Дело в том, что сегодня купить квартиру на первичном рынке можно не только у застройщика или риэлтора, но также через совместное предприятие - специально созданную структуру на объекте для продажи квартир.
На первичном рынке недвижимости большинство проектов реализуются по 214-ФЗ. Для собственника это означает, что ему придется сначала заниматься регистрацией договора долевого участия, а затем, когда дом уже будет сдан, и оформлением свидетельства о праве собственности. Причем покупатель может заключить договор на эти услуги как с застройщиком, так и риэлтором.
Есть возможность самостоятельно оформить в органах Росрегистрации свидетельство о праве собственности, но для этого нужно запастись терпением и найти время. Из-за бюрократических издержек процедура получения документов может затянуться на пару лет.
С застройщиком проще и быстрее получить все договоры на квартиру. Однако, как рассказала глава "Метриум Групп" Мария Литинецкая, для компании-застройщика регистрация ДДУ и оформление свидетельств о праве собственности - это непрофильная деятельность.
"Многие из них вообще предпочитают не нагружать себя процедурными сложностями, поэтому не берут на себя обязательств по оформлению прав собственности, а только регистрируют ДДУ, - пояснила она. - Тогда как покупателю удобнее сразу заключить договор на обе услуги, чтобы избежать проблем в дальнейшем.
У риэлтерской компании, как правило, богатый опыт в оказании подобных услуг, они знают все "ходы-выходы". Однако в этом случае появляются некоторые риски. Застройщик в любой момент может расторгнуть договор с агентом и привлечь к реализации проекта другую риэлтерскую компанию, которая уже не несет никакой ответственности перед клиентами, купившими ранее квартиры.
Организация совместного предприятия с застройщиком сегодня является наиболее предпочтительным вариантом работы с собственником.
"Совместное предприятие представляет собой компанию, в которой мажоритарную долю имеет девелопер, а миноритарную - агентство недвижимости, - пояснила Мария Литинецкая. - Фактически застройщик создает собственную риэлтерскую структуру, которая обслуживает только один проект. При этом все организационные вопросы ложатся на его партнера, то есть на привлеченное агентство недвижимости. При таком раскладе покупатель приобретает квартиру у застройщика, что кажется ему более надежным. Также клиент получает полный пакет сопроводительных услуг в привычном формате, как их обычно предоставляет агент. При этом покупатель может быть уверен, что все услуги будут выполнены - компания, которая, по сути, принадлежит девелоперу, никуда не денется".
При обращении в СП покупатель также получает различные преференции от риэлтерской компании, например, специальные условия по ипотечному кредитованию в рамках совместных акций с банками и скидки от партнеров по программе лояльности (в их число входят страховые фирмы, строительные и мебельные магазины, архитектурные бюро, грузоперевозчики и пр.).
Кроме того, у покупателя появляются дополнительные гарантии того, что сопроводительные услуги - и регистрация ДДУ, и оформление права собственности - будут выполнены в заявленный срок. В случае с совместным предприятием нет разделения на интересы застройщика и риэлтора. СП работает на то, чтобы выполнить свои обязательства перед девелопером и физическими лицами как можно быстрее.
Этот вариант удобен и для покупателей загородной недвижимости. Как правило, это горожане, которые рассматривают загородные объекты в качестве основного жилья.
Чаще всего покупка осуществляется за счет продажи городской квартиры на вторичном рынке, - рассказал "РГ" директор Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Андрей Кройтор. - С точки зрения покупателя, услуга по реализации первого жилья - это дополнительный повод выбрать конкретного застройщика. Особенно это актуально в том случае, если тот может предложить готовый дом с отделкой, куда можно въехать сразу после сделки. Таким образом, покупатель не тратит дополнительные средства на съемную квартиру, пока достраивается его новое жилье.
По мнению эксперта, организация специального подразделения по продаже квартир должна давать застройщику конкурентное преимущество и привлекать дополнительных клиентов.
Правда, только в том случае, если этот застройщик сможет гарантировать выгодную продажу городской квартиры клиента, что довольно проблематично, учитывая отсутствие большого опыта.