Суммарный ипотечный портфель на балансах банков продолжает расти и за последние 12 месяцев увеличился на 33,7%.
- Опережающий рост ипотеки в первом квартале этого года во многом объясняется тем, что недвижимость стала популярным объектом для инвестиций в условиях макроэкономической нестабильности и снижения курса рубля, - пояснил руководитель аналитического центра АИЖК Михаил Гольдберг. - Некоторые заемщики закрывали имеющиеся депозиты и приобретали с помощью ипотечного кредита жилье в инвестиционных целях. Кроме того, первый квартал прошлого года характеризовался высокими ставками (12,8%), что сказалось на сокращении спроса на ипотеку в тот период, то есть свою роль сыграл и эффект низкой базы.
Банкиры подтверждают, что созданная регулятором напряженность на рынке, связанная с отзывом лицензий у банков, заставила людей искать альтернативные депозитам способы вложения своих средств. И ипотека - одна из таких альтернатив.
- Деньги, изымаемые с депозитов, стандартно вкладываются клиентами в товары длительного пользования - дорогостоящая бытовая техника, автомобили, недвижимость, - отметил начальник управления развития розничного бизнеса Банка ИТБ Антон Замятин. - Возникшая в конце 2013 - начале 2014 года ситуация на рынке, обусловленная действиями регулятора, а также возросшими рисками макроэкономического характера, привела к повышению спроса на недвижимость, в т.ч. с использованием ипотечного кредита. Как результат - полуторакратный рост объемов выдачи ипотечных кредитов. Однако, начиная с апреля, эта тенденция пошла на спад, так как рост был ажиотажный.
По мнению эксперта, так как этот спрос был аномальным и краткосрочным, нет никаких предпосылок к тому, чтобы ожидать роста объемов выдачи ипотечных кредитов в размере 150% на весь год. С учетом насыщения спроса в начале года и прогнозируемого роста процентных ставок нас скорее всего ждет замедление темпов роста и общий прирост выдачи ипотечных кредитов по отношению к 2013 году на 15-20%, считает Замятин.
По данным мониторинга ипотечного рынка, проводимого консалтинговой группой SRG, ускорение роста объемов ипотечного кредитования продолжилось в марте-апреле и исчерпало себя в мае, вернувшись к показателям марта. Вероятно, летний период будет также характеризоваться стабильным спросом на ипотеку без заметного помесячного изменения объемов кредитования, прогнозируют аналитики. "Аналогичную картину мы наблюдаем на рынке жилой недвижимости в целом: рост цен (в рублевом выражении) в марте и апреле (практически во всех регионах) сменился стабилизацией в мае. Значительного роста цен на недвижимость в ближайшее время мы не ожидаем из-за отсутствия спроса, но и снижение цен в условиях нестабильных валютных курсов выглядит маловероятным", - отметил партнер SRG, руководитель направления "ИТ-консалтинг" Максим Русаков.
Именно резкий скачок доллара в начале года стал решающим фактором в пользу выбора россиянами ипотеки, считает председатель правления "Банка Расчетов и Сбережений" Олег Барановский, по его словам, существенные скачки доллара всегда приводят к тому, что россияне первым делом перекладывают свои сбережения в валюту или вкладывают в покупку недвижимости.
- Кроме того, здесь сказался и эффект отложенного спроса, - добавил эксперт. - В конце прошлого года общим местом в рассуждениях и экономистов, и политиков стала фраза о том, что надо затянуть пояса, соответственно, многие потенциальные ипотечные заемщики откладывали получение ипотеки. А когда же доллар начал расти и вслед за ним начали расти цены на недвижимость, то это придало людям решимости обратиться в банки за ипотечными кредитами.
Барановский добавил, что с учетом тенденции к увеличению просроченных выплат по кредитам физических лиц уже к осени мы можем увидеть новый виток роста просрочки по потребительским и ипотечным кредитам. По словам Михаила Гольдберга, в случае резкого ухудшения экономической ситуации доля просроченных платежей может вырасти, а качество ипотечного портфеля - ухудшиться. Особенно тревожным является тот факт, что в условиях роста доли инвестиционных ипотечных сделок многие заемщики имеют "серые" зарплаты и в случае кризиса окажутся очень уязвимыми к возможному снижению доходов. Такая ситуация создает дополнительные риски для качества ипотечного портфеля.
По мнению экспертов, просрочка физлиц будет расти, так как в связи с замедлением экономического роста прибыли предприятий падают, в том числе в производстве, торговле и прочих отраслях.
А значит, и работники компаний теряют зарплаты, а в некоторых случаях и работу, то есть начинают хуже обслуживать свои долги или вовсе прекращают платить по ним. Если человека увольняют, то выплачивают несколько окладов, и на эти деньги некоторое время можно жить и даже гасить кредиты. И сейчас, пока у людей все же деньги есть, они не чувствуют опасности. Но когда этот "подкожный жир" закончится, банки получат обвал непогашенных кредитов физических лиц, прогнозируют некоторые участники рынка. Конечно, в первую очередь не возвращаются потребительские кредиты, но затем это затронет и ипотеку.
Впрочем, не все настроены пессимистично. По мнению заместителя начальника департамента активно-пассивных операций Банка ИТБ Виктора Орлова, существенного роста просрочки по портфелю закладных не будет. Основной рост просрочки возможен по регионам, традиционно считающимся кредиторами высоко дефолтными. "Также участниками ипотечного рынка на протяжении нескольких прошедших кризисных циклов накоплен большой опыт и наработаны механизмы, которые позволят сгладить пик кризисных явлений при их возникновении", - уверен эксперт.