Таковы результаты опроса, проведенного фондом "Общественное мнение". У большинства (80 процентов) россиян нет финансовых возможностей для улучшения своих жилищных условий. Можно ли рынок ипотеки сделать еще доступнее? С этим вопросом "Российская газета" обратилась к генеральному директору Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александру Плутнику.
Объем выдачи ипотеки по итогам 2015 года может составить более 1 трлн рублей. С чем связан такой оптимистичный прогноз, учитывая тот факт, что еще в начале года АИЖК озвучило прогноз - 850 млрд рублей?
Александр Плутник: Наш текущий прогноз учитывает успешную поддержку рынка ипотеки, которая с марта оказывается государственной программой субсидирования ставок по ипотечным кредитам. Программа была запущена Правительством по поручению президента Российской Федерации Владимира Владимировича Путина, лимиты кредитования были увеличены с 400 до 700 млрд рублей. При помощи данной программы население получает ипотечные кредиты по ставке не выше 12% годовых, что практически на 3% ниже рыночной стоимости. Благодаря ранее принятым решениям Правительства Российской Федерации о поддержке АИЖК, ставки по ипотечным продуктам Агентства по программе субсидирования составляют от 9,9% до 10,9% годовых.
Ставка 9,9% годовых существенно ниже как текущей инфляции, так и прогнозной инфляции на конец года. Как институт развития в жилищной сфере, мы устанавливаем ориентир участникам рынка по уровню ипотечных ставок - стоимость заимствования, выраженная однозначной цифрой. Вслед за АИЖК ставки по своим программам снизили активные ипотечные банки. Всего с августа 2015 года ставки снизили более 10 банков, среди которых лидеры ипотечного рынка. Средний размер снижения составил 0,5-0,7 п.п.
Мы с оптимизмом смотрим на перспективы развития ипотечного рынка и видим, что как только кризисные явления сегодняшнего дня пройдут, рынок ипотеки начнет восстанавливаться быстрее, чем другие рынки. Именно поэтому мы рассчитываем, что в этом году при позитивном сценарии объем выдачи ипотеки может достичь 1,2 трлн рублей. Мы видим тот спрос, который люди хотят удовлетворить сегодня, приобретая жилье с помощью ипотеки.
Сейчас АИЖК готовит новую стратегию развития жилищного рынка. Агентство всегда было оператором на первичном рынке жилья, теперь же планирует освоить новое направление - будет стимулировать вторичный рынок ипотечного жилищного кредитования. Чем интересен этот рынок? Что вы планируете предпринять для оживления вторички?
Александр Плутник: АИЖК планирует уходить от конкуренции с рыночными игроками и сосредоточиться на задачах института развития в жилищной сфере.
Мы видим необходимость серьезного развития вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования, развития сегмента, который связан с секьюритизацией ипотечных кредитов. Мы надеемся на участие крупных банков и будем им помогать работать с этим сегментом, проводя секьюритизации уже собранных пулов кредитов.
Прежде всего, это Сбербанк и ВТБ24. Они являются абсолютными лидерами в сфере ипотечного жилищного кредитования. И главное, они предлагают совершенно новую технологическую платформу. Эти организации сегодня одни из самых современных в стране по своей внутренней структуре.
Другая разрабатываемая программа АИЖК будет связана с кредитованием застройщиков. Сейчас, насколько известно, только идет работа над документом. Сохранятся ли те механизмы, которые уже существовали ранее, в частности, программа "Стимул"? И какие нас ждут новации?
Александр Плутник: Развитие механизмов, связанных с льготным кредитованием застройщиков, также станет одним из основных направлений нашей работы. Мы сейчас работаем над тем, какие это будут механизмы, сохранятся ли те механизмы, которые были в АИЖК, в частности программа "Стимул". Нам не нравится, что по программе действовали высокие ставки (16-17%) и не все банки, которые участвовали в ней, можно отнести к надежным. АИЖК будет предоставлять фондирование только самым надежным банкам, благодаря чему застройщики смогут получать эти средства дешевле, чем это было раньше. В первую очередь, займы будут предоставляться по проектам программы "Жилье для российской семьи". Сбербанк уже профинансировал первые проекты в Мордовии и Томской области на общую сумму 470 млн рублей по ставке 11,02%.
Что планируется изменить в механизме работы Фонда РЖС, связанном с вводом в оборот земельных участков? Вы всерьез считаете, что застройщики вполне могут рассчитывать на свои земельные банки?
Александр Плутник: Совершенно точно застройщикам будет предложен банк земельных участков Фонда РЖС. Мы сохраним программу Фонда РЖС по вовлечению в оборот земельных участков. Но меняются требования рынка. Сегодня нет ажиотажного спроса на любые земельные участки, как это было в 2006-2007 гг. Сегодня требуется земля, подготовленная под жилищное строительство, и это дефицит. Сейчас девелоперы больше заинтересованы в высокой степени готовности земельных участков под строительство, в первую очередь, в плане инженерной подготовки и проработки градостроительной документации.
Единый институт будет готовить такие участки под жилищное строительство и будет расширять перечень услуг также в отношении участков в собственности застройщиков, которые готовы строить жилье экономкласса. Основной критерий - продажа жилья для граждан по цене не выше 35 тыс. руб. за 1 кв. м.
Большое количество застройщиков готовы вовлекать свои земельные участки, и мы можем этих застройщиков поддерживать, предоставляя им финансовые продукты по вовлечению земельных участков и оснащению участков коммунальной инфраструктурой.
Ваше мнение по возможным изменениям в 214-ФЗ, какие меры могут действительно усилить контроль на рынке долевого строительства
Александр Плутник: Новый механизм долевого строительства (при котором средства граждан-соинвесторов будут размещаться в банках и использоваться застройщиками под контролем банка) вводить нужно, и, по моему личному мнению, как можно скорее. Должен быть усилен контроль за распределением средств дольщиков, повышена прозрачность деятельности застройщиков. Строительство жилья в России должно перестать ассоциироваться с обманутыми дольщиками. Совместно с Минстроем России, участниками рынка мы готовим ряд изменений в закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по усилению контроля за целевым использованием средств граждан и информационной открытости застройщика. У граждан останется возможность приобретать жилье на ранних этапах строительства. Но в этом механизме предусмотрена банковская организация. Добросовестные застройщики при требованиях большей открытости только выиграют, потому что граждане, естественно, будут выбирать компанию-застройщика с наиболее прозрачной деятельностью.