Сегодня предлагается законодательно закрепить такое понятие: "апартаменты - это особый вид жилого помещения, который нуждается в особом регулировании". При продаже апартаментов застройщик также будет платить НДС. Кроме того, на такие помещения не будут распространяться льготы и субсидии.
Кроме апартаментов в законопроект планируется ввести понятия "Дом смешанного использования" (ДСИ) и "Многофункциональное здание" (МФЗ). В первом случае так будут называться дома смешанного использования, то есть в них будут располагаться как жилые, так и нежилые помещения. Для ДСИ устанавливается режим, отличный от многоквартирных домов. Для этого потребуется ужесточить жилищное законодательство, чтобы на первых этажах размещались только офисы. В МФЗ также на первых этажах будут размещаться нежилые помещения, затем апартаменты.
В апартаментах можно будет получить постоянную регистрацию, но нельзя пользоваться социальной инфраструктурой. Налоговая ставка останется повышенной, как для коммерческих помещений. В итоге апартаменты могут получить жилой статус.
В России апартаменты стали появляться в первую очередь в крупных городах, в которых активно развивался бизнес и жилищное строительство, был значительный платежеспособный спрос и постепенно формировались центры деловой активности. Создание подобных центров привлекает спрос не только со стороны компаний, которые ищут офисы, но и со стороны другого бизнеса - от мелких торговых зон и ресторанов до удовлетворения таких потребностей, как проживание в непосредственной близости от офиса. Следствием этого стало постепенное включение жилья в комплексные проекты в качестве одного из компонентов. Поскольку эти зоны подразумевали создание только офисных, торговых или иных помещений аналогичного назначения, классический жилой фонд разместить в рамках подобных проектов законодательно было нельзя. Тогда на помощь девелоперам пришел формат апартаментов - как помещения для временного пребывания. А раз помещения не подразумевают постоянное проживание, то девелопер может экономить на объектах социальной инфраструктуры, что улучшает показатели проекта для инвестора.
Тем не менее необходимость легализации формата апартаментов назрела уже давно, и часть законодательных инициатив в этом направлении уже реализована. Так, начиная с 2014 года в Москве невозможно реализовать апартаменты в формате отдельно стоящего проекта. Апартаменты могут быть созданы только в рамках многофункциональных комплексов. Что это означает для рынка? Вероятно, все это ведет к сокращению проектов с апартаментным фондом, поскольку город заинтересован в создании большего числа жилых проектов с полноценной социальной инфраструктурой, а не апартаментного жилья.
Предложений на рынке апартаментов меньше не становится. Так, по данным столичных компаний-застройщиков, в Московском регионе еще пару лет назад было выставлено на продажу 100 тысяч кв. м апартаментов, в этом году в основном за счет нового строительства ожидается уже 600 тысяч кв. м. При этом в стране по-прежнему наблюдается насущная необходимость в создании доступных форматов жилья. И в этом смысле формат апартаментов, как квартир с урезанной социальной инфраструктурой, может быть удачным решением. Так, создание компактных апартаментов приведет к тому, что девелоперы смогут максимизировать эффективность квадратного метра, увеличив количество жилых апартаментов и минимизировав площади для объектов социальной инфраструктуры. Для потенциальных покупателей это будет означать снижение стоимости квадратного метра и размера сделки, что сделает жилье более доступным.
Тем не менее у эконом-апартаментов есть и обратная сторона. Создание комплексных проектов с урезанной инфраструктурой и небольшими квартирами, где однокомнатная квартира занимает площадь 18-22 кв. м, например, приведет к тому, что качество жизни в таких проектах будет крайне низкого уровня. Так, основной спрос на малобюджетные квартиры предъявляют две категории клиентов - молодые семьи и люди пожилого возраста. Для молодых семей крайне важно наличие детских садов, школ и возможность получения медицинской помощи. Также важным фактором является транспортная доступность места и возможность добраться до места работы. Для пожилых людей вопрос медпомощи занимает особое место. Как следствие, напрашивается вывод о том, что такой формат жилья будет успешен в случае наличия инфраструктуры, которая закроет базовые требования будущих жителей. В противном случае проекты будут представлять собой районы с высокой концентрацией жилья, плотностью населения и крайне низкими показателями обеспеченности жителей инфраструктурой.