Александр Васильевич, в чем суть новой программы?
Александр Комаров: В стране меняется стратегия ипотечного жилищного кредитования, в том числе и роль АИЖК. В благополучное для экономики время ипотекой никого не удивить - коммерческие банки развивают этот сегмент и без мотивации со стороны государства. А вот в сложные периоды, когда ликвидность банковского сектора сокращается, значение АИЖК повышается. Особенно ярко это было заметно в 2008-2009 годах.
Банки уже заговорили о повышении осенью ипотечных ставок. Это обусловлено санкциями?
Александр Комаров: Экономика развивается циклично, каждые 8-10 лет мировая финансовая система переживает кризис. Уже прошло немало времени с 2008-го, значит, надо быть готовыми к стагнации. Санкции могут лишь усугубить ситуацию, но они не являются определяющими.
Думаю, если бы не было никаких санкций в отношении России, социальный ипотечный продукт все равно бы появился. Ипотека в нашей стране существует не один год, поэтому можно четко сказать, какие категории населения наименее защищены от экономических потрясений и имеют меньше шансов получить жилищный кредит по стандартным условиям. Именно на них и будет ориентироваться АИЖК в своей работе.
Кто может воспользоваться "Социальной ипотекой"?
Александр Комаров: Всего порядка 15 категорий населения. Программа действует во всех регионах, где АИЖК имеет операторов. По расчетам специалистов, получить ипотечный кредит с низкой процентной ставкой смогут около 25 миллионов трудоспособных россиян. В масштабах Свердловской области это свыше миллиона человек.
Низкий процент - это ставка на покупку квартир в новостройках?
Александр Комаров: На все: первичное, вторичное жилье, даже на перекредитование. Те, кто взял ипотеку под более высокий процент, могут прийти к нам и переоформить заем при наличии положительной кредитной истории. Сегодня, когда банки выдают займы в среднем под 12-14 процентов годовых, это очень хорошая возможность облегчить финансовое бремя.
Заемщик имеет право перекредитоваться, даже если ипотеку брал не в САИЖК?
Александр Комаров: Да. Самое главное - соответствовать определенной социальной категории. При этом мы, к примеру, не будем требовать от человека доказательств, что его предприятие является градообразующим: соответствующие списки уже утверждены на уровне минпрома. То же самое касается предприятий ОПК, включая дочерние.
Знаю, что банки неохотно выдают ипотечные кредиты жителям глубинки: качество старого жилфонда там оставляет желать лучшего, а новых домов мало. Смогут ли жители этих территорий получить социальную ипотеку в САИЖК?
Александр Комаров: Мы кредитуем население по всей области. У САИЖК 5 отделений. Например, по нашим программам молодые учителя покупают жилье в Ирбите, Камышлове.
Как любой участник рынка и залогодержатель мы заинтересованы в том, чтобы у займа было реальное обеспечение, поэтому и раньше, и сейчас нельзя в ипотеку приобрести жилье, признанное ветхим, аварийным, поставленное на капремонт в ближайшие 5 лет, а также времянки без фундамента и т. п. Ну и объекты, по которым есть серьезные сомнения в юридической чистоте сделки. Больше ограничений нет.
Еще 4-5 лет назад кое-кто из банков вводил запрет на кредитование домов с деревянными перекрытиями, но теперь это ограничение снято. Более того, с развитием малоэтажного строительства (до трех этажей) появилось немало современных зданий с деревянными перекрытиями.
Проблема в другом: по условиям программы "Социальная ипотека" жилье должны строить по 214-ФЗ о долевом участии, а в Свердловской области, в отличие от Центральной России, подавляющее большинство зданий возводится по схеме ЖСК. Застройщики ищут в этом выгоду, однако в ситуации, когда растет ставка по коммерческой ипотеке, они просто ограничивают себя в сбыте.
Вы прогнозируете падение спроса на недвижимость?
Александр Комаров: Я противник прогнозов. Да, в первом полугодии мы увидели, что на рынок недвижимости пришло немало частных инвесторов. Это было связано с падением доходов по банковским депозитам. Однако больше 90 процентов покупателей квадратные метры по-прежнему интересуют не как средство сохранения накоплений, а как решение жилищной проблемы. Ипотека в России активно развивается с 2003 года, насколько я помню, тогда кредиты выдавали под 16 процентов годовых в рублях, а квадратный метр стоил 20-25 тысяч рублей. Сегодня ставка - 12-14 процентов, но метр за это время подорожал в 2-3 раза!
Каков средний размер ипотечного займа, который вы предоставляете на территории Свердловской области?
Александр Комаров: 1,4-1,5 миллиона. С 2009 года программы АИЖК очень консервативны: заемщики обязаны подтверждать официальный доход, особое внимание уделяется кредитной истории, проверке платежеспособности. Программа "Социальная ипотека" бессрочная, но я бы советовал не откладывать решение жилищного вопроса в долгий ящик.
Какой доход надо подтвердить заемщику, чтобы получить кредит?
Александр Комаров: У каждого своя ситуация: кому-то нужно всего 500 тысяч рублей, чтобы из "двушки" переехать в "трешку", а кому-то 3 миллиона - с нуля квартиру купить. Поэтому мы заранее не ставим никаких ограничений по зарплате, лучше прийти на консультацию. Хотя надо понимать, что, если на одного члена семьи приходится меньше прожиточного минимума, разговоры о кредите бессмысленны.
Преимущество "Социальной ипотеки" в том, что она реализуется в тандеме с уже действующими на областном и федеральном уровнях программами. Те же самые молодые семьи и молодые учителя, врачи могут получить субсидию на первоначальный взнос, молодым ученым и военнослужащим выдают жилищные сертификаты, которые принимаются к зачету. Но у социальной ипотеки аудитория значительно шире. Например, "молодой учитель" - это педагог до 35 лет, а что делать тем, кому стукнуло 36? Они вправе кредитоваться как работники бюджетной сферы образования.
Кто может приобрести жилье по программе "Социальная ипотека"
• Молодые семьи (один из супругов в возрасте до 35 лет).
• Семьи с двумя детьми, получатели маткапитала.
• Многодетные семьи.
• Ветераны боевых действий.
• Работники ОПК.
• Бюджетники всех уровней.
• Работники научных, образовательных организаций, учреждений здравоохранения, культуры, соцзащиты, занятости населения, физкультуры и спорта.
• Сотрудники государственных научных центров и научно-производственных предприятий, организаций Академии наук.
• Нуждающиеся в улучшении жилищных условий (муниципальные очередники).
• Проживающие в ветхо-аварийном фонде.
• Военнослужащие - участники накопительно-ипотечной программы.
• Получатели социальных субсидий на приобретение (строительство) жилья за счет средств бюджетов всех уровней.
• Работники градообразующих предприятий.