Идеальный вариант
Процедура смены компании прописана в жилищном законодательстве. Но на практике все не просто. В идеале должно быть так: жители проводят общее собрание и решают сменить УК. Протоколы собрания вручаются новой и прежней управляющим организациям. И начинается отсчет времени - обычно договор управления считается расторгнутым через три месяца с момента направления письменного уведомления.
Жилищный кодекс обязывает прежнюю УК за месяц до истечения срока действия договора передать техническую документацию на дом в новую. Таким образом, через три месяца после передачи протокола собрания новая компания обязана приступить к управлению домом. Однако на практике все сложнее, процедура растягивается на полгода, а порой и на год. И все это время новая УК не может приступить к нормальной работе.
- Нередко жильцам начинают приходить по две квитанции - от прежней и новой УК, - говорит член общественного совета по вопросам ЖКХ при Орловском горсовете Рафаил Исламгазин, сам являющийся председателем домкома. - Кому платить и за что? Люди не могут в этом разобраться. Одни платят новой, другие - прежней.
Специалисты говорят, что все - из-за несовершенства законодательства. Юридических дыр столько, что чуть ли не ежедневно придумываются новые способы затянуть процесс. Уловками их назвать сложно, поскольку авторы действуют в правовом поле. Побеждает тот, кто лучше освоил тончайшие нюансы закона.
Алгоритм противодействия
В руки корреспондента "РГ" попал документ с пометкой "для внутреннего пользования". Неофициальный, но если ему верить, то разработан он для УК. По сути, это алгоритм противодействия при решении собственников о смене управляющей компании. Он учит, как затянуть процесс. Например, это можно сделать, оспорив решение общего собрания собственников. В памятке указано несколько способов.
Один из них - найти в доме человека или группу людей, которые обратятся в прокуратуру или муниципалитет с требованием проверить законность проведения общего собрания, на котором было принято решение о смене УК. "В заявлении можно указать, что заявитель не был уведомлен о дате и месте проведения общего собрания, о решении, принятом общим собранием или об инициаторе общего собрания", - цитирую алгоритм неизвестного автора.
- Зачем это нужно? - задается вопросом Рафаил Исламгазин. - Как бы УК ни жаловались на то, что сфера управления домами невыгодна, уходить с этого рынка никто не желает. Значит, выгода есть? Чем дольше компания управляет домом, тем больше денег она получит.
Как правило, суды признают решение собрания легитимным, но возникает другой спор: с какого момента считать его таковым - с момента, когда оно было принято, или с момента, когда суд вынес решение? По логике, верен первый вариант. Но УК ратуют за второй и снова идут в суд, спорят о дате, с которой протокол собрания считается действующим.
Теперь посчитаем - у прежней УК есть 90 дней до истечения срока действия договора управления. Через 60 дней после того, как ей поступил протокол собрания, она должна передать техдокументацию новой УК. Предположим, на 59-й день "нужный собственник" подает иск о признании протокола собрания недействующим. Судебный процесс может растянуться на 2-3 месяца.
То представитель истца не явится, то ответчика, то потребуется экспертиза. Дело отложат на пару дней, затем еще и еще. Когда суд закончится, подается иск о дате действия протокола общего собрания. Снова процесс может растянуться на 2-3 месяца. Каждое судебное решение обычно обжалуется в апелляционной инстанции, что тоже требует времени. И при этом прежняя УК закон не нарушает.
- Бывает, что заявляются так называемые меры обеспечения иска: например, запрещение прежней УК передавать техдокументацию в новую до вступления в силу решения суда, - говорит Рафаил Исламгазин. - Дело доходит до облсуда, возвращается в первую инстанцию, та отменяет обеспечительные меры и направляет решение приставам. На все уходит месяцев девять.
Прецедент в Орле был создан в прошлом году. Райсуд не просто удовлетворил обеспечительные меры, но и запретил новой УК до окончания процесса выполнять работы по содержанию и текущему ремонту дома. Впрочем, в большинстве случаев суды не оставляют дома без обслуживания.
Алгоритм действия
Общественники тоже разработали алгоритм, основанный на собственном опыте. Ведь в Орле договоры управления с УК через суд расторгли жители десятков домов. Главный совет - строго соблюдать процедуру. Были случаи, когда суды удовлетворяли иски о признании протокола недействительным из-за нарушений процедуры проведения собрания или отсутствия кворума. Если нарушений нет, а кворум имелся, суды выносят решение о расторжении договора с прежней УК.
- Жителям сначала надо решить, стоит ли вообще менять управляющую организацию? - считает Рафаил Исламгазин. - А если такое решение приняли, следует узнать, как правильно его оформить и реализовать, по каким критериям выбрать новую УК и как в судебном порядке понудить прежнюю УК к выполнению решения общего собрания.
Ответы объединили в брошюру. Например, жильцам советуют попробовать продолжить работу с действующей УК. Недовольны качеством услуг? Повысить его можно, перезаключив договор управления. По мнению общественников, в них всегда можно найти пробелы и потребовать перезаключения. В текстах, например, нередко нет сведений о составе общего имущества, порядке изменения размера платы и раздела о контроле за выполнением УК ее обязательств. А указанный там перечень работ и услуг по содержанию дома может не соответствовать требованиям постановления Госстроя.
- Сейчас сложилась практика, когда УК устанавливают размер платы за содержание и ремонт согласно постановлению горадминистрации, без учета мнения собственников, - говорит Рафаил Исламгазин. - В этом случае она не увязана с перечнем выполняемых работ, поэтому жители не могут добиться от УК ни работы, ни денег. Такой порядок противоречит требованиям Жилищного кодекса.
Словом, истина где-то рядом, а искать ее надо в мелочах.
Как перезаключить договор управления
1) истребовать для подписания в управляющей организации договор управления;
2) изучить договор управления и сравнить его текст с требованиями части 3 статьи 162 ЖК РФ;
3) составить протокол разногласий и представить его на рассмотрение управляющей организации;
4) при необходимости совместно с управляющей организацией создать рабочую группу для выработки согласованного текста договора;
5) вынести на общее собрание вопрос о принятии положений согласованного договора управления;
6) потребовать от управляющей организации размножить согласованный текст договора;
7) предложить собственникам жилья для подписания согласованный текст договора;
8) утвердить на общем собрании основные положения договора управления;
9) если не удалось согласовать с управляющей организацией текст договора, то начать процедуру смены управляющей организации.