На бывших опытных полях агроуниверситета и окраинах Левобережья возводят жилья экономкласса, в центре - "элитные" высотки. Судя по активности на объектах, строители Воронежа, кажется, чувствуют себя уверенно. Однако, по статистике, в отрасли наметился спад. В первом полугодии 2013-го объем жилья, введенного в эксплуатацию в областном центре (55,1 тысячи квадратных метров), сократился в 2,5 раза по сравнению с аналогичным периодом 2012-го. Строители, тем не менее, рассчитывают по итогам года выйти на уровень 700-800 тысяч "квадратов" по всей области. А по международным стандартам развития территории следовало бы только в Воронеже сдавать миллион - по одному квадратному метру на жителя.
Но бизнес видит смысл в таком росте производства только при условии, что расти продолжат и цены на недвижимость. Они же, очевидно, достигли "потолка". За девять месяцев квартиры в новостройках в регионе подорожали менее чем на четыре процента. На рынке "вторички" динамика еще скромнее - 0,8 процента. В 2012-м за такой же период цены поднялись на 13 и 11 процентов соответственно. Как показало выборочное обследование в третьем квартале текущего года, первичное жилье в Воронежской области реализуют по цене 41,6 тысячи рублей за метр общей площади квартир, вторичное - по 46,9 тысячи.
В риэлторской компании "Сота" подметили, что продажи по некоторым категориям жилья (в частности, вторичного) "просели" на 20 процентов - хотя ранее там наблюдался сопоставимый рост, что позволяло экспертам говорить о выходе рынка на докризисный уровень. Ухудшение показателей реализации квартир в новых домах констатировали и в одной из крупнейших строительных фирм Воронежа - "ДСК".
- Может быть, это связано с появлением новых застройщиков - как местных, установивших демпинговые цены, так и московских, сделавших ставку на жилые комплексы повышенной комфортности, - предположил заместитель гендиректора "ДСК" Андрей Соболев. - А может быть, и с тем, что мы все переоцениваем потребности и возможности людей. Если исходить из среднегодовой рождаемости и самой популярной площади квартиры (50 квадратных метров), то по простенькой формуле получаем цифру на уровне 1,2-1,3 миллиона "квадратов" в год на всю область. А минрегион призывает строить два миллиона. Мы и еще две компании должны сдать к 2015 году микрорайон по улице Шишкова. Но пока все идет к тому, что город такие объемы не "проглотит".
Эти сомнения разделяет заместитель гендиректора строительной фирмы "Инстеп" Семен Харитон, подчеркнувший, что падение продаж затронуло и другие сферы потребительского рынка:
- На мебельном зафиксировано минус 10 процентов, на автомобильном - то же самое. Люди просто перестают тратить деньги.
Представители "Россельхозбанка" обратили внимание на то, что из-за приостановки роста цен на жилье инвестировать в приобретение квартир становится все менее выгодно. Массовый отказ от таких сделок - сегодня их доля, по разным оценкам, составляет 20-30 процентов - тоже повлияет на уровень спроса. Их коллеги из "Сбербанка", кредитующего население по ипотечным схемам, добавили, что "квартирный вопрос" сейчас пытаются решить не самые состоятельные воронежцы. Большинство же компаний закладывает нерыночные риски в стоимость жилья всех категорий. И те, кто в квартире реально нуждается (молодые и многодетные семьи с невысокими доходами), зачастую лишены возможности приобрести ее даже в кредит.
По мнению финансистов, продолжать повышать цены можно будет лишь при условии, что в городе появится крупный центр экономической активности. Примером послужила небольшая Калуга, где квадратный метр жилья дороже, чем в миллионном Воронеже. В целом участники дискуссии сошлись на том, что в регионе - или хотя бы областном центре - надо провести исследование емкости строительного рынка и перспектив его развития.
Между тем на фоне статистических данных о падении объемов строительства количество договоров долевого участия продолжает расти. В первом полугодии их зарегистрировано почти на 40 процентов больше, чем за такой же отрезок 2012-го. Да и спрос на квартиры осенью по традиции вырос: люди возвращаются из отпусков и начинают воплощать давние замыслы.
Типичный случай - когда поиском и оформлением жилья занимается женщина старше сорока лет. Она ищет вариант стоимостью около двух миллионов рублей, то есть хорошую однокомнатную или средненькую "двушку", рассказала директор по персоналу риэлторской компании "Сота" Галина Циряниди. Востребованы сложные схемы: продать старую квартиру так, чтобы тут же вложить деньги в новую и сразу в нее въехать.
- От дольщиков поступает много заявлений на досрочное заселение - то есть люди хотят, еще не оплатив ипотеку, занять новое жилье, так как со старым они уже распрощались. В прошлом году большинство наших покупателей составляли молодые супруги, которым нужна была маленькая однокомнатная квартира. Теперь процентов 70 клиентов - те, кто намерен улучшить жилищные условия: одну комнату меняют на две, две на три... - сообщил Андрей Соболев.
Опрос клиентов, проведенный одной из служб недвижимости, показал, что воронежцы мечтают примерно вдвое увеличить нынешнюю площадь своего жилья. Приблизить ее к европейской: там на человека приходится в среднем 40 квадратных метров, здесь - 25.
- Зачастую одна и та же строительная фирма имеет как долгострои, так и те дома, которые удается ввести в эксплуатацию вовремя. Поэтому лучше перестраховаться и прежде, чем выбирать квартиру, узнать в деталях все о компании и конкретном объекте, - посоветовала начальник отдела управления Росреестра по Воронежской области Татьяна Кувшинова. - Надо узнать, есть ли у застройщика правоустанавливающие документы на земельный участок, оформлены ли они, опубликована ли проектная декларация. Информация по проблемным застройщикам есть на сайте облправительства в разделе для обманутых дольщиков. Через портал госуслуг можно заказать выписку из ЕГРП в отношении любой квартиры и узнать, не наложен ли на нее арест или запрещение, нет ли права требования других лиц.
По мнению Семена Харитона, информативным для будущего дольщика может быть и "натурное" изучение уже сданных в эксплуатацию домов:
- Есть ли там свет и тепло, благоустроен ли двор, что думают тамошние жильцы. Очень важный, по-моему, показатель - аккредитованность застройщика в банках. Дело в том, что банк, прежде чем выступить партнером по ипотеке, детально изучает возможности строительной фирмы. И он может получить и проанализировать больше сведений, чем физическое лицо. Обычно это делается на уровне головных подразделений, так что подозревать банки в ангажированности не стоит, они хорошие "санитары леса". Если строительная фирма работает по ипотечным договорам без поручительства с десятью банками, то, скорее всего, в ближайшее время ничего страшного с ней не случится, и можно смело покупать у нее квартиру.
По данным Воронежстата, в 2012 году в Воронеже было построено 483 жилых дома (118 тысяч квартир) - общей площадью более 723 миллионов квадратных метров. Это на 11,9 процента больше, чем в 2011 году. На одного горожанина приходится 25,3 "квадрата" жилья. Самые распространенные новостройки - двухэтажные. Строительные компании использовали в основном привлеченные средства - 1,9 миллиарда рублей. Доля собственных денег в общем объеме инвестиций - менее трех процентов. Фактическая стоимость строительства одного квадратного метра общей площади в домах квартирного типа в 2012-м составила в среднем 29 тысяч рублей. Однако в четвертом квартале прошлого года цена "квадрата" на первичном рынке жилья по области равнялась 40,2 тысячи рублей, на вторичном - 44,9.