Однажды на одном из "круглых столов" представительница негосударственного пенсионного фонда без обиняков заявила, что для пенсионеров сейчас самый лучший вариант прожить достойную старость - сдавать свое жилье в аренду. По оценкам экспертов, такой вариант может принести ее владельцу не менее 6% годовых. "РГ" решила выяснить у экспертов, в какую недвижимость выгоднее всего вложить деньги и как избежать инвестиционнных рисков. В дискуссии приняли участие первый заместитель председателя Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Елена Николаева, глава консалтинговой компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая и коммерческий директор корпорации "Баркли" Екатерина Фонарева.
- В какие объекты недвижимости сейчас выгоднее всего инвестировать средства?
Елена Николаева: В Москве и Московской области наиболее привлекательной для инвестиций по-прежнему является жилая недвижимость, особенно на ранних этапах реализации проектов. Это связано со стабильным спросом и высокой ликвидностью жилья в этом регионе. Также высокой инвестиционной привлекательностью отличается жилая недвижимость в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и в других крупных региональных центрах России. Довольно выгодными оказываются также инвестиции в коммерческую недвижимость, расположенную в жилых домах, так как спрос на такие коммерческие помещения стабильно высок.
Мария Литинецкая: Экономическая ситуация сейчас, конечно, меняется, но не кардинально. Поэтому наиболее ликвидными по-прежнему остаются новостройки на начальной стадии с доступным уровнем цен, то есть эконом- и комфорт-класса (здесь самый высокий спрос и оборачиваемость денег). При этом частному инвестору выгоднее вкладывать свои средства в небольшие проекты с ограниченным количеством корпусов, где четко определен срок завершения строительства (около двух лет). Идеальный вариант - жилой комплекс с несколькими построенными корпусами, где на реализацию выводятся последние объемы с доступным уровнем цен. Наиболее привлекательные локации - спальные районы Москвы, а также небольшие, но активно развивающиеся города ближнего Подмосковья, в частности, Мытищи, Одинцово, Красногорск, Видное, Котельники, Люберцы, Химки и т.д.
Екатерина Фонарева: Я считаю, что наиболее интересными с точки зрения инвестиций являются жилые комплексы, находящиеся на стадии активного строительства.
- Какие риски существуют при инвестировании в недвижимость? Как их можно избежать?
Елена Николаева: Основной риск инвестирования в объекты недвижимости на стадии строительства связан с возможной задержкой реализации проекта строительства во времени, что случается очень часто - практически в 80-90% случаев. Есть также опасность приостановления реализации проекта из-за отсутствия полного комплекта исходно-разрешительной документации.
Существует также риск неудачного выбора объекта. Например, плохое месторасположение объекта, отсутствие инженерной, транспортной или социальной инфраструктуры.
Для того чтобы их избежать, необходимо при выборе объекта инвестиций обратить особое внимание на следующие моменты: застройщик проекта должен быть известным, надежным, имеющим успешный опыт реализации подобных проектов; проверить наличие полного комплекта проектной и исходно-разрешительной документации проекта; должна быть вся инженерно-транспортная и социальная инфраструктура или подтвержденные планы по их строительству за время реализации проекта.
В области загородной малоэтажной недвижимости риски часто связаны с неправильным оформлением земельного участка под строительство. Поэтому очень важно проверить наличие и правильность всех документов на земельный участок и в частности категорию земельного участка и вид его разрешенного использования.
Мария Литинецкая: По большому счету все риски, существовавшие ранее, никто не отменял и сегодня. Во-первых, всегда существуют строительные риски: застройщик может обанкротиться, а проект - заморозиться. Во-вторых, при инвестировании в недвижимость присутствуют и юридически-правовые риски. Именно поэтому желательно вкладывать средства в проекты, реализующиеся по 214-ФЗ, с уже полученным разрешением на строительство. В текущих условиях экономической нестабильности обостряются финансовые риски. Если на рынке начнется девальвация рубля, то цены на недвижимость неизбежно снизятся. Соответственно, у инвесторов, вложившихся в жилые проекты в подобных условиях, увеличится срок возврата инвестиций - они будут ждать, пока цены восстановятся. Однако все выше перечисленные риски минимизируются, если проект подобран правильно.
Екатерина Фонарева: Первое, на что нужно обратить внимание, приобретая недвижимость с целью инвестиций, чтобы избежать рисков, - репутация застройщика и портфель уже реализованных им проектов. Также покупателю стоит проанализировать, насколько вырастали в цене за время строительства квартиры в его объектах. Если предыдущие жилые комплексы показали высокие темпы роста и пользовались на рынке большой популярностью, то можно быть уверенным, что и в дальнейшем объекты этого застройщика будут успешными с инвестиционной точки зрения. Кроме того, стоит обратить внимание на расположение ЖК и потенциал развития локации.
- Как рассчитать доходность инвестиций в недвижимость? Насколько она выше или ниже банковских депозитов?
Елена Николаева: В соответствии с современными методиками наиболее эффективным является оценка не только стоимости строительства 1 кв. метра жилья, но и стоимость эксплуатации здания. Цена капитального строительства недвижимости может вырасти на 6-7%, но при этом дальнейший расход ресурсов снижается на 35-40%, и подобные проекты зачастую имеют большую инвестиционную доходность. Как правило, это проекты, учитывающие новейшие технологические достижения и энергоэффективные технологии.
При правильном выборе объекта доходность инвестиций в объекты жилой недвижимости как минимум в 1,5-2 раза выше доходности банковских депозитов.
Мария Литинецкая: За весь срок строительства (около 1,5-2 лет) квартиры, приобретенные на начальной стадии, вырастают в цене в среднем на 20-30%. Единственное условие - проект должен быть правильно подобран, тогда и доходность будет выше
Елена Николаева:
Инвестиционный интерес представляют квартиры в малоэтажных жилых комплексах и таунхаусы небольших площадей (не более 100-120 кв. м).
Мария Литинецкая:
Средние ставки по вкладам в банках сейчас составляют 8-10% годовых. Доходность инвестиций в недвижимость практически всегда выше.
Екатерина Фонарева:
Первое, на что нужно обратить внимание, приобретая недвижимость с целью инвестиций, чтобы избежать рисков, - репутация застройщика и портфель уже реализованных им проектов.