"Поговорим про финансы : перезагрузка или режим ожидания". Тема нового PROFin собрала к обсуждению топ-менеджеров и руководителей банковских и финансовых структур, представителей власти, инвесторов и собственников активов, девелоперов и консультантов, работающих в сфере коммерческой и жилой недвижимости. Одним из экспертов финансового саммита стал Дмитрий Сороколетов, вице-президент NAI Becar*.
Дмитрий, на форуме вы говорили о реструктуризации инвестиционного портфеля и диверсификации финансовых рисков. Какой совет вы можете дать относительно грамотного инвестирования средств с учетом сегодняшних реалий?
Дмитрий Сороколетов: Грамотно инвестировать свои средства в разные финансовые инструменты. Это позволит ограничить риски, защитить капитал, диверсифицировать вложения и максимально управлять доходностью процесса. Что "вмещает" в себя этот самый "инвестиционный портфель"? Набор тут, как правило, стандартен, и его можно назвать "комбинацией структурированных продуктов" - это драгметаллы, различные депозиты в банках, покупка акций, участие в ПИФах и прочее и прочее. Базовой составляющей в таких "портфелях" всегда была недвижимость. И если раньше она составляла порядка 30 процентов от всех продуктов, то сейчас, по оценкам экспертов, квадратные метры занимают как минимум 60 процентов.
Мои коллеги из NAI Becar проанализировали доходность разных активов за более чем 20-летний период, с 1992 по 2015. Как за это время менялись цены на нефть и золото, насколько хороши были для вложений акции и как менялась стоимость метра в Нью-Йорке, Лондоне и Москве. Главным выводом исследования стало подтверждение того факта, что недвижимость была и остается самым надежным и быстрорастущим активом на крупнейших рынках мира.
И это как раз к вопросу о том, как правильно выбирать недвижимость, выбирать исходя из разных типов доходности и не забывать о том, что не обязательно фокусироваться на российском варианте, отнюдь. Мы сами давно присутствуем и активно работаем на европейском и американском рынке. Нашей компании 23 года, мы часть большой международной сети NAI Clobal, а эта компания входит в ТОП-5 мировых брендов на рынке коммерческой недвижимости.
NAI Becar инвестирует средства клиентов, инвестирует собственные средства компании, у нас есть успешные девелоперские проекты в России и США. В управлении по всей России сейчас 3,5 миллиона квадратных метров площадей.
- Дмитрий, а как сильно поменялась стратегия вашей компании с учетом кризиса, появились ли другие приоритеты?
Дмитрий Сороколетов: Приоритетными направлениями для себя мы считаем : управление корпоративной собственностью, развитие рынка апарт-отелей и продажу готового арендного бизнеса. Повлиял ли на эти решения кризис? И да, и нет.
Нет - потому что все эти проекты были задуманы до изменений на рынке, да - потому что мы еще более тщательно подошли к формированию условий и вариантов для наших клиентов. Сделали их максимально привлекательными, понятными, комфортными.
Кстати, одна из моих основных задач в компании, где я работаю, - это в том числе генерация идей. Я должен понимать, как сделать так, чтобы тот или иной объект недвижимости после определенных с ним манипуляций, после некоторого "переформатирования" превратился в финансовый инструмент, который будет приносить прибыль.
Что я имею в виду? Возьмем для примера все тот же готовый арендный бизнес. Речь про проект, реализованный на базе бизнес центра "Станция". Это офисное 6-этажное здание, находится в Басманном районе Москвы. Отличная транспортная развязка, близость к метро, большая парковка - много всего приятного для сотрудников. Кстати, про сотрудников. Основной арендатор - крупная госкомпания, все эти годы они с нами, переезжать не собираются. Каким образом такой проект может быть интересен инвесторам? И что вообще за понятие такое - готовый арендный бизнес?
Кстати, мы первыми вывели на рынок готовую рабочую формулу, схему по которой все могут проверить успешность подобных продуктов. Недвижимость должна быть построена и сдана в аренду. Арендатор иметь хорошую репутацию, быть платежеспособным. Управлением должна заниматься профессиональная компания.
В нашем случае все слагаемые этой формулы соответствуют действительности, и потому получился понятный, полностью прозрачный, без каких либо скрытых платежей и условий продукт. Мы даже придумали некий слоган, девиз: "Доход по расписанию с первого дня". И это тоже не рекламная фраза, а реальность. Купив определенный лот, наш инвестор сразу после сделки начинает получать арендный доход. Его инвестиции "подкреплены" квадратными метрами, собственностью в центре Москвы.
Для кого мы сформировали этот продукт? Раньше мы были ориентированы на покупателя, который легко мог купить себе целый этаж такого здания, мы работали с корпоративными клиентами. Теперь мы сделали ГАБ (Готовый Арендный Бизнес) доступным для инвесторов с более скромным доходом. Уже не обязательно покупать сотни метров, чтобы получить в придачу арендатора класса А и быть клиентом управляющей компании с мировым именем. Скажу даже больше: можно купить метров 13, всего за 2, 5 млн рублей, и у вас те же условия, что у серьезных инвесторов. Еще год назад такого просто не могло быть.
Я считаю, что нужно быть "интересным" покупателю, рассматривать разные типы продуктов, с разными "горизонтами планирования", разной ликвидностью и разными сроками капитализации, возможностями выхода.
Мы предлагаем не просто "объекты" недвижимости из разряда "купил-продал" или даже "продал и забыл". Своим клиентам мы предлагаем "финансовый доход" на долгие годы. Один из покупателей готового арендного бизнеса приобрел лот в подарок своей дочери. Помните, в советские времена было модно откладывать деньги на сберегательный счет на совершеннолетие детей? Чем закончилась эта история, все знают. В нашем случае все иначе. Вложение денег обеспечено недвижимостью. И нам приятно, что продукт, разработанный нами, востребован на рынке и получил такое внимание. Так что сохранить свои сбережения реально, реально их приумножить и в условиях кризиса, роста валют, падения мировых цен на нефть. Наш опыт это отлично доказывает.
На правах рекламы