В 2016 году собственники недвижимости "познакомятся" с новыми суммами налога на имущество физических лиц исходя из кадастровой оценки. "Сейчас всю информацию передали в налоговую службу и в этом году начнут взимать налог на имущество, споров возникнет много", - считает Вадим Засько, директор Института налогового менеджмента и экономики недвижимости ВШЭ.
В чем причина этих споров?
СПОР 1: Кто будет проводить кадастровую оценку?
Некоторые объекты оказались переоцененными - их кадастровая оценка не соответствует реальной рыночной стоимости, чаще всего цена объекта завышена. Налицо проблема качества проведенных работ.
Для повышения качества оценки решено передать ее государственным оценщикам. Глава минэкономразвития Алексей Улюкаев сообщил, что подготовлен законопроект, предлагающий введение института государственных кадастровых оценщиков.
На уровне регионов будут созданы государственные бюджетные учреждения. "Будут подготовлены кадастровые инженеры и государство будет проводить эту оценку", - говорит Вадим Засько.
Государственные оценщики будут заниматься собственно оценкой, работать с собственниками и рассматривать их жалобы. Для размещения информации о проведенной кадастровой оценке будет создан спецпортал в Интернете.
СПОР 2: Почему одинаковые объекты стоят по-разному?
Связано это в первую очередь с отсутствием единых методов оценки объектов. "Есть несколько видов стандартов оценки имущества и недвижимости", - говорит Вадим Засько.
Для определения кадастровой оценки используются цены на аналогичные объекты. Но при этом могут не учитываться определенные нюансы, снижающие стоимость. Особенно сильно субъективный подход сказывается на оценке частных домов и земельных участков. Объектов для сравнения не много, выезд на место не производится, итог - кадастровая цена далека от рыночной.
Наиболее сложный случай, когда стоимость расположенных рядом земельных участков различается из-за разных категорий и видов разрешенного использования. Участок, расположенный на землях под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), будет оценен ниже, чем совершенно такой же на земле под многоэтажное строительство.
В многоэтажных домах некорректная оценка встречается гораздо реже. Объектов здесь больше. Помогает и так популярная в нашей стране типовая застройка, которая позволяет сравнивать цены не похожих, а идентичных объектов.
Еще одна причина завышенной оценки - кризис. "Кадастровую стоимость оценили в 2012-2013 году, то рыночные цены сейчас упали, и получилось, что кадастровая оценка выше рыночной", - объясняет Вадим Засько.
СПОР 3: Как оспорить кадастровую оценку?
Сегодня оспаривать кадастровую оценку во внесудебном порядке можно в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре. Процедура обращения в подробностях прописана на сайте rosreestr.ru.
Шансы на получение положительного решения следует оценить сразу. С начала года комиссия приняла 171 решение о пересмотре стоимости, не пересмотрена стоимость была в 2748 случаях.
С передачей оценки государственным оценщикам, рассмотрение споров с собственниками в досудебном порядке будет проводиться в региональных центрах.
Многие собственники предпочитают восстанавливать кадастровую справедливость в суде. "Они идут сначала к независимому оценщику, он дает свое заключение о стоимости объекта. С этой оценкой собственник идет в суд. И суд разбирается, чья оценка является достоверной", - рассказывает Вадим Засько.
СПОР 4: Насколько дороже придется платить за дорогие объекты?
При переходе на новый порядок ставка налога составит 0,1 процента для недорогих объектов стоимостью до 10 миллионов рублей. Для дорогих объектов стоимостью выше 300 миллионов рублей Антон Силуанов предложил ввести повышенный налог в размере 2 процентов.
СПОР 5: На какое количество объектов будут предоставлены скидки пенсионерам?
Пенсионерам, инвалидам и военнослужащим предоставляются льготы по налогу на имущество от кадастровой стоимости на один из объектов налогообложения. Основной вопрос: для одного объекта, находящегося в собственности, будет действовать освобождение или для одного объекта в категории имущества?
Улюкаев сообщил, что "в законе предусмотрено освобождение от уплаты налога на имущество исходя из того перечня имущества, которое имеется у этих граждан, то есть по одному из категорий имущества".
Но эксперты остерегаются давать однозначный ответ на этот вопрос сейчас. "Мы только осенью заплатим этот налог. И тогда посмотрим, как налоговая понимает определенные положения", - говорит Вадим Засько. Он не исключает, что мнения Росреестра, ФНС и судов по этому вопросу могут разойтись.
СПОР 6: Будет ли пересмотрен налог в случае снижения рыночной стоимости объекта?
"Кадастровая стоимость устанавливается на пять лет. За пять лет она не может измениться", - поясняет Засько.
Сейчас собственникам квартир, серьезно потерявшим в цене из-за кризиса придется подождать до следующего срока проведения кадастровой оценки. Наиболее сложная ситуация у тех, чьи объекты одномоментно обесценились, к примеру, из-за пожара. "Если справку из пожарной принести, что дома не существует", - рассуждает Засько. Но это вариант скорее для тех, чей дом уничтожен полностью.
Алексей Улюкаев пообещал, что будет разрешена внеплановая кадастровая оценка. Но не исключено, что проводиться она будет по инициативе собственника и за его деньги.