Борис Юрьевич, насколько важен размер кадастровой оценки сегодня?
Борис Титов: Кадастровая оценка ложится в основу множества расчетов. Это база не только для налогов на землю и имущество, но и для ставки арендной платы, для цены выкупа участка владельцем расположенного на нем объекта, для платы за сервитут и перераспределение земель. Наконец, в КоАП от кадастровой оценки зависят размеры нескольких штрафов, а в Земельном кодексе - начальная цена аукциона.
Неверная кадастровая оценка обходится нам слишком дорого. Справедливости ради скажу, что она может быть и ниже рыночной стоимости. Но в большинстве случаев ситуация противоположна, и порой кадастровая стоимость превышает показатель, обоснованный рынком, в сотни раз.
Владельцы каких объектов страдают от завышения кадастровой оценки сильнее всего?
Борис Титов: Тяжелее всего она сказывается на промышленных предприятиях. К примеру, предприятие градообразующее, ставки налогов в один момент скакнули во много раз. И это при том что рынок недвижимости стагнирует или вообще падает.
Пострадали юрлица, которые являются собственниками старых зданий. Для них переход в налогообложении от остаточной стоимости к кадастровой, практически приравнявшей стоимость их имущества к стоимости недавно построенных объектов, стал катастрофическим.
В самой методике оценки есть серьезные недостатки. К примеру, единые производственные комплексы при учете разбиваются на отдельные составляющие и потом попадают не в группу "производственных объектов", а в самые разные. В результате рабочая столовая оценивается в одной группе с рестораном, заводоуправление - в одной группе с бизнес-центром. Ситуация абсурдная и приводит к завышению налогов.
Насколько сложно оспорить кадастровую оценку?
Борис Титов: Оспорить оценку можно и в суде, и на региональной комиссии. Другое дело, что заявителей не очень много. Не каждому по карману заплатить за оценку, за заключение эксперта СРО (на которое, по словам самих же членов комиссий, даже не посмотрят), а потом еще и за судебную экспертизу. Даже крупным предприятиям это обходится в копеечку, учитывая количество объектов и площади земельных участков.
Понизить оценку удается в среднем в 60 процентах случаев. Но легче всего вопрос на комиссии решается, когда разница между кадастровой и рыночной стоимостью невелика - менее 30 процентов. А вот при существенном завышении собственники, как правило, доходят до суда. Есть и вовсе абсурдные примеры, когда положительное решение комиссии затем оспаривается муниципалитетами. В Самаре было подано 82 таких иска.
Почему оценка одинаковых объектов отличается в несколько раз?
Борис Титов: Стоимость при массовой оценке напрямую зависит от тех данных, которые содержатся в государственных информационных ресурсах об объекте недвижимости. С качеством таких сведений есть много проблем, решения которых до сих пор нет. Например, местоположение участка - основная ценообразующая характеристика. Так вот, государственный кадастр недвижимости не содержит сведений о границах у половины земельных участков. Соседние участки, ничем не отличающиеся друг от друга, могут иметь совершенно различное описание в кадастре. Естественно, их стоимость будет различаться. Есть еще варианты недобросовестной работы оценщика, непреднамеренной или под давлением заказчиков кадастровой оценки. О зависимости оценщика тоже нужно говорить, потому что в завышении оценки заинтересованы субъекты РФ и муниципалитеты. Они же заказывают оценку, они же утверждают результаты.
Как свести к минимуму ошибки?
Борис Титов: Главное, что нужно, - это сделать систему оценки понятной, достоверной, прозрачной, проверяемой. Налогоплательщики должны быть извещены уже о самом решении провести очередную оценку. И не просто путем публикации решения где-то на сайте, а способом, обеспечивающим получение этой информации каждым налогоплательщиком. Это нужно для того, чтобы предприятие смогло заранее исправить какие-то недостоверные данные в кадастре или дать достоверные оценщику, если не получается исправить их до оценки. Вплоть до рыночного отчета, который кадастровый оценщик обязан рассмотреть и учесть.
Оценка под патронатом государства
Глава минэкономразвития Алексей Улюкаев сообщил, что оценкой в перспективе будут заниматься работники государственных бюджетных учреждений (ГБУ).
Борис Титов: Законопроект находится в правительстве. Идея эта не нова, до 2010 года так и было. Минэкономразвития считает, что создание специализированных учреждений позволит накапливать информацию, необходимую для кадастровой оценки. Именно отсутствие достоверной информации и отвратительное качество данных, содержащихся в кадастре недвижимости, являются главными объективными причинами низкого качества оценки. Но не каждый регион может себе это позволить. Профессионалы в оценке, которых сейчас около 20 тысяч, очень неравномерно распределены по стране. У Москвы и Московской области не будет проблем с кадрами, чего нельзя сказать об удаленных регионах.
Быстро вырастить оценщиков не получится. По законопроекту работники, подписывающие отчет, должны иметь не менее трех лет опыта в кадастровой оценке. Отдельная тема - их ответственность. Сейчас исполнитель по госконтракту несет ответственность в рамках гражданского законодательства, включая и гарантийные обязательства на 5 лет после проведения оценки. Работник ГБУ будет нести только дисциплинарную ответственность. Возможно, для такого случая нужны специальные статьи в КоАП, которые будут устанавливать четкие и всем понятные штрафы. Но если работник будет отвечать только перед своим руководством, стимула работать качественно у него не будет. До 2020 года, когда закон должен вступить в действие, вопрос нужно решать.