Еще 1,5-2 года назад картина была иной. Инвесторы-физлица предпочитали вкладывать деньги в жилую недвижимость на стадии стройки, зарабатывая на перепродаже доли перед сдачей дома в эксплуатацию. Динамика доходности по отдельным проектам в 2012 году достигала 25 процентов, сегодня же она не превышает 5-6. Количество ипотечных инвестиционных сделок уменьшилось почти вдвое. При этом по-прежнему более половины объектов приобретается в новостройках.
Лепту в охлаждение рынка внесли и сами застройщики. Чтобы ликвидировать хаос, который создавали на объектах мелкие инвесторы со своими сделками переуступки прав и не позволить им демпинговать, стоимость квадратного метра на нулевом цикле и на финишной стадии строительства фактически сравняли. Страдает от неструктурированного инвестпроцесса и государство: очень часто в договорах переуступки стоимость объекта сознательно занижается, чтобы продавцу не пришлось платить подоходный налог.
Впрочем, риелторы полагают, что реально количество мелких инвесторов на рынке не уменьшилось. Просто они стали лучше маскироваться.
- Причина в том, что банки обычно отказывают в кредите, если заемщик указывает в заявлении, что недвижимость приобретается с целью инвестирования. А вот если написать "с целью проживания", вероятность получить одобрение намного выше, - поясняет директор центра недвижимости Елена Мяло.
По оценке независимого эксперта Александра Матофаева, сейчас профессиональные инвесторы составляют всего 4-5 процентов от общего числа покупателей недвижимости. Чаще всего это индивидуальные предприниматели, у которых есть возможность изъять из оборота 3-5 миллионов рублей. Основная же масса покупателей квартир просто пытается улучшить свои жилищные условия.
Специфической чертой частных инвесторов является слабая экономическая подготовка. Мало кто из них разбирается в вопросах рентабельности, доходности инвестирования, способен просчитать сроки оборачиваемости средств. Ликвидировать подобные "пробелы" необходимо сообща - силами риелторского, банковского и строительного сообществ, считают эксперты.
- Можно продать свою долю через полгода с начала стройки с доходностью 15 процентов, а можно ждать ввода здания в эксплуатацию, чтобы получить в итоге от перепродажи всего 20 процентов, - поясняет Евгения Шварц, исполнительный директор строительной компании.
Кстати
Еще одной тенденцией 2013 года стала переориентация частных инвесторов на другие регионы. Если раньше они интересовались жилой недвижимостью преимущественно в Екатеринбурге и его окрестностях, то теперь начали активно приобретать ее в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге. Цена однокомнатной квартиры в Одинцово или Ново-Переделкино по меркам Екатеринбурга вполне приемлемая.