Стагнация парализовала почти все сегменты загородной недвижимости. Предложение в бизнес- и элитном классе сегодня в несколько раз превышает спрос. Илья Менжунов, директор департамента загородной недвижимости компании "Метриум Групп", объясняет это так: "Массовая миграция" с Рублевки закончилась, и дорогую недвижимость сегодня продают уже по другим причинам: либо просто меняют дом (больший на меньший или наоборот), либо избавляются от нескольких объектов, либо просто продают из-за отсутствия необходимости иметь загородную недвижимость".
Продавцам коттеджей в элитных поселках даже пришлось снижать цены. По данным аналитиков консалтинговой компании Welhome, во втором квартале этого года по ряду проектов были предложены существенные скидки, достигающие 25%, что в большинстве случаев связано с желанием девелоперов привлечь потенциальных покупателей и увеличить темпы продаж. За последние 2,5 года цены в этом сегменте снизились на 7%.
Непростую ситуацию на рынке не самого дорогого жилья осложняет то, что в продаже очень много откровенно неудачных поселков, абсолютно стандартных, которые нельзя даже как-то идентифицировать и запомнить. "Реализуются они плохо, так как строятся в основном за счет подряда", - говорит Илья Менжунов.
В итоге, по данным IntermarkSavills, за январь-сентябрь этого года в премиальном сегменте было заключено около 50 сделок. Средний бюджет покупки составил $3,1 млн. В совокупности за 9 месяцев на покупку элитного загородного жилья в Подмосковье было потрачено свыше $150 млн. Как отмечает руководитель аналитических проектов IntermarkSavills Владислав Коняев, основную долю в структуре спроса в премиальном сегменте составили участки без подряда - почти половина всех купленных объектов. Три четверти всех приобретенных домовладений и участков без подряда располагались не далее 10 км от МКАД.
В сегменте бизнес-класса торговля идет поживее. Как сообщает руководитель отдела мониторинга и анализа рынка IntermarkSavills Анатолий Довгань, за январь-сентябрь 2013 года на рынке загородного жилья бизнес-класса Подмосковья было заключено более 1,1 тыс. сделок с домовладениями и участками без подряда. В денежном выражении объем сделок за 9 месяцев 2013 года превысил $1 млрд. Иными словами, покупатели загородного жилья бизнес-класса тратили почти $4 млн ежедневно. Наибольшую долю в структуре спроса заняли коттеджи - 42%. Еще почти треть пришлась на таунхаусы и дуплексы. Оставшийся спрос пришелся на участки без подряда.
В массовом сегменте спрос тоже заметно отстает от предложения. "Сравнивать спрос с тем, что был до кризиса, невозможно, - сообщил "РГ" Александр Дубовенко, учредитель компании "ГУД ВУД". - В этом сезоне основным спросом пользовались не классические дачи, а загородная недвижимость, которая является заменителем квартиры - это достаточно близко расположенные к Москве области, в пределах Первого бетонного кольца, либо трехэтажки (ну, это не совсем загородная недвижимость), либо таунхаусы".
Причину этого Александр Дубовенко видит в том, что покупки стали более осознанными: "Покупается не просто так, лишь бы что-то купить, а то, что реально нужно уже для себя, для дела, и поэтому сегмент дач, особенно дальних, становится просто ненужным продуктом".
До кризиса многие москвичи покупали дальние дачи не совсем обдуманно. Не предусмотрели, видно, что добираться до них придется слишком долго, а содержать будет слишком дорого. Кризис добавил ума, и теперь эти дачи выставлены на продажу. Как объясняют в компании "МИЭЛЬ - Загородная недвижимость", обычно главная цель продажи загородной недвижимости - это улучшение жилищных условий. На вырученные деньги продавцы покупают в дальнейшем и малоэтажные квартиры, и квартиры в городе, и загородные коттеджи. Причем только 30% клиентов после продажи загородного дома в дальнейшем приобретают другой загородный дом, а вот 70% выбирают квартиру. Также продают дачи, полученные в наследство. Обычно это происходит, когда дача находится далеко от места основного проживания, до нее неудобно добираться, в семье есть уже одна дача.
Другое дело - коттеджи и таунхаусы поближе к столице, в которых можно жить постоянно. На них, как утверждает Александр Дубовенко, спрос устойчивый. "Сегмент жилья для постоянного проживания в Московской области наиболее перспективен, - говорит он. - Есть те, кто переезжает из Москвы в область, или те, кто приезжает в Москву из других регионов и селится в Подмосковье. Например, можно переселиться из Химок в Новогорск, это примерно там же, но в Химках это была квартира, а в Новогорске - таунхаус".
Главная причина переезда за город - более высокое качество жизни. "Примерно за те же деньги можно приобрести квартиру в Москве и коттедж, таунхаус или малоэтажное жилье, - считает управляющий партнер "МИЭЛЬ - Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов. - Однако в подавляющем большинстве случаев площадь загородного жилья сравнимого класса будет значительно больше, плюс за городом несравнимо лучше экологическая обстановка и больше психологического комфорта".
Противоположного мнения, однако, придерживаются покупатели недвижимости на территории Новой Москвы. Аналитики компании Atlas Development посчитали количество сделок с земельными участками и индивидуальными домами, совершенных за три летних месяца на присоединенной к столице территории, и пришли к выводу, что спрос на объекты загородной недвижимости в традиционном понимании здесь сильно уступает объемам продаж в многоквартирных новостройках. Аналитики изучили более 30 поселков с участками без подряда и готовыми домами, представленных на первичном рынке. По их данным, за лето в них было продано чуть более 250 домовладений.
"В настоящий момент рынок индивидуального жилья в Новой Москве переживает не самые лучшие времена, - говорит Елизавета Малых, директор по маркетингу Atlas Development. - Это связано с настороженностью покупателей: они опасаются, что рядом с их загородным домом будут построены многоэтажные дома и их лишат всех преимуществ загородной жизни. Поэтому основные продажи приходятся на те поселки, где гарантированно не может появиться многоквартирных домов".
Но, увы, гарантию, что рядом с коттеджным поселком вдруг не появится многоэтажка, никто не даст. И это касается не только Новой Москвы, но и всего ближнего Подмосковья: пути девелоперов неисповедимы.