Доля сделок по перекредитованию составляет не более 1% от объема рынка. Многие заемщики просто не знают о возможностях перекредитования. Однако этот инструмент очень полезен. Ведь обслуживание ипотеки занимает длительное время, в течение которого многое может измениться и в экономике страны, и в жизненных обстоятельствах самого заемщика.
Зачем заемщики идут на рефинансирование кредитов? Кому-то нужно уменьшить ежемесячные расходы на ипотеку с помощью снижения процентной ставки или увеличения срока кредита. Другой заемщик стал зарабатывать больше и хочет увеличить ежемесячный платеж, чтобы быстрее расплатиться. Кто-то хочет поменять состав созаемщиков из-за развода или брака.
В этом году стала снова актуальна смена валюты кредита. Курс рубля ослаб, и это поставило в затруднительное положение тех, кто получает доходы в рублях, а ипотеку платит в валюте. Валютная ипотека в последние несколько лет пользовалась очень низким спросом, и некоторые банки вообще перестали ее выдавать, так как это еще и дополнительные риски для кредитора. Однако незначительная доля заемщиков, которые в свое время недостаточно внимательно просчитали валютные риски и взяли ипотеку в долларах или евро, получая основной доход в рублях, осталась. Для этих людей вслед за ослаблением курса национальной валюты долговое бремя увеличилось. Теперь они думают о том, как сменить валюту ипотечного кредита.
В условиях снижения ставок или роста валютного курса смена валюты кредита может стать хорошим инструментом снижения долгового бремени и фиксации расходов по кредиту. Перекредитование со временем становится проще в силу введения электронного документооборота и распространения такого инструмента, как электронные услуги. Благодаря этому получить документы от государственных и рыночных институтов, задействованных в сделке, таких как Росреестр или бюро кредитных историй, стало гораздо удобнее и проще. Можно удаленно заказать выписку из ЕГРП, и очереди в ведомствах сократились благодаря электронной записи.
В общих чертах стандартное рефинансирование состоит из нескольких этапов. Сначала заемщик должен получить у банка-кредитора разрешение на последующую ипотеку. В случае согласия кредитора заемщик берет новый кредит под последующую ипотеку и гасит имеющийся кредит. После этого заемщик продолжает обслуживать новый кредит. Если банк-кредитор не дает разрешения на последующую ипотеку, то возможны варианты. Можно взять кредит под поручительство или под иной залог на короткое время, один-два месяца, до погашения существующего кредита. Затем снова оформляется стандартная ипотека.
Для упрощения процедуры рефинансирования АИЖК разработало специальную программу "Кредит на погашение ранее предоставленного кредита". Заемщик сможет переоформить кредит на более выгодных условиях. Расчет максимальной суммы кредита учитывает текущую стоимость предмета залога. Квартиры дорожают, и это позволит снизить процентную ставку, ведь с течением времени соотношение суммы кредита и стоимости залога изменяется. Кроме того, АИЖК предлагает применять механизм последующей ипотеки. Это существенно снижает риски нового кредитора, позволяет заемщику не брать потребительский кредит и не предоставлять кредитору дополнительный залог.
При принятии решения о рефинансировании ипотеки нужно осознавать, что этот процесс по расходам аналогичен получению нового ипотечного кредита. Придется снова оплатить проведение независимой оценки жилья, являющегося залогом по кредиту. Скорее всего, заемщику придется снова собрать комплект документов для подтверждения своей платежеспособности. Далее придется оплатить пошлины за регистрацию договора ипотеки. Сэкономить удастся только на страховке, которую можно просто переоформить.
Для того чтобы рефинансирование ипотечного кредита имело смысл, ставка по вновь получаемому кредиту должна быть минимум на два процентных пункта ниже ставки первоначального кредита. Еще один параметр, на который следует обратить внимание, - сколько времени заемщику осталось обслуживать кредит. При сроке менее трех лет смена условий кредитования может оказаться нецелесообразной из-за сопровождающих ее расходов. Выгодно ли рефинансирование, нужно считать для каждого конкретного случая в индивидуальном порядке с учетом финансовых возможностей заемщика и всех личных обстоятельств. Однако если есть возможность, целесообразнее сократить срок кредита, увеличив размер взносов или осуществляя досрочное погашение.
Если возвращаться к текущей ситуации с курсами валют, то, пока курс доллара увеличился на 15-20%, рефинансирование не принесет существенных выгод. Сейчас ставка по рефинансированному кредиту в рублях будет примерно на 3% выше, чем по валютному. Иными словами, заемщику придется в месяц столько же платить по рублевому кредиту, сколько он платил бы, покупая более дорогой доллар. Если заемщик ожидает дальнейшего роста курса доллара до отметки в 40 рублей и выше, то рефинансирование будет оправдано.