Впрочем, прямого копирования не получится - не на каждой территории имеется столь развитая сеть крупных промышленных кластеров. Собственно, именно появление в области новых предприятий, в том числе с участием иностранных инвесторов, заставило чиновников обратиться к идее доходных домов.
- Когда мы начали активно развивать промышленность и привлекать инвесторов, мы понимали, что рано или поздно столкнемся с проблемой обеспечения работников создаваемых предприятий жильем, - напомнил министр строительства и ЖКХ Калужской области Алексей Шигапов. - Да и сами руководители предприятий это осознавали. Стали думать, какими механизмами можно привлечь и обеспечить жильем людей, чтобы заводы могли функционировать и выполнять поставленные задачи. На многих высокотехнологичных предприятиях требовались квалифицированные кадры, в том числе из других городов и регионов, а также иностранцы.
От модели предоставления служебного жилья, существовавшей в советское время, пришлось отказаться почти сразу. Как выяснилось, в современных условиях она не работает. Прежде предприятия, чтобы привлечь и задержать специалистов, сами за счет прибыли строили и содержали дома, создавая целые жилищно-коммунальные цеха. Потом эти непрофильные активы во многих случаях становились причиной финансовых проблем, и в новой реальности от них стремительно избавлялись. Сегодня заводу, чтобы возвести работникам дом, а затем его обслуживать, надо брать большие кредиты. В результате себестоимость жилья выльется в круглую сумму - найм квартиры обойдется в три, а то и пять раз дешевле. Это гораздо эффективнее, констатировал главный инженер одного из калужских производств.
В итоге в региональном правительстве была разработана программа "Жилье для профессионалов". Документ стимулирует развитие рынка арендной недвижимости. По этой программе застройщику, заявившему о строительстве доходных домов, из областного бюджета субсидируют часть выплат по кредитам в размере ставки рефинансирования плюс три процента. Это дало результат: за четыре года в регионе возведено 57 тысяч квадратных метров жилья для сдачи. В большинстве случаев - рядом с промышленными предприятиями. Так, возле технопарка "Ворсино" появился целый микрорайон - "Молодежный". Есть доходные дома и под Калугой, и даже в центре столицы региона.
- Эта схема работает только в том случае, если застройщик сразу понимает, что создает именно арендное жилье, что ему предстоит эксплуатировать и содержать построенные дома, получать от этого бизнеса прибыль, - пояснил Алексей Шигапов.
При этом он отметил, что в регионе существуют различные модели арендного жилья. Так, первый комплекс по программе "Жилье для профессионалов" - "Старгород" - был построен в областном центре под конкретную заявку работодателей. Это своего рода микс дома с гостиницей. Здесь полностью обставленные квартиры-студии, которые люди снимают подолгу - от пары месяцев до нескольких лет. В этом же здании прачечная со стиральными машинами, на цокольном этаже - бар, столовая, в номерах ежедневно проводят уборку. Менеджер комплекса Ольга Чирко пояснила, что жилье у них арендуют, как правило, автомобильные компании. Даже для обычных постояльцев проживание здесь обходится намного дешевле, чем в обычной гостинице (стоимость номера от 800 до 1500 рублей в сутки). А сотрудникам предприятий работодатели, как правило, компенсируют затраты на проживание, и для них номер стоит примерно 8 тысяч в месяц.
Однако квартиры-студии или "однушки" годятся для одиноких специалистов, которые приезжают в регион работать по контракту. Но есть и иная категория - люди с семьями и перспективой надолго или даже навсегда осесть в регионе. Им предлагают полноценные квартиры, ничем не отличающиеся от коммерческого жилья. Как правило, на цокольных этажах также есть прачечная, где за определенную плату можно пользоваться стиральными машинами. А в непосредственной близости имеется какой-нибудь общепит.
Пример - микрорайон арендного жилья "Молодежный" под Обнинском. По словам Алексея Шигапова, он образовался иначе, чем "Старгород". Застройщик без помощи из областной казны строил коммерческое жилье, но предложение превысило спрос, и часть квартир компания отдала в аренду. В результате получился микрорайон, где есть все необходимые службы быта, детский сад, МФЦ.
- Дальше застройщик берет это жилье под управление. Доходность такого бизнеса не слишком высока - порядка 10-12 процентов, но зато это долгоиграющие проекты, - поясняет схему региональный министр. - Конечно, с точки зрения финансового успеха наиболее эффективно одновременное строительство коммерческого и арендного жилья.
Стоит заметить, что цены на квартиры у официальных арендодателей и у частников в Калуге сравнимы. С развитием рынка последние были вынуждены снижать ставки: к примеру, на двухкомнатные квартиры они снизились с 25 до 15-20 тысяч в месяц. При этом специалист, заключая контракт на определенный срок, сразу подписывает и договор о съеме квартиры на тот же период с фиксированной стоимостью.
Кстати, сейчас калужские застройщики уже разработали бизнес-модель строительства арендного жилья без привлечения банковских кредитов. Они предлагают вкладываться в проект юридическим и даже физическим лицам. Как правило, речь идет о возведении или приобретении минимум четырех арендных квартир на сумму примерно восемь миллионов рублей. Это жилье переходит в собственность инвестора, который получает ежемесячный доход от аренды (примерно 8-10 процентов годовых), а при надобности может продать эту собственность с учетом индексации. Таким образом компания привлекает денежные ресурсы.
Сегодня в программе арендного жилья участвуют фактически все предприятия калужских технопарков, а также многие заводы традиционной экономики. Чаще всего они закладывают профильные расходы в себестоимость продукции и компенсируют часть затрат на съем квартиры. Либо выплачивают до 50-60 процентов напрямую сотруднику, либо заключают контракт с арендодателем, а специалист просто въезжает в предоставленную квартиру. Второй вариант, как правило, используется иностранными инвесторами для размещения высококвалифицированных топ-менеджеров. Кроме того, похожие схемы применяют и областные власти, компенсируя часть затрат на съем квартиры приезжающим на работу в регион врачам и учителям. Субсидии доходят до 12 тысяч рублей в месяц.