Главным подспорьем для застройщиков станет принятое правительством решение по субсидированию ипотечной ставки на первичном рынке жилья. Льготная ставка составит 12% годовых. По словам главы минстроя, программа специального ипотечного кредитования объемом 20 млрд рублей позволит выдать гражданам уже в 2015 году жилищных кредитов не менее чем на 400 млрд рублей. "Причем уже сегодня банки могут воспользоваться этой программой и выдавать кредиты, оформленные с 1 марта 2015 года по 1 марта 2016 года", - сообщил Михаил Мень.
Бизнес давно ожидал решений правительства по снижению ипотечной ставки. И теперь обсуждает предложение министра начать незамедлительно инвестировать в возведение объектов. "С одной стороны, сейчас действительно подходящее время для того, чтобы вкладывать деньги в развитие отрасли, так как многие организации заинтересованы в расширении поставок материалов, получении подрядных и субподрядных работ, - пояснил "РГБ" генеральный директор инвестиционно-строительного холдинга "Профи-инвест" Анатолий Демьянко. - Но для инвестиционных компаний, чтобы увеличить объемы строительства, требуются немалые оборотные средства. А сегодня с этим как раз проблема, так как свободных денег не хватает".
По его словам, сегодня у большинства строительных компаний схожие проблемы: кредитование строительной отрасли практически остановлено, по договорам долевого участия объемы продаж упали почти на 30%. Именно поэтому девелоперы надеются на возобновление ипотечного кредитования, чтобы начать вкладывать в строительство и увеличивать его объемы. "Если в ближайшие месяцы этот механизм не заработает, строительным компаниям придется туго. Ведь сегодня многие живут еще за счет прошлогодних запасов", - считает Анатолий Демьянко.
Застройщики говорят о том, что сейчас им выгоднее "заморозить" проекты, чем начинать строить. Строительный рынок активно дорожает. По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), с начала 2015 года себестоимость квадратного метра выросла почти на 14%. "Такой серьезный рост напрямую связан с увеличением стоимости строительных материалов от 10 до 30% в зависимости от вида продукции, так как на долю строительно-монтажных работ, включающих расходы на стройматериалы, приходится почти 57-60% от совокупного объема затрат на строительство, - пояснил "РГБ" начальник отдела финансового анализа РАСК Александр Яковенко. - Не последнюю роль в удорожании строительства играет также повышение цен на импортные отделочные материалы, они подорожали на 50%".
Неподъемные банковские кредиты и серьезно подорожавшие стройматериалы могут привести к тому, что ряд проектов, особенно на стадии котлована, могут быть заморожены, считает генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая. По ее мнению, в зоне риска находятся в первую очередь небольшие проекты некрупных застройщиков, где нет проектного финансирования и строительство стройки ведется за счет средств от продаж. "В этом случае получается замкнутый круг - в условиях экономического кризиса снижается спрос, останавливаются продажи, клиенты переориентируются на более крупные проекты, где есть проектное финансирование и высокие темпы строительства. Поэтому небольшие проекты малоизвестных на рынке застройщиков будут испытывать проблемы с продажами", - уверена Литинецкая.
С ней согласна и глава компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Софья Лебедева, которая считает, что первыми могут пострадать мелкие девелоперы, которые строят и реализуют небольшие объемы недвижимости.
Таких проектов, по мнению экспертов, больше всего в Подмосковье - 20-30%. "Спрос на недвижимость Московской области ниже, потому что объектов много, конкуренция высока, следовательно, продажи будут идти медленнее и рисков у подмосковных девелоперов больше", - уточняет Софья Лебедева. Под небольшую застройку денег требуется мало, поэтому девелоперы на начальном этапе могут вложить собственные средства, а потом привлечь к строительству дольщиков.
Как рассказала "РГБ" Софья Лебедева, за январь-февраль на первичный рынок Московской области практически не выходило новых проектов, только корпуса в старых проектах.
Ряд экспертов полагает, что и крупные компании, которые ведут строительство в основном на заемные средства, тоже попадают в группу риска. "Они так или иначе столкнутся с необходимостью обслуживания или рефинансирования полученных кредитов и займов на неприемлемых условиях, так как вполне реально увеличение ставок до уровней, когда реализация строительства не преодолевает точку безубыточности. В результате окажутся неспособны отвечать по взятым на себя обязательствам", - уверен Александр Яковенко.
О массовых банкротствах компаний-застройщиков речь пока не идет, скорее, можно говорить о том, что выход большой части анонсированных проектов откладывается. По прогнозам компании "МИЭЛЬ-Новостройки", только около 30% анонсированных на этот год проектов будут реализованы. По другим прогнозам, в течение полугода остановится 20-30% действующих строек и до 50% заявленных проектов с согласованной документацией строиться не начнут. Так считают, например, в компании AEON Corporation.
В сложившейся ситуации застройщики большие надежды возлагают на ипотеку. "В прошлом году были введены рекордные объемы жилья - 81 млн квадратных метров, и этот задел удержать будет трудно, - считает первый заместитель председателя Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Елена Николаева. - Поэтому для строительного комплекса сегодня важно стимулировать не только ипотечный спрос на жилье, но и предложение, иначе стоимость жилья резко вырастет".