- Если проанализировать цифры, то в 2010 году за МКАД строился каждый десятый офис. В 2013-м уже каждый пятый. В чем причина увеличения объемов строительства офисов за пределами центра города?
- Одной из причин расширения офисной географии стало решение Московского правительства запретить строительство офисов внутри Садового кольца. Это решение, бесспорно, позитивное, ведь офисы внутри Садового кольца уже невозможно обеспечить к примеру, парковками. Появление новых офисов в старой части столицы только усугубляет транспортную загруженность города. Отсутствие парковки и повышение ее стоимости делает эти объекты некомфортными как для резидентов, так и для гостей. Помимо этого, сейчас ведется активная работа по организации пешеходных зон на крупных улицах центра: Никольской, Большой Дмитровке, в Камергерском и Столешниковом переулке и др. Теперь эти улицы стали центром культурной жизни города, потеряв сугубо деловой "флер".
- Где теперь место для офисных центров?
- Город растет и развивается, и поэтому логично, что офисы перемещаются в район между ТТК и МКАД. В пользу этой тенденции говорит и активное строительство жилья. Для многих удобнее будет добираться на работу не в центр, а ближе к дому. Практичность такого подхода подтверждают и многочисленные исследования, согласно которым люди готовы тратить на дорогу от дома до работы не более часа.
В то же время, далеко не все удаленные районы можно считать перспективными с точки зрения строительства офисов. Очевидно, что власти столицы намерены развивать деловую активность на территории Новой Москвы. По-прежнему обсуждается переезд госорганов в Новую Москву..Уже сейчас активно ведется модернизация дорожной сети, строительство автомобильных развязок и станций метро, что способствует легкому сообщению этой территории с историческим центром и областью. Нельзя не отметить и строительный бум последних лет на территории Новой Москвы, который дает компаниям, которые выбирают для работы эту территорию, достаточное количество трудовых ресурсов.
- Насколько сформировавшийся офисный рынок Новой Москвы?
- Это еще довольно молодой рынок. Пока говорить о массовом строительстве офисных центров на присоединенной к столице территорий рано. Мы являемся девелопером "К2 Бизнес-парк", который находится в 2 км от МКАД по Калужскому шоссе и представляет собой один из первых качественных офисных проектов в Новой Москве. Еще один близкий по качеству и концепции объект расположен на Киевском шоссе. Есть и другие проекты на ранней стадии строительства.
Междуранодный бизнес-парк класса "А"- Какие преимущества есть у офисов, которые расположены за ТТК и за МКАД?
- Сейчас основной поток работников едет из спальных районов Москвы и Подмосковья в центр города. Поэтому расположение офисов за ТТК и МКАД сокращает маятниковое движение, снижается загруженность дорог. Люди тратят меньше времени на то, чтобы добраться до офиса.
К тому же многие сотрудники, живущие за МКАД, выезжают на работу на машине. По дороге на работу они пересаживаются на другие виды транспорта, так как в центр сложно добраться на автомобиле. Офисные центры за МКАД готовы обеспечить их парковочными местами.
К примеру, К2 имеет парковку, которая вмещает 2,3 тыс. автомобилей. Это одно машино-место на каждые 28 кв. м офисного пространства. Ни один офис, расположенный внутри МКАД, не может предоставить компаниям такие условия.
- Какие направления Подмосковья наиболее перспективны с офисной точки зрения? Какими преимуществами они обладают?
- Наиболее удобно располагать офисы в тех районах, где живут сотрудники компаний. Сейчас столица активно застраивается за пределами МКАД. Здесь сосредоточено большое количество экономически активного населения. К примеру, К2 находится в непосредственной близости от поселка Коммунарка, где ведется активное строительство жилья. Многие комплексы уже сданы, еще больше находится в стадии строительства. Люди, которые живут в них и те, что здесь поселятся - все они хотели бы тратить на дорогу до работы меньше времени. Поэтому можно смело предположить, что у компаний, которые выбирают офис в этом районе, не возникнет проблем с поиском персонала.
- То есть расположение офиса за МКАД гораздо выигрышнее для компании с точки зрения подбора персонала?
Конечно. Но существует психологическая проблема, точнее некий стереотип о престижности расположения офисов в центре. Поэтому многие неохотно едут работать в офис за МКАД. Когда компания принимает решение о переезде, не весь коллектив готов поддержать такое решение. Согласно внутренним опросам, до 20% сотрудников выражает негативное отношение к переезду и готовности сменить место работы. Мы сами через это проходили. Однако, далеко не все из этих 20% действительно меняют место работы. И в нашей практике переезд прошел без потерь, а сотрудники, которые "пережили" переезд компании из центра в офис за МКАД, полностью довольны такими переменами.
- Какие компании готовы отказаться от офисов в центре столицы и уехать за пределы города? Для компаний какого профиля это наиболее выгодно?
- В принципе, четкой корреляции между местоположением офиса и профилем арендаторов не наблюдается. Все зависит от первых якорных арендаторов, которые выбрали тот или иной бизнес-центр. После этого объект начинает заполняться более мелкими арендаторами, имеющими схожий профиль и ведущими бизнес с "якорями". Но в некоторых случаях местоположение объекта может стать предпосылкой для определенного кластера. К примеру, К2
расположен на Калужском шоссе. У нас прямой выход на Калугу, которая считается автомобильной столицей страны. Поэтому мы имеем идеальные условия для размещения офисов автомобильных концернов. А уникальный парковочный коэффициент К2 является для автоконцернов добавленной стоимостью. А вообще арендаторами удаленных офисов могут быть практически любые компании: это и IT-компании, ритейлеры, FMCG, и банки, которые ищут помещения под бэк-офис. Даже если у компании есть потребность иметь представительский офис в центре, то call-центр, бэк-офис выгоднее разместить за МКАД. Арендная ставка здесь ниже, так что компания может позволить себе повысить качество занимаемого помещения. А гибкая планировка позволяет разместить компанию практически любого уровня и размера, не выкраивая квадратные метры под кухню или переговорную в ущерб комфорту сотрудников.
- Рассматривает ли Storm Properties возможность создания на базе К2 центра кластерного развития, например технологического характера, когда компании определенной технологической цепочки собираются в одном центре активности?
- Концентрация в одном офисном центре компаний, которые занимаются производством одного продукта или являются звеньями одной цепи в производстве определенных товаров, нам кажется очень удачным. Это значительная экономия времени на встречи и рабочие поездки к партнерам. Да и психологически у сотрудников сотрудничающих компаний, работающих в одном здании, намного больше точек соприкосновения, многие вопросы решаются быстрее и проще. На базе нашего офисного центра могли бы развиваться кластеры в направлениях газ, IT, авто.
- Сейчас очень нестабильное время на рынке аренды. Для компаний это момент, когда можно пересмотреть условия, на которых организация снимает офисное помещение. Насколько охотно организации меняют офисы, рассматривают более выгодные предложения?
- В среднем якорные арендаторы меняют офис каждые пять лет. Но сегодня этого не происходит. Первая причина - нестабильность ситуации. Руководство таких компаний не может спрогнозировать развитие событий в экономике, поэтому предпочитает не принимать серьезных решений. Вторая причина - дороговизна переезда. При переезде компании тратят внушительные суммы на отделку помещения. По этой причине компании принимают решение сокращать свои затраты на аренду офиса с помощью переговоров с действующим арендодателем о снижении ставки, а не искать новое место. Но мы стараемся прислушаться к своим арендаторам и сократить список их забот, предлагая готовые к въезду помещения с отделкой. Это позволяет минимизировать большие расходы компании на стадии переезда и позволяет быстро занять новое помещение.
- Насколько существенна экономия компаний, которые переезжают за пределы города?
- За МКАДом можно арендовать офис класса А за 15-20 тыс. рублей за кв. м. в год, в центре офис такого же класса обойдется в 60-80 тыс. рублей, в пределах Садового кольца - 40-70 тыс. рублей, у ТТК - 30-50 тыс. рублей.
Я могу сказать, что сейчас можно сменить офис в центре класса B на офис класса А за МКАД. С финансовой точки зрения разницы нет или почти нет. В нынешней экономической ситуации разрыв между коммерческими предложениями в разных классах сокращается, а правильный выбор местоположения позволяет повысить качество помещения и получить при этом прекрасную транспортную доступность, не уступающую той, что была у компании при расположении внутри МКАД. Можно даже повысить уровень офиса на несколько классов. К примеру, у нас есть арендатор, южнокорейская компания, которая переехала в К2 из офиса класса С. Проблема лишь в том, что многие думают, что офис более высокого класса это не для них. Поэтому даже не интересуются ценами и предложениями рынка.
-------------------------------------------------
Бабюр Дикер, Главный Управляющий Директор (CEO), Storm Properties
Г-н Дикер родился 12 ноября 1973 года. В 1996 году окончил Технический университет в Стамбуле по специальности "Гражданское строительство".
• 1997-2002 гг. Г-н Дикер начал трудовую деятельность в компании TEKSER CONSTRUCTION INDUSTRY AND TRADING, где работал менеджером проекта "Покровские холмы".
• В 2002-2003 гг. - заместитель генерального директора в TROY CANADA, INC ("Трой Бизнес-парк").
• В 2003 - 2005 г. работал Директором по строительству в компании CMI Development где г-н Дикер отвечал за строительство бизнес-парка "Крылатские Холмы" и Московского Медицинского Центра.
• С 2005 по 2006 г. - Вице-президент по строительству в Storm Properties.
• В 2006-2008 гг. - Заместитель директора департамента специальных проектов в Capital Group, где занимался проектами общей площадью более 600 тыс. кв. м, среди которых "Город Столиц", "Цветной", "Авангард" и т.д.
• В 2008 г. вновь присоединился к Storm Properties в качестве Вице-президента по строительству.
• В 2013 г. назначен Главным Управляющим Директором Storm Properties. В рамках новой должности г-н Дикер отвечает за развитие всех направлений бизнеса компании, а также новых проектов.
Прочие достижения включают следующие проекты: жилые комплексы "Бородино", стекольный завод "Русджам" в Уфе, производственно-административные здания компании Roto-Frank, расширение производственного здания компании Grundfos.
О компании Storm Properties
Компания Storm Properties, основанная в 2005 году, является одним из ведущих девелоперов Москвы, предоставляющих полный спектр услуг по девелопменту и управлению инвестициями и активами. Ключевая команда Storm Properties работает вместе на протяжении последних 10 лет и имеет совокупный опыт работы на рынке коммерческой недвижимости более 50 лет. Компания Storm Properties осуществила девелопмент проектов общей площадью более 1 млн. кв. м. и получила ряд престижных наград в области коммерческой недвижимости. Мы обладаем лучшим в своем классе опытом успешно реализованных разнообразных проектов: от торговых центров до коттеджных поселков, от офисных зданий до бизнес-парков. Компания стала первым российским девелопером, сертифицированным по международному стандарту ISO 9001:2008. Для получения более подробной информации о Storm Properties посетите сайт компании www.storm.ru.
О проекте "К2 Бизнес-парк":
"К2" - это первый международный бизнес-парк класса "А" на территории Новой Москвы, соответствующий самым высоким мировым стандартам. Бизнес-парк представляет собой четыре 7-ми этажных офисных здания с арендуемой площадью около 18 500 кв. м каждое. Общая арендуемая площадь проекта составляет около 74 000 кв. м.
Высокая эффективность арендуемых площадей, исключительный парковочный коэффициент (1 м/м на 28 кв. м полезной площади), благоустроенная территория, отличная транспортная доступность создадут комфортные условия и уникальную атмосферу для арендаторов комплекса. Тщательно проработанная архитектурная концепция удостоилась звания самого "зеленого" офисного проекта в России, получив рейтинг "Отлично" согласно международной методологии оценки BREEAM, а также стала победителем престижной премии Green Awards 2014. Для получения более подробной информации о проекте посетите сайт www.k2busnesspark.ru
FMCG - это общепринятое название сегмента рынка товаров повседневного потребления (особенно продуктов лёгкой и пищевой промышленности).
IT (ИТ, также — информационно-коммуникационные технологии) — процессы, методы поиска, сбора, хранения, обработки, предоставления, распространения информации и способы осуществления таких процессов и методов; приёмы, способы и методы применения средств вычислительной техники при выполнении функций сбора, хранения, обработки, передачи и использования данных; ресурсы, необходимые для сбора, обработки, хранения и распространения информации.
Колл-центр (от англ. call center — центр обработки звонков, также кол-центр) — специализированная организация или выделенное подразделение в организации, занимающиеся обработкой обращений и информированием по голосовым каналам связи в интересах организации-заказчика или головной организации
На правах рекламы