На территории Москвы реализуется несколько крупных проектов. Один их самых масштабных - комплексная застройка промышленных зон. Сейчас 50% из них заброшены и не используются по назначению. Исполняющий обязанности руководителя Москомстройинвеста Константин Тимофеев рассказал, что в Москве сейчас насчитывается 83 промышленные зоны. Уже определены те из них, которые в рамках "пилотного" проекта выйдут на тендер в первую очередь. Для них созданы проекты застройки, чтобы ознакомить потенциальных инвесторов с потенциалом территорий. Каждая из них получит "новую жизнь": на одних разместятся офисы, на других - жилые дома. "Мы поручили крупным инвесторам изучить проекты и подготовить предложения по реорганизации зон. Но это не значит, что тот, кто занялся изучением проекта, станет победителем. По каждому объекту будут проведены торги, и выиграет тот из инвесторов, кто предложит лучшие условия", - говорит Тимофеев.
В застройке промышленных зон есть ряд особенностей. Первая связана с несовершенством законодательства. "Мы столкнулись с тем, что сегодня мы можем провести конкурс только на реконструкцию промышленных зон, и то если на территории есть аварийные объекты. Требуется изменение законодательства, чтобы мы смогли проводить тендеры и на застройку промзон в целом", - говорит Тимофеев. Вторая проблема - наличие нескольких собственников на территории одной промышленной зоны. Во многих зонах есть земельные участки, принадлежащие как инвесторам, так и городу. Мы договорились, что они будут вовлечены в хозяйственный оборот. Когда будет разрабатываться крупный проект, город сможет использовать такой механизм как вложение капитала через объект недвижимости в акционерное общество".
Но продавать столичную землю станут не сразу. "Сначала будет создана концепция, потом проект планировки, будут определяться границы и проект межевания, и далее, если на территории застройки есть городская земля, она будет продаваться", - поясняет Тимофеев. При этом бюджет города понесет минимальные финансовые затраты, так как создание проекта планировки ложится на плечи инвестора, а это несколько миллионов долларов.
В Москве реализуется целый ряд программ, позволяющих получить помещения по льготной ставке в 1 рубль за квадратный метр. Одна из них - реставрация памятников культурного наследия. "Инвестор восстанавливает объект культурного наследия по плановому реставрационному заданию, по всем тем канонам, которые есть у архитекторов и реставраторов, и получает после сдачи объекта его на 49 лет в аренду по ставке 1 рубль за квадратный метр", - поясняет и. о. руководителя Департамента конкурентной политики Москвы Геннадий Дегтев. По его словам, программа пользуется спросом, и ряд зданий уже был восстановлен по этой схеме. "Объекты, которые на протяжении многих лет не украшали город, теперь выглядят хорошо", - говорит он.
Также в столице по той же льготной ставке предоставляются помещения для реализации двух социальных программ: "Доктор рядом" и открытие детских садов. Для того чтобы выиграть тендер, участник должен соответствовать ряду требований. "По отношению к образовательным учреждениям есть обязательное условие, что 80% детей, которые будут обучаться в таком учреждении, должны быть москвичами", - говорит заместитель руководителя Департамента городского имущества города Москвы Ирина Ткачева. По программе "Доктор рядом" обязательным условием является наличие лицензии на осуществление медицинской деятельности. Кроме того, победитель тендера должен часть пациентов принимать по полисам обязательного медицинского страхования, остальных он может лечить на платной основе.
У инвестора есть стимул как можно скорее приступить к деятельности. Пока победитель тендера занимается подготовительной работой, он платит рыночную ставку аренды, которая снижается до 1 рубля за метр с открытием учреждения. Причем для открытия медицинского кабинета дается самый короткий срок - шесть месяцев. В случае несоблюдения сроков, кроме высокой арендной ставки начинают действовать штрафные санкции, одинаковые для всех инвестпроектов столицы. По словам Ирины Ткачевой, если инвестор вовремя не выполняет условия контракта, то штрафные санкции составляют размер годовой арендной платы, рассчитанной по той ставке, которая была объявлена по результатам торгов. "Кроме того, мы предусматриваем возможность одностороннего расторжения договора, если после оплаты штрафа и времени, которое было дано на исправление, проект не был реализован", - поясняет чиновник.
Если инвестор заранее может оценить риски и будущую прибыль, опасность невыполнения им проекта снижается. "Раньше были случаи, когда конкурс объявлялся, но на него никто не присылал заявки. Наша задача сделать так, чтобы для инвестора доходность была прогнозируемой. Мы начали использовать открытую модель финансового моделирования и обсуждать ее с инвестором", - говорит глава городского агентства управления инвестициями Светлана Ганеева.
Также была создана единая площадка участия в тендерах. "Все конкурсные процедуры у нас проводит единый организатор - тендерный комитет", - поясняет Ткачева. "У города есть все основания предложить потенциальному инвестору самому принять участие в тех торгах на объекты, которые он выберет, и не пользоваться услугами посредников" - считает Геннадий Дегтев.