Оправдались ли надежды, связанные с лицензированием УК?
Ольга Фролова: По сути, этот процесс создал условия для передела рынка. В Воронеже 20 компаний не прошли отбор, но опять подали документы, получили лицензии и вернули себе прежние дома. Лицензиями обзавелись также близкие к крупным УК подрядные организации, которые зарегистрировались в качестве управляющих. Возможно, компании, у которых много долгов, хотят передать им "выгодные" дома, а себе оставить малобюджетные. Потом можно спокойно лишиться лицензии.
Появилось много желающих создать ТСЖ. Но УК удерживают у себя документы, без которых нельзя управлять домами. Пока суд примет решение о передаче документации и наказании виновных - пройдет не один год. Поэтому инициативные группы складывают руки либо идут по пути появления двойных квитанций. В итоге спор между управляющими организациями приходится разрешать в суде, но не факт, что проигравшая сторона вернет деньги, уплаченные жильцами в период неразберихи…
Идея лицензирования состояла в том, чтобы оставить на рынке лучших. Это произошло?
Ольга Фролова: В Воронеже УК в массе своей стали работать хуже - не убирают подъезды, не дают ответов по начислениям… А главное, они с 1 июля повысили плату за жилищные услуги, хотя индексация касалась только коммунальных. Нам в Центр общественного контроля принесли множество квитанций, где тариф по первой строке увеличен примерно на два рубля. Между тем его повышение должно производиться по решению общего собрания собственников. Мы собрали материалы для обращения в прокуратуру и госжилинспекцию. В 2012-м году в аналогичной ситуации правоохранители отреагировали четко: в тех домах, откуда шли жалобы, тариф вернули на прежний уровень.
Воронежские УК ссылаются на то, что индексация без согласования с жильцами предусмотрена в договоре управления. Но этот пункт считается ничтожным, что подтверждено решением облсуда. Большинство воронежцев не подписывало договоры управления, а те кто в соответствии с законом составил протоколы разногласий (возражая, в частности, против индексации), ничего не добились. Еще одно "оправдание" УК - приказ минстроя РФ, где рекомендовано индексировать плату за содержание жилья. Но к этому пожеланию общее собрание собственников вольно прислушаться или нет.
То есть УК поленились созвать собрания. Это хлопотно и нервно, да и кто же захочет платить больше!
Ольга Фролова: По многим домам старый тариф был недостаточным. Но ведь и на эти деньги УК зачастую ничего не делали! Естественно, люди не видели смысла в повышении.
В Воронеже есть примеры конструктивного взаимодействия с УК, люди одобряют дополнительные сборы, если это обоснованно. Но когда и при старом тарифе набралась сумма, которую УК не тратила по назначению, зачем повышать плату? Знаю случаи, когда дома с накоплениями проголосовали против индексации, но УК все равно подняла тариф! Некоторые управляющие организации воспринимают плату жителей как свой доход. Или ежемесячно списывают ее на подрядчиков по абонентским договорам - независимо от того, убираются ли подъезды и горят ли в них лампочки. Представьте, что вы наняли домработницу, она кладет в карман вашу плату и ничего не делает! Разве вы не уволите ее? Но когда дело касается содержания общего имущества, многие почему-то позволяют безнаказанно себя обирать.
Часть вопросов можно снять через совет дома. Но работа в нем "убивает". С одной стороны - жители требуют все больше, с другой - УК не хочет ничего делать. Плюс затраты на телефон, копии, транспорт и… лекарства. Кое-где ввели целевой сбор, чтобы оплачивать председателю совета дома его труд. Скоро эта возможность будет прописана в ЖК. Надеюсь, что минстрой определит и механизм оплаты: как УК должна ее оформлять, какие налоги отчислять - то ли 13 процентов, то ли все 40. К слову, многие советы домов отказываются от вознаграждения. Стоит соседу дать тебе пять копеек, как он захочет работы на пятьсот рублей.
Если УК плохо работает, ее теоретически можно лишить лицензии. А на деле?
Ольга Фролова: Критериев для этого практически нет. Должны быть в течение года решения судов по 15 процентам управляемых фирмой домов. А если их 600? 90 исков - маловероятно. Есть УК типа "Славянки" (структура минобороны РФ), у которых десятки тысяч домов по всей стране… Как с ней быть? При выдаче лицензии не учитываются долги перед поставщиками ресурсов. Смотрят на квалификационный аттестат и отсутствие судимости у директора УК, а также раскрытие информации по стандарту. Какие отклонения от него существенны, какие нет - не сказано. Хотя у больших и маленьких компаний возможности разные.
Причем достоверность информации никто не проверяет! В Воронеже были случаи, когда отчеты УК за 2014 год, выставленные на сайт после 1 апреля и 1 мая 2015-го, не совпадали. В более ранней версии за домом числятся накопления, в более поздней - дефицит средств. При этом у жильцов на руках есть отчет за тот же год с абсолютно другими цифрами! Пару лет назад я запрашивала сведения по своему дому. В бумажном варианте баланс был положительный - 102 тысячи рублей. В электронном, напротив, - минус 26 тысяч. За тот же период. Деньги списаны, например, на уборку подъездов, которой не было.
А ведь УК должны держаться за жилфонд, который их кормит. Тем более в кризис.
Ольга Фролова: Да, а они ради повышения доходности сокращают уборщиц и дворников, находят способы получения скрытого дохода. Так, например, во многих домах плата за общедомовые нужды взимается не за предыдущий (как за все коммунальные услуги), а за позапрошлый месяц. То есть в августе поставщики ресурсов выставили управляющим организациям ОДН к оплате по тарифу, который действовал в июне. А УК рассчитали суммы для жильцов по новой ставке - повышенной с 1 июля. Или возьмите вывоз ТБО. Жильцы за него платят, исходя из площади квартиры, а управляющая компания - за объем мусора. И вот во дворе стоят контейнеры. Можно посчитать, сколько получится кубометров в месяц. Это никак не вяжется с той суммой, которая собирается с жильцов. И чтобы увеличить свой доход, УК уменьшает количество контейнеров. С 2016 года вывоз мусора выводится из первой строки квитанции. А когда с апреля в эту строку включат еще и общедомовые нужды, наступит хаос. В законе сказано, что ОДН выставляется к оплате в размере норматива. Как это проконтролировать?..
К чему тогда нововведение?
Ольга Фролова: Считается, что оно побудит управляющие организации снижать затраты жителей на потребление ресурсов. У ТСЖ мотивация есть: его председатель живет в том же доме и заинтересован в уменьшении платежей. А УК это зачем? К тому же у нас огромная проблема с ОДН из-за путаницы между понятиями "прямые договоры" и "прямые расчеты". Ресурсоснабжающие организации расторгли договоры с УК на основании постановления правительства РФ № 124, перешли на "прямые договоры" (в их терминологии) с людьми и выставляют к оплате полный объем потребления. А по Жилищному кодексу прямые договоры не заключаются с жильцами домов, управляемых УК или ТСЖ. Там возможны только прямые расчеты, и поставщик должен применять нормативы на ОДН. Разницу между нормативным и фактическим потреблением "разбрасывают" по квартирам, что иногда вызывает бурю недовольства.
Сегодня обсуждается новая концепция: управляющие организации будут выставлять в квитанции ОДН в размере норматива, а поставщики - рассчитывать плату за остальной объем потребления. Если эта схема будет четко изложена не только в ЖК, но и в подзаконных актах, то, может быть, получится понятный порядок взаимоотношений. Пока же есть голая декларация, способная всех только запутать.
Мы не раз обращались в минстрой за разъяснениями: как должны начислять плату за ОДН ресурсоснабжающие организации? Ответа нет. Госжилинспекция рекомендовала оплачивать фактический объем потребления. Что на практике? Воронежский "Водоканал" выставляет его в квитанциях за водоотведение. Но нет правового акта, который позволил бы предъявить жильцам к оплате больше кубометров, чем они "вылили" в квартирах. Из-за этого УК и ТСЖ имеют долги.
Часто жильцы не имеют приборов учета или искажают показания, что влетает в копеечку их соседям. Как с этим бороться?
Ольга Фролова: Советы домов (там, где они активны) проверяют показания в квартирах. Иногда поставщики ресурсов ставят антивандальную пломбу на счетчик или контрольный прибор учета на лестничной клетке. В Воронеже члены некоторых ТСЖ сообща оптимизировали потребление, у них полный объем ОДН близок к нормативу. Где-то записывают показания в один день - это тоже позволяет снизить сумму начислений. Чиновники призывают переходить на электронные счетчики, с которых можно снимать показания удаленно. Безусловно, это уменьшит злоупотребления. Но один такой прибор стоит от 3,5 тысячи рублей. Многие ли его купят?