Анна Волкова, директор юридического департамента Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)
Проект нового закона не предусматривает обязательного нотариата для сделок с недвижимостью - и это, на наш взгляд, верное решение, особенно применительно к сделкам с привлечением кредитных средств. В российских условиях риски признания сделки недействительной при обязательном нотариате не уменьшатся. Ведь у нотариусов нет возможности осуществлять проверку подлинности документов, например, подлинности подписи, "чистоту" предыдущих сделок с объектом недвижимости и т.п. А расходы заемщиков, которые и так порой вынуждены оплачивать дополнительные комиссии, еще возрастут.
В отношении сделок с недвижимостью предлагается разграничить ответственность нотариуса и регистратора. Законопроект закрепляет следующий порядок: если сделка удостоверена нотариально, регистратор не вправе по своему усмотрению проверять законность сделки (исключение п. 5 ст. 8.1. ГК РФ - законопроект-спутник).
Таким образом, речь идет лишь о преференциях по нотариально заверенным сделкам. В частности, предлагается сокращенный срок регистрации прав (в том числе переход прав на жилую недвижимость) по нотариально удостоверенной сделке - три рабочих дня. По действующему законодательству нотариус уже имеет право обращаться в органы по регистрации прав, то есть может оказывать посреднические услуги. Следовательно, в новом законопроекте всего лишь декларируется удобство совершения сделки через нотариуса (схема "одно окно"), а изменение действующих нотариальных тарифов не предлагается.
Вопрос, на который следует обратить особое внимание, касается ответственности нотариусов. В ст. 16 законопроекта закреплена презумпция достоверности и законности нотариального акта. Это не исключает возможности оспаривания нотариального акта в судебном порядке. Одновременно в соответствии со ст. 35 законопроекта нотариус несет имущественную ответственность за вред, причиненный имуществу гражданина или организации при совершении нотариального действия по его вине.
Соответственно, сохраняется принцип виновной ответственности нотариуса и возможность привлечения его к ответственности исключительно при наличии доказательств совершения нотариусом виновного действия. Однако в законопроекте понятие вины не раскрывается, и не вполне понятно, имеется в виду только умысел или допускается неосторожность.
В отношении сделок с недвижимостью нотариус (ст. 191 законопроекта) помимо удостоверения личности совершающих сделку проверяет наличие ограничений, обременений, арестов в отношении объекта недвижимости, а также принадлежность недвижимости на праве собственности или ином законном праве продавцу на основании публично достоверных данных, то есть базы ЕГРП. В силу ст. 188 законопроекта нотариус при удостоверении любых сделок проводит правовую оценку, то есть проверяет законность сделки. Будет ли работать презумпция о том, что признание сделки недействительной в дальнейшем автоматически свидетельствует о наличии вины нотариуса, предположить сейчас сложно. Затуманенность и недостаточная проработанность этих пунктов в данном законопроекте затруднит дальнейшие разбирательства, которые на практике возникнут среди участников рынка.
Законодатели предлагают конструкцию возмещения вреда по аналогии с оценщиками из страхового возмещения. Вводится обязательное страхование ответственности нотариуса (ст. 35, 67-73). Страховым случаем считается вступление в законную силу решения суда, которым установлен факт причинения имущественного вреда в результате совершения нотариального действия, не соответствующего требованиям законодательства. Таким образом, для привлечения нотариуса к ответственности необходимо доказать не только факт причинения вреда и вину нотариуса, но и несоответствие нотариального действия требованиям законодательства.
При недостаточности суммы страховой выплаты для полного возмещения установленного судом вреда оставшаяся сумма возмещается из личного имущества нотариуса. Страховая сумма - 5 млн рублей для вновь назначенных нотариусов и двукратный размер дохода, полученного от нотариальной деятельности за год, предшествовавший году, в котором заключается договор страхования, - для остальных. Таким образом, сохранена конструкция, значительно осложняющая привлечение нотариуса к ответственности. Кроме того, встает вопрос, достаточно ли этих сумм для сделок с недвижимостью, особенно в крупных городах? К тому же, как показывает практика, отчислений в фонды не производится. На наш взгляд, нотариусы должны нести ответственность в размере, равном сумме каждой удостоверяемой сделки. Иначе кредитным организациям придется дополнительно проверять и самого нотариуса, со всеми вытекающими отсюда процедурными и финансовыми последствиями.
Статья 145 законопроекта предоставляет возможность нотариусу самостоятельно определять срок совершения нотариального действия с учетом оценки его сложности. Законодатели обязали нотариуса совершать действия "в разумный срок", с "учетом вида, сложности нотариального действия и конкретных обстоятельств дела". Размытость этих формулировок может создать почву для злоупотреблений. Не секрет, что ипотечная сделка и так является более длительной, чем сделка по покупке недвижимости на собственные средства. Зная об этом, нотариусы могут регулировать и сокращать "разумные сроки" за дополнительную плату со стороны ипотечных заемщиков.