"Это важные и ожидаемые рынком изменения, в особенности для инфраструктурного сектора. Новеллы Земельного кодекса (ЗК РФ) в значительной степени решают проблему возможного проведения "двойных конкурсов" по концессиям - на проект и на землю. Теперь закреплено, что концессионер может получить земельный участок для реализации концессионного проекта без проведения отдельных торгов в отношении земельного участка", - комментирует поправки Григорий Смирнов, старший юрист Herbert Smith Freehills CIS LLP.
Закон N 171-ФЗ расширяет с 1 марта 2015 года перечень оснований для предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, без проведения торгов (ст. 39.6 ЗК РФ). "В перечень таких оснований включено предоставление земельного участка лицу, с которым заключено концессионное соглашение, что позволило ликвидировать пробел в законодательстве, существовавший с момента принятия Закона "О концессионных соглашениях", - отмечает Мария Скрябина, юрист практики по инфраструктуре и ГЧП "Качкин и Партнеры". Эта норма устраняет неопределенность в вопросе обоснованности предоставления земли по концессии без проведения торгов. На практике нередко эксперты в сфере ГЧП расходились во мнении о возможности предоставления незастроенных земельных участков по концессионному соглашению в принципе, несмотря на то, что Закон "О концессионных соглашениях" предусматривает возможность строительства объектов. Теперь из ЗК РФ прямо следует возможность передачи по концессии незастроенной земли.
Новая редакция кодекса предполагает закрытый перечень таких оснований, включая случаи комплексного освоения территории и реализации масштабных инвестпроектов. Изменения будут в первую очередь интересны девелоперам, так как они облегчают реализацию крупных проектов, делают процедуру получения прав на землю более простой и прозрачной.
Земельные участки могут быть предоставлены предпринимателям по распоряжению правительства РФ для размещения объектов социально-культурного назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестпроектов критериям, установленным правительством РФ. "Предполагается, что критерии инвестпроектов, в связи с участием в которых могут быть предоставлены участки, будут утверждены правительством РФ. Вероятнее всего, эти проекты будут касаться общих задач по развитию социальной и культурной инфраструктуры. Не исключено, что критерии будут достаточно широкими и будут активно применяться для ГЧП", - отмечает юрист адвокатского бюро "Линия права" Артем Самойлов. Правда, поскольку речь идет о предоставлении земли, находящейся именно в федеральной собственности, эти критерии будут применимы только в отношении федеральных проектов.
В отсутствие федерального закона об основах ГЧП широко применяются правовые механизмы, предусмотренные региональными законами. Именно поэтому наиболее важным изменением для развития и популяризации региональных ГЧП-проектов является положение, предусмотренное п. 3 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. Оно предусматривает предоставление земли без торгов юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта РФ для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов, если они соответствуют критериям, установленным региональными законами. "Эта новелла позволяет регионам реализовывать проекты ГЧП без риска нарушения земельного законодательства или превышения полномочий в этой сфере. Минимизация правовых рисков способствует увеличению привлекательности такого рода проектов и, как следствие, количества потенциальных участников", - считает Мария Скрябина.
Среди наиболее важных и значимых для бизнеса положений закона эксперты называют более подробное регулирование ключевых институтов (предоставление участков, сервитут), а также такие новеллы, как обмен участков государственной собственности на частные участки (который должен стать в некоторых случаях альтернативой сложной процедуре изъятия), соглашение о перераспределении земель и др. "Для проектов ГЧП в первую очередь важным является закрепление в ЗК РФ нормы, в соответствии с которой земельный участок может быть предоставлен на праве аренды без проведения торгов лицу, с которым заключено концессионное соглашение. Такой участок предоставляется на срок действия концессионного соглашения. Ранее в кодексе такой нормы не было. С учетом описанных нововведений, а также планируемой отмены категорий земель и перехода на систему зонирования (законопроект N 465407-6) реформа земельного законодательства создает позитивные впечатления", - говорит Самойлов.
Упрощенный порядок предоставления земельных участков должен сократить количество административных барьеров для бизнеса, убежден Григорий Смирнов.