Пятилетка роста
Впервые объекты недвижимости в Челябинской области пересчитали и оценили в 2011 году, когда массовую "перепись" в масштабах страны инициировал федеральный центр. Пять лет назад на учете в государственном кадастре недвижимости региона было 2 037 576 объектов. Из них кадастровую оценку прошли 2 026 810 зданий и сооружений. Однако когда 1 марта прошлого года стартовала новая оценочная кампания, перечень вырос на 200 тысяч объектов. Именно этим 10-процентным приростом, в частности, и объясняется необходимость регулярного переучета, а заодно и переоценки недвижимого имущества.
- Актуализация сведений о недвижимости необходима, ведь меняется рынок, инфраструктура и транспортная доступность объектов, вместе с тем сами здания и сооружения стареют, рядом с ними появляются новые, - пояснил министр имущества и природных ресурсов Челябинской области Алексей Бобраков. - Сейчас мы располагаем предварительными результатами переоценки. По ним можно судить, как изменилась кадастровая стоимость квадратных метров и что на это повлияло. Наша главная задача сегодня - вместе с муниципальными властями и владельцами недвижимости разобраться в полученных цифрах, проанализировать их и понять, насколько они действительно отражают уровень рыночных цен на аналогичные объекты недвижимости. Тем более что с этого года кадастровая стоимость становится базой для исчисления имущественных налогов, а значит, изменения затронут большинство южноуральцев.
До сих пор налог на имущество начислялся по его инвентаризационной стоимости, которая определялась по методике 70-х годов прошлого века и зачастую не соответствовала рыночным реалиям. Другими словами, из первоначальных затрат на строительство какого-либо объекта ежегодно производили амортизационные вычеты. А затем применяли повышающий коэффициент-дефлятор. В результате инвентаризационная стоимость недвижимости росла, но с сильным отставанием от рыночных расценок.
Возник и еще один перегиб. С 2013 года, когда инвентаризационный подход уступил место кадастровому, для вновь построенных объектов инвентаризационную стоимость рассчитывать перестали. Соответственно налоги на такие объекты не начислялись. И возникла парадоксальная ситуация: владельцы не облагаемых налогом квартир в новых домах оказались в заведомо более выгодном положении, чем хозяева "хрущевок".
- Сегодня государство преследует простую и понятную цель - исправить вызванное пробелом в законодательстве неравенство между налогоплательщиками, а заодно и привести налог в соответствие современным рыночным условиям, - поясняет Алексей Бобраков. - Кадастровая стоимость рассчитывается методами массовой оценки, но основана на анализе рыночной информации. Поэтому владельцы аналогичной недвижимости будут платить сопоставимую сумму налога.
В Челябинской области провести кадастровую переоценку объектов капитального строительства (ОКС) уполномочили региональное министерство имущества и природных ресурсов. По результатам конкурса подрядчиком выбрана компания "АФК-Аудит" из Санкт-Петербурга. Она и должна была пересчитать, что и сколько стоит в регионе.
Как считали?
Из каких слагаемых складывалась новая стоимость, с учетом каких критериев проводилась переоценка, мы поинтересовались у самих оценщиков.
- Особое внимание уделялось особенностям южноуральского рынка недвижимости, именно его состоянию и соответствуют полученные результаты, - сообщила генеральный директор компании "АФК-Аудит" оценщик Вера Консетова. - Поэтому подходы к расчету стоимости объектов капстроительства на достаточно активных рынках недвижимости Челябинска и Магнитогорска существенно отличались от расчетов в других городах и тем более в сельских населенных пунктах.
Вся недвижимость региона была условно разделена на 13 групп. После чего специалисты "АФК-Аудит" проанализировали более 68 тысяч сделок с ОКС - выбранными объектами-аналогами, на основе которых рассчитывалась стоимость всех остальных.
Массовой оценке, в частности, подлежал жилой фонд, который, по последним данным, составляет 68 процентов от всей недвижимости региона, а также гаражи, садовые и дачные дома, парковочные места.
Объекты, рынок которых недостаточно сформирован или вовсе отсутствует (гостиницы, базы отдыха, социальные учреждения, коммерческая недвижимость), было оценивать сложнее, поскольку требовался индивидуальный подход к определению стоимости.
По предварительным данным "АФК-Аудит", в сфере индивидуального жилищного строительства (ИЖС) кадастровая стоимость квадратного метра за пять лет подросла незначительно - в среднем на 10 процентов, до 12 тысяч рублей. Стоимость квадрата в многоэтажных жилых массивах увеличилась гораздо существеннее - с 27 тысяч рублей в 2011 году до 34 тысяч. Впрочем, эту цифру еще предстоит перепроверить.
- В некоторых городах нам приходилось пользоваться информацией о ценах более ликвидных объектов недвижимости (например, оценочной стоимостью квартир, указанной в договорах ипотеки), а они не всегда полностью отражают истинное состояние жилого фонда. Поэтому мы уже сейчас проводим верификацию всей использованной информации, - говорит Вера Консетова.
Разумеется, погрешности в расчетах кадастровой стоимости есть всегда. Оценщики не могут учесть многих индивидуальных факторов, влияющих на стоимость, казалось бы, очень похожих объектов - состояния здания, планировки квартир и многого другого.
- Главный недостаток массовой оценки - это приблизительный результат, - рассуждает директор челябинской профессиональной оценочно-экспертной организации Сергей Лежнев. - С учетом сжатых сроков и масштабов оценочной компании достигнуть идеальных результатов вряд ли удастся.
- Важно, чтобы кадастровая стоимость соответствовала рыночным диапазонам, а погрешность если и не сводилась к нулю, то хотя бы имела объективные причины, - поясняет в свою очередь Вера Консетова. - Мы проанализировали исходные данные об ОКС региона на полноту и непротиворечивость и пришли к выводу, что только 19 процентов от их общего числа отвечало такому требованию. Конечно же, этого недостаточно. И мы готовы изучить все спорные ситуации, уточнить данные и пересчитать стоимость.
Сейчас проект отчета об определении кадастровой стоимости ОКС размещен в фонде данных государственной кадастровой оценки. Любой заинтересованный собственник может зайти на сайт Росреестра и проверить сведения о своей недвижимости. На это отводится 20 рабочих дней с даты размещения отчета, поскольку на каждое обращение оценщики обязаны подготовить мотивированный ответ.
- Отчет об определении кадастровой стоимости будет утверждаться через несколько месяцев, - отмечает Алексей Бобраков. - Время для "работы над ошибками" у оценщиков есть.
Бизнесу дали отсрочку
По федеральному закону под новую систему налогообложения подпадают все административно-деловые и торговые центры, объекты общественного питания и бытового обслуживания. Цели все те же - уравнять владельцев коммерческой недвижимости при уплате налогов. Сегодня их начисляют, исходя из среднегодовой стоимости имущества. То есть размер налогооблагаемой базы зависит от возраста здания. Чем оно старше, тем стоимость ниже.
Между тем при таком подходе не учитывается "географический" фактор - расположение объектов в зонах разного покупательского спроса. К примеру, у торговых объектов в зданиях на проспекте Ленина в Челябинске налог меньше, чем у только что построенных магазинов на окраине города, где затраты на строительство были высокими, а вычеты на амортизацию пока не производились. И получается, что торговые помещения в центре города приносят больше прибыли и при этом налог на них меньше, чем на объекты, расположенные в новых микрорайонах. При расчете налога от кадастровой стоимости это неравенство между налогоплательщиками также будет устранено, отмечают специалисты.
Однако во избежание перегибов с малым и средним бизнесом реформу решили проводить поэтапно и сначала "обкатать" ее на наиболее крупных налогоплательщиках - владельцах объектов площадью от двух тысяч квадратных метров. В итоге из 17 тысяч зданий коммерческого назначения для новых расчетов налога для начала выбрали 247. А для большинства представителей бизнеса пока ничего не изменится.
Проверь свой налог
Резкого роста налога на имущество специалисты не прогнозируют. Для снижения нагрузки на население предусмотрен целый ряд мер государственной поддержки. В частности, сохранены все предусмотренные федеральным законодательством льготы для пенсионеров, инвалидов и других категорий граждан. С одной оговоркой: освобождение от уплаты налога теперь распространяется только на один объект в каждой категории недвижимости - квартиру, дачу, гараж или машино-место. К примеру, если пенсионер является владельцем нескольких квартир, то будет освобожден от налога только на одну из них.
Областной центр рекомендовал органам местного самоуправления предоставить льготы малообеспеченным и многодетным семьям. Соответствующие нормативные акты муниципалитеты по их усмотрению приняли в конце прошлого года, а вместе с ними - и новые налоговые ставки. Для жилых помещений в Челябинске, например, минимальная ставка составила 0,1 процента.
Дополнительно предусмотрены налоговые вычеты, которых не было при начислении налога по инвентаризационной стоимости. В частности, не будут облагаться налогом 10 квадратных метров жилплощади комнаты в коммуналке, 20 квадратных метров в квартире и 50 квадратных метров в частном домовладении. С учетом того, что большинство сельских жителей и дачников проживает в небольших домах, для них вычет будет практически равнозначен освобождению от налога.
А сам переход на новую систему налогообложения сделали плавным и незаметным. В 2017 году мы впервые получим новые квитанции на уплату налога, но заплатим лишь 20 процентов от его размера. В 2018 году оплатим 40 процентов и на полную стоимость перейдем в течение пяти лет.
Кроме того, достичь справедливого налогообложения власти намерены за счет получения как можно более объективной кадастровой оценки ОКС. Специалисты минимущества уже провели с сотрудниками муниципалитетов серию семинаров, на которых разъяснили, как работать с предварительным отчетом оценщиков.
Челябинские эксперты уже подсчитали, как изменится размер ежегодного налога. Так, за трехкомнатную квартиру в Калининском районе Челябинска площадью 80 квадратных метров налог по инвентаризационной стоимости составлял 1482 рубля в год. По новым правилам за 2016 год владельцы заплатят 1268 рублей.
Справка
У южноуральцев еще есть время проверить расчеты экспертов. Для этого действующую сегодня кадастровую стоимость недвижимости (ее можно найти на публичной кадастровой карте, указав кадастровый номер объекта. - Прим. ред.) можно сравнить с новой, скачав предварительный отчет оценщиков с сайта Росреестра.Для определения размеров будущего налога удобнее всего воспользоваться сервисом на официальном сайте ФНС России. В верхнем поле "Регион" необходимо выбрать Челябинскую область, а затем перейти на страницу "Расчет налога на имущество физических лиц". Свои замечания к проекту отчета о кадастровой оценке граждане могут направлять через сайт Росреестра. Соответствующее поле расположено на странице с отчетом.