29.07.2014 00:32
Экономика

Власти ищут стимулы для строителей наемного жилья

Власти ищут стимулы для застройщиков наемного жилья
Текст:  Галина Хованская
Российская Бизнес-газета - Государственно-частное партнерство: №29 (958)
Прошедшая сессия была для нас очень непростой - рассматривались важнейшие законопроекты. Но в самом ее конце после длительного обсуждения два из них были приняты. Один касается изменений в сфере управления жилищного фонда путем введения системы лицензирования управляющих компаний. А второй, очень крупный законопроект, который тоже очень длительное время обсуждался, посвящен некоммерческому жилищному фонду.
Читать на сайте RG.RU

Это очень большой и сложный законопроект, который включает не только изменения в жилищное законодательство, но и в целый ряд других законов. Появляется новый раздел в Жилищном кодексе. Речь идет о некоммерческом жилье для бюджетников, для молодых семей, которые не могут себе позволить ипотеку, да и арендовать жилье им не по карману, и для специалистов, которых привлекают крупные развивающиеся компании. Этот проект охватывает в основном жителей крупных региональных центров, где очень высока плата за аренду жилья.

Этот фонд занимает промежуточную нишу между социальным и коммерческим жильем. Вы знаете, сколько людей попадает в этот промежуток? Это не сотни тысяч, это даже не миллионы, это десятки миллионов остро нуждающихся в улучшении жилищных условий людей.

В чем преимущество этого вида жилищного фонда? Жилье предоставляется на срок от года до 10 лет. Договор подлежит регистрации. Весь дом имеет статус наемного дома. Изначально все квартиры должны были быть отданы очередникам, но, к великому сожалению, до 50% квартир могут быть отданы застройщиком под коммерческие цели. Эта норма нарушает первоначальную концепцию, и мы будем еще над этим работать. Застройщики должны понимать, что они вернут свои деньги, но в течение длительного срока.

Сразу возникает вопрос: а кто будет строить такие дома и на какие средства? Жилье для малоимущих - это 100%-ная нагрузка на бюджет не только при создании фонда, но и при его эксплуатации. Все мы помним, что социальные наниматели за капитальный ремонт не платят, а при оплате коммунальных услуг у них есть субсидии, льготы.

В следующем году в Москве планируют снести 130 пятиэтажек

Чем мы будем стимулировать застройщиков наемного жилья? Первый уровень их поддержки - земля, которая будет им предоставляться на льготных условиях. Этот ресурс есть практически везде. Только для Москвы и Санкт-Петербурга - это проблема. Второй ресурс, которого пока нет, - серьезные налоговые преференции, которые пока не предусмотрены Налоговым кодексом. Мы сейчас с минфином будем работать в этом направлении. Мы решаем не проблему быстрого возврата затрат застройщику, а государственную задачу обеспечения граждан жильем. Это минфин должен понимать.

Третий уровень поддержки - это прямое субсидирование. К сожалению, он возможен далеко не во всех регионах, а в основном в самодостаточных субъектах Федерации.

Четвертый уровень поддержки - это нежилые помещения, которыми застройщики смогут распоряжаться по своему усмотрению.

Что касается стадии эксплуатации наемного жилья, то здесь проблем не будет. Этот жилищный фонд из бюджета денег не берет в отличие от фонда социального жилья для малоимущих. Плата за наем должна компенсировать затраты на эксплуатацию. Но при этом цели извлечения прибыли нет.

Мы пошли на совершенно беспрецедентную меру, мы записали в законе, что если у человека, который изначально отвечал всем требованиям, случилось какое-то несчастье, например, кормилец погиб, или же он потерял работу, семья получает право на субсидии. Но это не правило, а исключение. В этой части мы будем дополнять закон. Изменить статус наемного дома практически невозможно.

Что касается закона о лицензировании управляющих компаний, то у него есть очень большой круг противников. Двадцать лет назад мы обсуждали эту систему и отказались от нее. Я не отношусь к поклонникам введения системы лицензирования, и сделала все возможное для того, чтобы смягчить удар по добросовестным управляющим организациям, которые не аффилированы с местной властью и которые рискуют потерять право управлять жилищным фондом с 1 мая будущего года, если они не смогут получить лицензию. А получить эту лицензию можно будет только, имея аттестат. Не знаю, как коллеги из минстроя сумеют аттестовать все управляющие организации за столь малый срок.

Налог на недвижимость для хозяев больших квартир увеличится в несколько раз

Проблема сейчас, на мой взгляд, не в управляющих компаниях, а в ресурсоснабжающих организациях. Посмотрите, сколько вы платите за коммунальные услуги и сколько за жилищные услуги. Примерно 30% уходит на оплату жилья, а все остальное коммуналка. Когда мы начинаем платить по счетчикам, у меня возникает ощущение, что ресурсоснабжающая организация это воспринимает как попытку залезть к ней в карман. Ей это невыгодно, у нее есть норматив, который серьезно завышен и до сих пор остается таким, а если есть счетчик - нет норматива, есть показание. При такой системе все должны всем. Отсюда и проблема неплатежей, которые достигли 500 млрд руб.

К счастью, мне удалось вывести из-под лицензирования объединения собственников: ТСЖ и ЖСК.

Многие проблемы надо будет решать в осеннюю сессию. Огромная проблема, которую надо будет решать, - это льготный кредит на капитальный ремонт. Очень остро стоит проблема неплатежей, но этот законопроект находится еще в состоянии доработки. Он будет рассмотрен и наверняка принят во втором чтении. Очень тяжело он идет, потому что далеко не все ресурсоснабжающие организации понимают, что это системная проблема.

Кроме того, мы, безусловно, занимаемся проблемами состояния жилищного фонда и инфраструктуры в Крыму, потому что это состояние производит тягостное впечатление: 85% инфраструктуры водоснабжения там в очень плохом состоянии, питьевая вода стандартам не отвечает. Очистные сооружения находятся в полуразрушенном или в разрушенном состоянии. Предстоит их восстановление и строительство новых сооружений. Много вопросов по социальным нормам потребления, но это компетенция правительства. В наших планах на осеннюю сессию вернуться к теме кооперативного строительства, мы хотим восстановить то, что работало 20-25 лет назад и дало возможность 10% граждан жить в нормальных условиях, не дожидаясь своей очереди на получение социального жилья.

Галина Хованская, председатель Комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству

Жилая недвижимость