Так, на проходившем недавно в Москве саммите PROFin-Real Estate Finance Summit генеральный директор ООО "Магистрат" Алексей Болдин заявил, что группа компаний "Интеко" совместно с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) планирует запустить проекты арендного жилья в своих кварталах в Москве и Ростове-на-Дону.
- Идея развивать рынок арендного жилья может сработать в рамках крупных проектов, - уверен Алексей Болдин. - Девелопер получает стабильный источник финансирования, не связанный с кредитом, и увеличивает входящий денежный поток без снижения цены квадратного метра. Кроме того, существенно расширяется целевая аудитория, ведь арендаторы редко становятся покупателями. Речь идет о компаниях, которые снимают квартиры для своих сотрудников, или о тех людях, у которых нет возможности взять ипотеку или приобрести жилье на собственные средства.
Он также уточнил, что ГК "Интеко" подписала с АИЖК соглашение об арендном жилье еще в 2014 году, в тот момент действовало несколько продуктов: арендное жилье под наем и аренда с последующим выкупом. Кстати, программа аренды квартир с последующим выкупом несколько лет назад уже опробована в Ростове-на-Дону, но не получила широкого распространения и была закрыта.
По словам Болдина, в программу войдет 20 тысяч квадратных метров жилья: десять тысяч в Москве и десять тысяч в Ростове. Сдавать в аренду квартиры планируется в конце 2016 - начале 2017 года, когда будут достроены соответствующие жилые комплексы.
В пресс-службе ГК "Интеко" корреспонденту "РГ" сообщили, что проект арендного жилья пока находится в стадии проработки, еще точно не определено, какие жилые комплексы в нем будут участвовать. Неизвестны также условия и механизм сдачи квартир в аренду. Нет ясности с "фаршировкой" квартир, то есть будут ли они сдаваться в наем с мебелью и бытовой техникой или это будут голые стены.
Тем не менее новость о том, что крупнейший российский девелопер собирается сдать в Ростове в аренду десять тысяч квадратных метров жилья, всколыхнула местный рынок недвижимости. В первую очередь, забеспокоились риелторы-посредники, специализирующиеся на поиске квартирантов. Они считают, что появление на рынке такого крупного игрока приведет к падению арендных цен.
- Если сейчас в Ростове квартиру или флигель, в зависимости от степени комфортабельности, возраста дома и месторасположения, можно снять за 10 - 25 тысяч рублей, то одномоментный вброс десяти тысяч "квадратов" просто обрушит рынок на 20 - 40 процентов. Конечно, многое будет зависеть от условий застройщика и местоположения жилищного комплекса, но все равно произойдет снижение цен, - рассказал корреспонденту "РГ" представитель крупного риелторского агентства Рауф Самедов.
Представитель другого агентства Алексей Гриценко утверждает: "Насколько повлияет перевод части новостроек из сферы продаж в аренду на сам рынок аренды, спрогнозировать достаточно сложно. Все зависит не столько от объема переводимых площадей, сколько от того, по какой цене застройщик будет сдавать свои квартиры в аренду и в каком районе города расположены его объекты".
В свою очередь, местные строительные компании сомневаются в реализации этого глобального проекта.
- За рубежом девелопмент чаще всего работает по схеме "от застройки до сдачи в аренду". И рентабельность проекта рассчитывается, исходя из прогноза окупаемости проекта арендными платежами. В российской практике проект закрывается продажами объектов. Чаще всего, российские девелоперы на момент старта проекта (жилого дома или комплекса) имеют не более 5 - 10 процентов собственных средств для застройки, а остальные средства привлекают при помощи краткосрочных кредитов и денег дольщиков, - говорит директор по продажам строительной компании ООО "Феникс-инвест" Елена Королева. - Поэтому для девелоперов России эффективность проекта считается высокой, если все квартиры проданы до введения объекта в эксплуатацию. Только в редких случаях, для сокращения собственных издержек, девелопер сдает их в аренду. Это совершенно другой бизнес. Кроме того, в Ростове-на-Дону очень немногие застройщики строят жилье "под ключ", обычно продается стройвариант. Соответственно, перевод части построенных квартир или отдельного многоквартирного дома из сферы их продаж на стадии стройварианта в жилье под сдачу в аренду повлечет дополнительные затраты застройщика на ремонт и отделку "под ключ", на рекламу сдаваемой в аренду недвижимости, на управление арендными объектами и так далее. Насколько мне известно, до настоящего момента по данной схеме широкомасштабно работало только АИЖК.
Поэтому допускаю, что некоторые застройщики пойдут на подобный шаг ради элементарного выживания. Но уверена, что при улучшении социально-экономической ситуации в стране девелоперы откажутся от подобного бизнеса и вернутся к классическому строительству под продажу. В настоящий момент мы распродаем свои объекты до сдачи в эксплуатацию практически полностью, но если останется большое количество нераспроданного жилья, возможно, рассмотрим и такой вариант его использования.
Тем не менее практика, когда девелоперы сдают в аренду построенные объекты физическим лицам, в Ростове-на-Дону имеется. Это парковочные места, количество которых по современным требованиям в жилом комплексе должно удовлетворять потребности не менее чем для 30 процентов жителей дома. В то же время спрос на парковки, учитывая их высокую себестоимость и, соответственно, цену продажи, очень невысокий. Поэтому многие девелоперы вынуждены сдавать их в аренду.
Кстати
Согласно статистике, в 2015 году строительные компании, предприятия различных форм собственности и индивидуальные застройщики сдали в эксплуатацию на территории области более 30 тысяч квартир общей площадью 2,4 миллиона квадратных метров, а это на 3,6 процента больше, чем в 2014 году.
Наибольший объем жилья экономкласса введен в эксплуатацию в Ростове-на-Дону, Азове, Батайске, Волгодонске, Новочеркасске и Шахтах. В донской столице построено свыше 12 тысяч квартир общей площадью 1,4 миллиона квадратных метров. Хорошие показатели у индивидуальных застройщиков.Только в Ростове они построили 4 800 жилых домов, общая площадь которых составила 575 тысяч квадратных метров, а это 51,8 процента от общего объема жилья, сданного в эксплуатацию в областном центре.