли, действительно имеет статус СПК. Получается, коттеджный поселок - это лишь картинка, которую людям предлагали купить. И они купились.
Продажа участков во второй и третьей очередях проекта уже началась. В этой связи первых покупателей беспокоит, что продавец до сих пор не отчитался перед ними о том, сколько денег потрачено на инженерную инфраструктуру именно их поселка, были ли привлечены дополнительные инвестиции. Владельцы участков опасаются, что дороги и коммуникации для следующих "садоводов" возведут за их счет. Они уже обратились в правление кооператива с просьбой выделить первую очередь в отдельный проект, передать проведенные коммуникации в управление собственников земли и дать им возможность дальше самостоятельно развивать территорию. Однако Руслан Ягущак пояснил, что требование незаконно: выделение возможно лишь после завершения всего проекта, и то если не менее 50 человек, постоянно проживающих в кооперативе, примут на сходе решение об образовании населенного пункта и утвердят проект поселка. Тогда же, надо полагать, будет возможным и строительство социальной инфраструктуры. Вот только наступят ли те времена?
Не попасть в сеть
Ситуация с клубным поселком взбудоражила не только тюменцев, уже купивших землю за городом, но и тех, кто присматривается к имеющимся на рынке предложениям. Выбор в земельном супермаркете сегодня огромный. В радиусе 10-15 километров от Тюмени, где уже проложены дороги и есть электричество, цены начинаются от 100 тысяч рублей за сотку. Там, где коммуникации еще только строятся, участки на 10-20 процентов дешевле, а в чистом поле землю и вовсе можно купить по 40 тысяч. Но гарантии, что, как сулит продавец, здесь будет город-сад, никакой.
Как же обезопасить себя от приобретения под видом загородного рая обычной, только весьма недешевой дачи? Оказывается, компании довольно часто позиционируют свои проекты как поселки загородного жилья, а не садоводческие и дачные, каковыми они являются на самом деле. Поэтому юристы советуют потенциальным покупателям в первую очередь разобраться именно со статусом территории.
Серьезнее следует подойти и к вопросу коммуникаций. Даже областные чиновники выразили возмущение тем, что многие коммерсанты изначально вводят покупателей в заблуждение: от имени администрации обещают покупателям свет и газ, а потом просто кидают. Есть примеры, когда дома построены, но жить в них нельзя.
Иногда это происходит из-за недостаточности существующих мощностей, что продавцы скрывают. О том, что в строящемся поселке в ближайшие годы не будет обещанного газа, собственники нередко узнают от поставщиков ресурсов или друг от друга.
"Очень хотел взять участок, однако мы живем в России и, видимо, еще не скоро придем к тому, что без боязни будем отдавать деньги застройщикам, а те, в свою очередь, выполнять свои обязательства на 100 процентов", - написал один из будущих жильцов подобного поселка на городском интернет-форуме.
Власти не исключают, что на смену обманутым дольщикам могут прийти обманутые землевладельцы, и признаются, что не могут контролировать подобные стройки, поскольку те ведутся не на государственных или муниципальных, а на частных землях.
- Это коммерческие отношения покупателя и продавца, вмешиваться в них власти не имеют права, - поясняет начальник управления информационной политики администрации Тюменского района Андрей Жилин.
К разработке и утверждению концепций развития подобных территорий чиновники, по его словам, тоже отношения не имеют.
Сергей Кудрявцев, главный инженер газораспределительной компании:
- Прежде чем нарезать участки и выставлять их на продажу, компания должна сделать запрос в соответствующие службы о наличии возможностей подключения к инженерным коммуникациям. Малоэтажные поселки в окрестностях областного центра множатся, а мощность газопроводов остается прежней, на ряде территорий она близка к предельной.
Приступив к строительству на авось, можно рассчитывать на хороший исход, если застройщики, которые получили техусловия раньше, в течение двух лет ничего не построят, - тогда газораспределительные мощности передаются другим лицам. Кроме того, компания-застройщик может сама инвестировать в строительство сетей, но это затратно: сети придется прокладывать от города.
Гражданам же перед покупкой участка под ИЖС лучше проконсультироваться у специалистов: в газораспределительной компании можно получить исчерпывающую информацию о возможностях газификации конкретной территории.