Вадим Соловьев, начальник Управления контроля ЖКХ, строительства и природных ресурсов ФАС России
К примеру, домом управляла старая управляющая организация, но собственники захотели ее переизбрать и провели общее собрание. Но бывшая управляющая компания может запросто не передать документацию на многоквартирный дом вновь избранной. В этом случае мы усматриваем признаки нарушения антимонопольного законодательства, в частности это недобросовестная конкуренция. Два хозяйствующих субъекта соперничают между собой за управление этим домом, и старая управляющая компания путем недобросовестной конкуренции не передает в установленный ей законодательством РФ срок техническую документацию на многоквартирный дом. Соответственно новая управляющая компания без необходимых документов не может заключить договор с ресурсоснабжающими организациями и выставлять счета собственникам помещений. Таким образом, выбранная собственниками жилья компания не может начать свою деятельность на этом рынке услуг. Когда такие ситуации происходят, надо обращаться в антимонопольный орган. Но при этом необходимо обратить внимание, что к его компетенции не относится законность выбора новой управляющей компании. То есть антимонопольный орган не сможет проверить протоколы общих собраний, которые собственники помещений провели, или иные документы. Это относится к компетенции суда. Однако нынешним летом принято постановление правительства о государственном жилищном надзоре. И часть функций, связанная с проверкой протоколов общих собраний собственников помещений и другие вопросы, связанные с управлением многоквартирным домом, отнесены к функциям жилищной инспекции. Между тем на этом рынке услуг антимонопольные органы большое внимание обращают именно на деятельность органов местного самоуправления, которые связаны, в том числе, с ограничением конкуренции на рынке между управляющими компаниями. Это, кстати, очень актуально в домах-новостройках. Рынок жилья растет, требовательность к управлению в многоквартирных домах возрастает.
И зачастую приобретатели жилья, и инвесторы, еще не получив права собственности и ключи, оказываются перед фактом, что застройщик уже навязал свою управляющую организацию, которая за большие расценки выполняла работы и требует с будущих собственников оплатить расходы.
Чтобы не допустить таких нарушений, по инициативе в том числе антимонопольного органа в Жилищный кодекс внесены изменения, согласно которым с момента ввода в эксплуатацию домов-новостроек орган местного самоуправления должен объявить конкурс о выборе управляющей компании для управления такими домами. Недавно в Жилищном кодексе был установлен порядок, а также указано, в какие сроки и какие действия должен предпринять орган местного самоуправления. При этом застройщик может управлять этим домом или привлечь свою управляющую компанию только до того момента, как определен победитель конкурса. Так что необоснованных навязанных услуг для потребителей в соответствии с нынешним законодательством быть не должно. Но, к сожалению, с этой нормой ознакомлены еще не все собственники помещений и даже органы местного самоуправления. Тем самым нарушается порядок, установленный в ЖК, который ограничивает конкуренцию, и до сих пор застройщики сами назначают себе управляющую компанию, а орган местного самоуправления не предпринимает никаких действий по проведению конкурса.
- А как может быть наказан орган самоуправления? Вы ждете сигнала? Сами же не можете инициировать проверку?
- Жителям нужно подать заявление, а также в соответствии с законом о защите конкуренции мы можем взять информацию из СМИ и других источников. Большое число новостроек отследить невозможно. Однако если поймаем за руку, возможно возбуждение дел о нарушении антимонопольного законодательства в отношении органа местного самоуправления, который был обязан провести конкурс. Такое дело возбуждается и рассматривается, антимонопольным органом выносится решение о нарушении органом местного самоуправления антимонопольного законодательства в части непроведения открытого конкурса, и выдается предписание в установленный срок провести конкурс. Неисполнение предписания влечет административную ответственность, предусмотренную в Кодексе об административных правонарушениях. Соответственно после рассмотрения дела о нарушении антимонопольного законодательства мы выносим предписание органу местного самоуправления. Он обязан выполнить предписание, объявить конкурс и выбрать управляющую компанию по результатам проведенного конкурса. Однако он может обжаловать наше решение и предписание в суде.
Один из плюсов проведения органом местного самоуправления конкурса - плата граждан и собственников помещения за содержание и текущий ремонт, которая определяется органом местного самоуправления самостоятельно. То есть усредненно по всему данному муниципальному образованию. Застройщик же, навязав свою управляющую компанию, устанавливает расценки намного выше, чем орган местного самоуправления, что, на наш взгляд, ущемляет интересы граждан, потому что они сами не решали этот вопрос, не определяли, сколько им платить управляющей компании. А застройщик со своим понятным желанием заработать денег устанавливает потолочные платы.
- Что в таком случае может сделать собственник жилья?
- Собственник должен убедиться, что данное решение было принято общим собранием собственников помещений. Если общее собрание было проведено, то он должен подчиниться большинству, потому что по ЖК все проблемы с оплатой решаются на общем собрании собственников помещений большинством. Договор управления должен быть одинаков для всех собственников без исключения. Приобретатель квартиры должен прийти и подписать договор управлением многоквартирным домом с выбранной управляющей организацией.
- Если собственники выбрали на своем общем собрании управляющую компанию, но данный способ не реализовали?
- То есть не заключили договор управления многоквартирным домом. В этом случае орган местного самоуправления обязан выявить данный факт и провести конкурс по отбору управляющей компании. Кроме того, в рамках антимонопольного законодательства известны факты, когда орган местного самоуправления заключает договор или передает в управление многоквартирный дом своему муниципальному унитарному предприятию, что является также нарушением антимонопольного законодательства.
- Но можно же оставить одну управляющую компанию, которая выйдет на торги?
- Такая практика, к сожалению, тоже существует. В этом случае у ФАС есть полномочия рассмотреть соответствующую жалобу по короткой процедуре, предусмотренной статьей 18.1 Закона о защите конкуренции.
Такую жалобу может подать участник, которому необоснованно отказали в конкурсе по отбору управляющей компании в многоквартирном доме. Или по иным другим основаниям, когда нарушен порядок определения победителя. Участник торгов пишет нам жалобу, которая должна соответствовать требованиям статьи 18.1 Закона о защите конкуренции. В течение 7 рабочих дней мы ее рассматриваем и выносим решение о признании ее обоснованной или необоснованной и о необходимости выдачи предписания. Такого, как отменить торги, аннулировать протоколы, составленные в ходе проведения торгов, или обязать провести оценку заново. И что самое главное: на момент рассмотрения жалобы организатор торгов не может заключить договор с управляющей компанией. То есть торги на момент рассмотрения жалобы могут идти, но по результатам торгов, если уже определен победитель, заключить договор орган местного самоуправления не может. По инициативе антимонопольного органа в Жилищный кодекс внесены изменения, согласно которым договор с победителем торгов может быть заключен не ранее чем через 10 дней с момента его определения. Как раз достаточно времени, чтобы подать нам жалобу. В случае получения такого письма мы приостанавливаем заключение договора, что является на самом деле очень оперативным и эффективным механизмом рассмотрения жалоб при проведении торгов. Мы рассматриваем множество таких дел, особенно в московском регионе, где вводится в эксплуатацию большое количество многоквартирных домов.
- К вам поступают жалобы на конкретные управляющие организации, связанные с завышением стоимости услуг?
- К сожалению, к полномочиям и компетенции антимонопольного органа рассмотрение таких жалоб не относится. Потому что согласно антимонопольному законодательству мы можем применять меры антимонопольного реагирования к управляющей компании, когда она занимает доминирующее положение. Данный рынок определяется географическими границами административного образования. Если в муниципальном образовании есть управляющая компания, которая занимает 35% на рынке оказания услуг по управлению многоквартирными домами, то она должна быть включена в реестр хозяйствующих субъектов, занимающих доминирующее положение. Вот в этом случае мы можем к ней принять меры антимонопольного реагирования. В остальных случаях у нас есть другие органы, которые этим занимаются. Это в первую очередь Роспотребнадзор, жилищная инспекция, которой переданы очень большие функции, связанные с нарушением прав потребителей в сфере ЖКХ, в том числе и по взаимоотношениям с управляющими организациями. Нынешним летом это было подтверждено постановлением правительства РФ о государственном жилищном надзоре. А антимонопольный орган защищает и будет всегда защищать интересы граждан и добросовестных участников рынка в рамках своих полномочий.