Сдерживающими факторами развития рынка секьюритизации ипотечных кредитов в агентстве называют длительные сроки и высокую стоимость подготовки выпусков ипотечных ценных бумаг, а также необходимость создания отдельного ипотечного агента для каждой серии выпусков облигаций, обеспеченных одним ипотечным покрытием. В законопроекте предусматривается возможность эмиссии ИЦБ на программной основе, что позволит сократить сроки выпуска с 40 до 5 недель и увеличить количество сделок секьюритизации ипотечных активов, а также снизить стоимость привлекаемых ресурсов. В документе прописывается возможность многократного использования ипотечного агента и всей инфраструктуры сделки секьюритизации для исключения риска кросс-дефолта по облигациям с разным ипотечным покрытием. Как ожидается, эти изменения позволят снизить ставки по ипотеке (за счет снижения стоимости привлекаемого фондирования для банков) и сделать ее более доступной для граждан.
Вице-президент, руководитель по структурному финансированию и секьюритизации активов ВТБ24 Михаил Котерев назвал законопроект дальнейшим позитивным развитием законодательства по секьюритизации в РФ. По его словам, документ вносит ряд позитивных изменений, которые будут способствовать более быстрой и эффективной реализации сделок. "Требования к ипотечному покрытию при этом не меняются. Закон вводит ряд улучшений процедуры эмиссии, что должно упростить логистику проведения сделок и снизить затраты (в т.ч. временные)", - отметил эксперт.
Котерев также обратил внимание на заранее обусловленную эмиссионной документацией возможность в ряде случаев проводить замену обеспеченных ипотекой требований (то есть самих закладных). По его словам, это является практической нормой, призванной улучшить состояние ипотечного покрытия облигаций. "Дело в том, что текущая норма закона позволяет исключать и заменять закладные в ипотечном покрытии только при наступлении определенной просрочки по ним, - пояснил эксперт. - При этом проблемная закладная, которая должна быть заменена, может быть идентифицирована раньше наступления этой просрочки (может быть вообще без просрочки), однако закон препятствует ее замене сразу после того, как она была выявлена". Соответственно, предлагаемое изменение законодательства должно предоставить возможность "излечивать" проблемы в ипотечном (залоговом) покрытии облигаций сразу после того, как эти проблемы были выявлены.
Директор департамента секьюритизации БК "Регион" Сергей Кадук отметил, что падение объемов выдачи ипотеки и рост просрочки по ней не являются главными факторами, повлиявшими на рынок секьюритизации. По его словам, на балансах банков по-прежнему есть достаточные объемы ипотеки для выпусков ИЦБ, статистику просрочек тоже нельзя назвать критичной, особенно на фоне других субъектов розничного кредитования.
"На фактическое отсутствие рыночных выпусков в 2015 году повлияли высокие ставки, которые сделали секьюритизацию ипотеки неинтересной для банков, - пояснил эксперт. - На портфеле со средней ставкой 13-14% неэффективно делать выпуск, где старший транш имеет купон 12-13%". В 2015 году были осуществлены только выпуски в рамках старых программ АИЖК по выкупу ипотечных бумаг (с заранее согласованным купоном около 9%) и сделки для РЕПО с ЦБ. Еще одним фактором, негативно влияющим на рынок секьюритизации в целом, Кадук назвал неопределенную позицию Банка России с включением в ломбардный список неипотечных секьюритизаций. ЦБ не дает четких критериев, соблюдая которые можно гарантировать "ломбардность" секьюритизационного выпуска.
Также не способствует "расцвету" секьюритизации внедрение Базеля III. По младшему траншу регулятор предлагает ввести нагрузку на капитал в размере 1250% (вместо 100%). "Такой принцип есть в Базельских соглашениях, но применяется он только наряду с другими подходами, - отметил Кадук. - Более того, Базель не требует принятия оригинатором риска при неипотечной секьюритизации в размере 20% от объема выпуска - это наша новация. 1250% и 20% вместе просто убьют неипотечную секьюритизацию в России". Позиция оригинаторов и банковского сообщества была донесена до ЦБ в письме, подписанном руководством Ассоциации российских банков (АРБ), МСП Банка, Ассоциации "Россия", Национальной фондовой ассоциации и Национальной ассоциации участников фондового рынка. "Уверен, что к голосу профессионального сообщества прислушаются и будут приняты взвешенные решения. Мировой опыт показывает, что это очень эффективный инструмент, влияющий на экономику в целом. Так, европейский ЦБ через покупку именно секьюритизированных выпусков поддержал европейские банки в годы кризиса", - заключил эксперт.
Сегодня спрос на ИЦБ поддерживается в основном управляющими компаниями НПФ. Другим вариантом размещения остается выкуп старшего транша оригинатором для осуществления операций РЕПО с ЦБ. Рыночные ставки практически вернулись на уровни октября-ноября 2014 года, благодаря чему ипотечная секьюритизация снова становится возможной.