Главной виновницей подорожания квадратных метров люди назвали инфляцию. В список причин высоких цен также попала коррупция (чиновники берут взятки от строителей, и те в свою очередь закладывают затраты в стоимость метра), ипотека (заемщики "нахватывают" кредитов и разогревают потом спрос), а также - алчность компаний, строящих и продающих жилье.
Так что будет с ценами на квадратные метры? Можно ли будет среднестатистическому россиянину купить квартиру? На эти и другие вопросы ответил постоянный эксперт "РГ" экономист и политолог Института современного развития Никита Масленников.
Никита Иванович, как же цены на жилье поведут себя осенью? За счет чего стоит ожидать резкого роста? А спад возможен? Или это из области фантастики?
Масленников: Резкого роста я не ожидаю. А снижение цен, кстати, не такая уж и фантастика. На подходе продажа большого массива залогов по просроченным ипотечным кредитам. Причем с дисконтом примерно в 10-15 процентов. Так что в тех регионах, где большие просрочки по ипотеке, нельзя исключать локального краткосрочного снижения цен на жилье. Скорее всего, это стоит ожидать в Москве и Подмосковье, кое-где на Северном Кавказе, в Тверской области, в некоторых регионах Поволжья и в сибирских городах-миллионниках.
Вы даже инфляцию не берете в расчет?
Масленников: Вообще, осень - это такое время, когда рынок жилья традиционно оживает. Отсюда и ожидания роста цен. И не удивительно, что половина участников народного опроса прогнозируют попытку рынка недвижимости отыграть инфляцию. Если по году она оценивается примерно в 6,5 процента, то, казалось бы, это должно задавать минимальный ценовой ориентир колебаний цен. Но этого может и не случиться.
Есть существенные ограничения по спросу. Это связано, прежде всего, с тем, что реальные доходы населения растут в последние месяцы не слишком убедительно. Кроме того, мы видим на сегодня торможение рынка ипотеки.
В этом году он вырастет не более чем на 10 процентов. На вторичном рынке жилья наблюдается стагнация. Например, в Москве при росте числа сделок номинальные цены с начала года выросли всего на один процент. В реальном выражении вторичное жилье показывает даже снижение цен примерно на 3 процента с начала года.
Но главное, на мой взгляд, заключается не в темпах изменения роста цен. А в самой цене. Сегодня критична как раз она!
О необходимости снижения цен на квадратные метры, сокращения процентов по ипотеке сегодня говорят много, предлагаются конкретные меры. А на чем Вы бы посоветовали сосредоточиться в первую очередь?
Масленников: Сосредотачиваться нужно, прежде всего, на увеличении предложения квадратных метров, то есть строить больше. Но здесь есть существенное ограничение. Речь идет о финансовом положении застройщиков. Очень часто оно неустойчиво и нередко находится в предбанкротном состоянии. Отсюда и финансовые мошенничества, и общее тяготение компенсировать это неустойчивое финансовое положение взрывным ростом цен.
Так же нужно упорядочить индексацию регулирования цен и тарифов. Обещаний на этот счет очень много, но какая схема на будущий год будет реализована, пока остается непонятной. Я считаю, здесь должен быть универсальный режим: инфляции плюс 2 процента и все.
Кроме того, снижению цен на жилье помогла бы реализация "дорожной карты" по строительству. Она сейчас исполняется с большими задержками, с немалым количеством срывов и так далее. Так что карта нуждается в перезапуске.
Как же быть людям? Когда хотя бы представитель среднего класса сможет купить квартиру? Пока надежда только на ипотеку. В некоторых регионах есть интересные программы для молодых семей, может, надо сделать их федеральными? Вы не считаете, что это будет более эффективный стимул для рождаемости, чем материнский капитал?
Масленников: Знаете, ипотека здесь вовсе не панацея. Если от нее отвлечься, то, прежде всего, это вторичный рынок. На нем сейчас ситуация выглядит благоприятно и комфортно. Кроме того, как я уже говорил, стоит дождаться выброса на рынок массы залогов.
Теперь что касается материнского капитала. По нему действительно есть вопросы. Он очень активно используется в рамках первоначального взноса при покупке квартиры в строящихся домах. Но проблема в том, что к 2016 году материнский капитал должен закончить свою историю. Минфин предлагает отказаться от него. На днях премьер-министр Дмитрий Медведев сказал, что здесь есть проблемы и это нужно еще обсуждать. Считаю, что, скорее всего, маткапитал останется, но с другими функциями. А вот программа предоставления жилья молодым семьям получит поддержку. И это правильно.
А вы не считаете, что квартирный вопрос испортил нам не только демографию, но и может породить еще одно потерянное поколение. Так как молодой человек без помощи богатых родителей не может сам купить себе жилье, а, значит, создать семью. Все это порождает социальную депрессию и инфантильность.
Масленников: Я согласен с тем, что состояние жилищного вопроса сказывается на мотивациях людей. Так что квартирный вопрос может испортить нам не только демографию, но демократию. Пусть это игра слов, но в этом есть определенный смысл.
Если в России нет возможности купить недвижимость, может, стоит попытать счастье в других странах, хотя бы ради инвестпроекта. Где сейчас выгоднее покупать жилье для получения прибыли?
Масленников: За рубежом рынки сейчас на спаде, и не факт, что у вас получится реализовать свой инвестпроект. Европейскому рынку еще требуется очень долгое восстановление. Более-менее он начинает оживать в США, но войти в него со стороны частному инвестору достаточно сложно в силу всяких юридических препятствий.
А вот для покупки квартиры, чтобы жить в ней, время сейчас очень благоприятное. Тут я бы выделил периферию стран еврозоны. Это Греция, Испания, Португалия и отчасти Италия. Так же не нужно забывать о Болгарии и странах Балтии.
Минрегион определил юридически восемь критериев, по которым покупателя жилья можно будет признать обманутым дольщиком. Как считают чиновники, четкое определение даст возможность более эффективно решать проблемы этих граждан. Как это поможет обманутым гражданам?
Масленников: Теперь складывается правовой критерий, кого можно относить к обманутым дольщикам. Таковыми будут считаться все, кто заключил соглашение с застройщиком в соответствии с законом 2010 года о долевом строительстве.
Все остальные схемы (соинвестирование, вексельные схемы и так далее), к сожалению, под это понятие не подпадают. И здесь должны быть совершенно другие решения. Но с другой стороны после 17 июня 2010 года все эти схемы были законодательно запрещены, и действует только одна - вкладывание денег в строительство многоквартирного дома на условиях долевого участия.
Когда появится четкий правовой критерий, возникает и возможность составления реестров обманутых дольщиков. Их будет составлять в каждом регионе. Это позволяет надеяться гражданам на упорядоченную форму правовой защиты, чего раньше не было.
А что вы можете посоветовать людям? Как все-таки не стать обманутым дольщиком?
Масленников: Во-первых, если вы начинаете проект по долевому строительству, обратитесь в соответствующий территориальный орган, который отвечает за ведение реестра обманутых дольщиков и за весь контроль в сфере долевого строительства. Тут можно получить рекомендации по поводу финансового состояния того или иного застройщика, другую полезную информацию.
Во-вторых, крайне целесообразно проверить какой банк кредитует застройщика. Узнать есть ли у него договор с властями региона, города или муниципалитета об обмене информацией. Это очень важно. Так как на сегодня многие региональные власти начинают заключать договор с банками о взаимном информационном обмене, касающемся финсостояния застройщика. Причем эту информацию гражданам обязаны предоставить.
В-третьих, необходимо проверить и как страхуется застройщик. Страховая компания должна иметь собственные средства не менее 400 миллионов рублей, в том числе, уставной капитал не менее 120 миллионов рублей.
В-четвертых, предпочтительнее вести дело с застройщиками, получившими участки на аукционах проводимых Федеральным фондом содействия и развития жилищного строительства. Тут есть определенные гарантии контроля и выполнения сроков по решению инфраструктурных проблем.
И, в-пятых, не нужно пренебрегать соцсетями. Есть сайты, специально созданные для дольщиков, где можно получить рекомендации и поделиться опытом.