С 1 января 2014 года вступили в силу изменения в главу 30 Налогового кодекса РФ, в соответствии с которыми налог на недвижимое имущество организаций исчисляется именно с кадастровой, а не с остаточной стоимости. Что делать правообладателям?
Комментирует Тимофей Ермак, руководитель практики адвокатского бюро "Юрлов и партнеры":
- Уже несколько лет по всей стране происходит массовая переоценка кадастровой стоимости земельных участков. При этом их новая цена откровенно удивляет и повергает в шок правообладателей недвижимости. Ведь от ее размера зависит стоимость выкупа земельных участков, размер аренды государственной земли, а также налоговые платежи.
Какова процедура переоценки кадастровой стоимости?
В соответствии со ст. 66 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельных участков устанавливается равной их рыночной цене, а сама процедура фактически приравнена к методикам рыночной оценки стоимости имущества.
Государственная кадастровая оценка (ГКО) проводится по решению органов власти. Они же формируют для неё перечень объектов недвижимости. Только от их воли зависит, попадет объект ваших прав под переоценку или нет. Главное условие состоит в том, что ГКО проводится в отношении объектов, учтённых в Государственном кадастре недвижимости (ГКН).
После утверждения перечня объектов и составления отчета привлеченными оценщиками результаты процедуры подлежат утверждению и опубликованию. Если данные результаты затрагивают чьи-то права, то заинтересованные лица вправе подать запрос о предоставлении сведений в орган, которым утверждены итоги, и получить указанную информацию.
На последнем этапе материалы переоценки направляются в Федеральную кадастровую палату Росреестра РФ, в компетенцию которой и входит ведение ГКН. После этого содержащуюся в КГН кадастровую стоимость вашего объекта вправе использовать все уполномоченные органы государственной власти, в том числе и ФНС РФ для расчёта налогов.
Что делать, если вы не согласны с переоценкой?
Уже на этой стадии возможно обжалование переоценки в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Для обращения в Комиссию надо оформить заявление о пересмотре кадастровой стоимости с необходимыми приложениями. Именно от причины оспаривания зависит комплектность документов, которые необходимо предоставить. Главная проблема этого пути заключается в том, что по закону Комиссии должны функционировать при каждом управлении Росреестра. Но на деле они отсутствуют в большинстве субъектов РФ, что лишает правообладателей использовать данный способ защиты своих прав. Им остается только одно - обращаться в суд.
Следует отметить, что обращение в суд должно носить исковой (а не административно-публичный) характер, а срок для защиты прав составляет три года с момента, когда лицо узнало о переоценке. Исходя из норм закона и сложившейся судебной практики, при подаче иска следует заявлять два исковых требования. Первое - о признании новой кадастровой стоимости вашего объекта несоответствующей рыночной цене. Второе - об установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной цены, определённой путем независимой оценки или экспертизы, проведенной в суде.
Так как вас не устраивает новая стоимость, то именно вы должны доказать ее несоответствие рыночному уровню. Для этого до подачи иска надо самостоятельно, с привлечением оценщиков, осуществить рыночную оценку вашего объекта. Плюс состоит в том, что вы сами можете выбрать оценочную компанию и обсудить с ней все тонкости процесса. Минус в том, что данные действия проводятся вами до подачи иска, а значит, при его удовлетворении, расходы на оценку не могут быть взысканы с Кадастровой палаты в качестве судебных издержек.
Второй путь - это проведение экспертизы для определения рыночной стоимости объекта в судебном порядке. Для этого надо подать соответствующее ходатайство и предоставить суду сведения об экспертных учреждениях, которые готовы провести такую оценку. Проведение такой процедуры также можно заранее согласовать с оценщиками. Впоследствии ваши расходы на оплату экспертизы подлежат взысканию с ответчика, т.е. с кадастровой палаты.
В случае удовлетворения вашего искового заявления вступившее в силу решение суда является основанием для изменения в ГКН кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.
В целом надо отметить, что обращение в судебные органы с подобными исками очень перспективно. Суды часто встают на сторону правообладателей, а кадастровая палата практически никогда "не бьется на смерть" за отказ в удовлетворении таких требований. Самое главное - заявить исковые требования корректно и соблюсти законность при оценке земли или проведении судебной экспертизы.
Из-за изменений налогового законодательства РФ владельцам зданий и нежилых помещений тоже придётся защищать свои права в судебном порядке по тем же причинам. Естественно, технология их защиты имеет свои особенности, но при этом она не будет сильно отличаться от защиты прав владельцев земельных участков.