Базис и надстройки
Экспертов собрали прямо в бывшем цехе типографии "Коммуна" в центре Воронежа. Здания вдоль улиц в этой промзоне давно заняты мелким бизнесом, а просторное строение в глубине участка никак не используется. Перед форумом в нем навели минимальный порядок, сохранив антураж: беленый кирпич стен, металлические плиты пола, трубы под потолком, репродукции из журналов в углу. Дыры прикрыли фанерой, привезли биотуалеты, мобильную кофейню и в качестве сидений для участников - деревянные кубы, пуфы и кресла-мешки. Привесили экран, поставили динамики и прожектора... К тому моменту, как у гостей спросили, что лучше сделать с этим зданием, большинство уверилось в том, что оно создано для конференций и выставок.
О новом экспоцентре мечтают и местные предприниматели. Художники - о галерее. Чиновники рады поддержать любое полезное начинание, если оно не пойдет вразрез с законом. Например, одна из фирм отреставрировала и со вкусом приспособила корпус старинного завода под магазин и офисы. Но владелец цехов "Коммуны" уже заказал местным архитекторам концепцию их переделки под большой многофункциональный комплекс. На площадке размером около гектара предполагается снести все заборы и построить вместо цехов здание в стиле хай-тек.
- Тут у каждого арендатора или собственника своя калитка на замке. А людям негде гулять. Мы предлагаем сделать пространство уютным и открытым для пешеходов, гаражи - опустить в трехуровневый подземный паркинг с предоставлением их владельцам постоянных мест, - пояснил архитектор Константин Кузнецов. - Здание самой типографии - памятник архитектуры XIX века - переделать под театр, галерею современного искусства, выставочный зал, образовательный или физкультурный центр. А над ним нарастить дополнительный объем, до 18 этажей, который растворится в панораме благодаря остекленным фасадам. Внутри может быть отель, офисы...
Производное от неизвестного
Эскиз новостройки вызвал у гостей форума противоречивые чувства. Главный архитектор Урюпинска Вячеслав Тимофеев затронул больную не только для Воронежа тему, отметив, что популярные ныне коробки из металла и стекла плохо вписываются в историческую среду:
- Мы забываем о своих традициях. Классицизм у нас в крови! Зачем вы хотите очередного конструктивистского "монстра" посадить среди старой застройки? Глупо уповать на то, что на фоне неба дом не будет сильно заметен. Он должен быть заметен! Но не должен разрушать стиль квартала.
Неубедительной - прежде всего по высоте здания - назвал идею и председатель - президент Российской академии архитектуры и строительных наук Александр Кузьмин. По мнению специалистов, если "начинка" будущего комплекса не будет отвечать запросам масс, недовольство неминуемо. К тому же, как предположил вице-мэр Воронежа Владимир Астанин, обычных горожан во двор вряд ли захотят пускать: "Проект коммерческий, и если тут будут богатые апартаменты и офисы, то их пользователи скорее захотят отгородиться от представителей других социальных слоев".
Московский архитектор Андрей Чернихов указал на то, что подобные ошибки допускаются на всем постсоветском пространстве:
- Мы забыли про понятие ансамбля. Центр Воронежа - ансамбль с очень симпатичным размером кварталов. Но виден дикий тренд - вычищать из их середины "гнилушки" и ставить крепкие "боровички", которые торчат из-за соседних домой по пояс. Придумайте хоть какую-то систему на будущее: либо террасирование зданий, либо "архитектурные жесты" - пора международные конкурсы на оформление фасадов объявлять!
Как бы то ни было, для Воронежа примечателен сам факт и формат публичного обсуждения замыслов девелопера, хотя прислушиваться к критике он не обещал.
- Советское наследие в виде промзон - быть может, последняя возможность решить насущные проблемы городов, - подчеркнул главный архитектор Санкт-Петербурга Олег Рыбин. - Главное - назначить этим зонам нужную функцию. Каждый первый девелопер в Москве или Питере предлагает вариант с приспособлением под жилье. На заводе "Серп и молот" в столице хотели полтерритории отдать под апартаменты, но они хороши для тех, кто живет без детей и не болеет: инфраструктуры никакой. Жилье дает самую быструю отдачу: при себестоимости 40 тысяч рублей за квадратный метр и продажной цене более 120 тысяч сгодится любая реновация. Только вот если мы обустраиваем квартиры, а их скупают под офисы, это усугубляет нагрузку на дороги. Логистически неправильно "разводить" места работы и места обитания людей.
Джип, катер, лофт
Назначить функцию старым промплощадкам в Воронеже бы рады - но те в руках множества "частников". Исключение составляет, пожалуй, экскаваторный завод на забитом машинами Московском проспекте.
- К нам обратилось трое бизнесменов, которые хотят разместить свои фирмы в одном здании типа лофта, на площади 500-1000 квадратных метров. Сложная задача! Промзоны либо очень неудобно расположены, либо в них уже проданы все здания по периметру, а в глубину клиента не затащишь. К тому же возможны проблемы с проездом, смежными собственниками... - рассказал коммерческий директор риелторской компании Илья Твердохлеб.
Вдобавок эксплуатация промышленных зданий влетает в копеечку. Не везде сохранились нормальные инженерные сети, об отоплении цехов с 12-метровыми потолками и думать страшно. На том же экскаваторном заводе, по словам Твердохлеба, в центре площадки есть здание, которое теоретически можно приспособить под жилой лофт:
- Но где гарантия, что рядом не появится кузнечный цех? Нужна экспертиза - подо что целесообразно использовать то или иное здание, - и по ее итогам некое комплексное решение. Понятно, что землю под заводами обычно приобретали ради спекуляций. А чтобы сделать там что-то творческое, нужна поддержка девелоперов и банков. Например, на улице Кирова и проспекте Труда промзоны освоены профессионально. Склад переделали в IT-центр: фонарь в коньке крыши, атриум с зимним садом - резиденты довольны. Если та же компания возьмется за обустройство лофта под офисы или жилье, можно быть спокойным: позаботятся и о дорогах, и об общепите. А без опыта и браться нечего. Все кивают на США, но там заброшенные фабрики продавали за бесценок. У нас все иначе.
Управляющий партнер престижной адвокатской конторы Сергей Бородин выразил уверенность в том, что в Воронеже есть состоятельные люди, созревшие для проектов типа лофта.
- Для них важна мода на ценности. А фабрика, приспособленная под концептуальное жилье, становится популярным местом гнездования. Джипами уже все обзавелись, катерами тоже - протоки на водохранилище забиты, как магистральные улицы. И в этот набор, по-моему, просится лофт, - сообщил Бородин. - Допустим, от НПО "Энергия" осталась пара пустующих цехов, которые планируют заменить многоэтажками, - собственники подобных объектов нацелены на коммерческую застройку. А им надо бы чуть похулиганить. Ведь красивые сооружения способны прославить своих строителей на века. Важно, чтобы кто-то из предпринимателей сделал такой широкий жест, показал пример.
Адвокат напомнил, что после банкротства трамвайного депо в городе осталось более 40 трансформаторных подстанций, и часть из них можно превратить в общежития для студентов или отдать на откуп молодым креативщикам.
- Правда, могут возникнуть "бумажные" трудности. Юридическая база для лофтов в Москве и Санкт-Петербурге создана лишь частично. Их оформляют как апартаменты - "нежилое помещение с возможностью проживания". А столичный мэр - против: видит в этом уход от санитарно-гигиенических норм. На господдержку тут рассчитывать не стоит, но упорядочить нормативно-правовое регулирование власти должны.
Петр Капустин, профессор Воронежского архитектурно-строительного университета:
- Лофт возник на Западе благодаря конкретному сочетанию цен на недвижимость, деловой активности и вкусов. Мы же в отсутствие этих факторов грезим о таких проектах, которые дешевле воплотить в новостройках, чем в цехах. Я не вижу в Воронеже той группы, что стремилась бы взять эти расходы на себя. Притом, насколько мне известно, лофт-движение в мире постепенно затухает. Стоит ли нам в погоне за модой тратиться на то, что из нее выходит?.. Хотя лично я интереса к идее лофта в Воронеже не теряю. Недавно мы с коллегами обсуждали, что жить в многоэтажках уже "неприкольно". Может, это все же даст импульс оригинальному освоению промзон?