Ипотеку с пожизненным сроком сегодня можно взять во многих странах. Там это выгодно и клиентам, и кредитным организациям. Однако добиться такого эффекта в России можно будет лишь в том случае, если банки начнут снижать ставки по долгим займам, предупреждают эксперты.
Первыми предложение платить ипотеку на новых условиях получили валютные заемщики. Им предлагают продлить срок кредитования до шести-семи десятков лет, рассказала представитель Всероссийского движения валютных заемщиков Галина Григорьева.
Среди массовых банковских продуктов такие займы пока не значатся. Особые условия предлагают только при реструктуризации долга, когда необходимо предложить облегченную схему платежей с учетом изменившейся платежеспособности клиента. Впрочем, законодательных ограничений на использование таких предложений в России нет - их вполне можно давать и тем, кто пока не был замечен в просрочках платежей.
Надо отметить, что валютные ипотечники предложению платить кредиты до старости не особо обрадовались. У этого есть свои причины: дело в том, что они до сих пор не могут договориться с банками о пересчете займов в рубли по выгодному курсу доллара. А выгодный курс у каждого свой.
В самой идее долгосрочной ипотеки есть привлекательные стороны, уверены эксперты и потенциальные заемщики. "Очевидно, что чем длиннее срок, тем меньше ежемесячный платеж", - говорит Татьяна Абанкина, директор центра государственного сектора экономики института управления государственными ресурсами Высшей школы экономики. А значит, ипотеку смогло бы позволить себе большее количество россиян со средними и невысокими доходами. "Мы бы взяли ипотеку на самый долгий срок, потому что планируем детей и понимаем, что в ближайшее время будем жить только на доход мужа", - делится своей историей москвичка Марина.
Но и недостатки у длинных кредитов существенные. Чем дольше срок ипотеки, тем больше средств заемщик платит банку. При 25-летнем кредите размер первоначальной суммы займа практически утраивается, при пятидесятилетнем - увеличивается в 4,5-5 раз.
Посчитаем. Средний размер кредита в России составляет около 2 миллионов рублей, по данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ). Если ту же сумму он возьмет на 25 лет, платеж составит 21 тысячу рублей, а банку он выплатит уже 6,3 миллиона рублей. При пятидесятилетнем сроке каждый месяц банку придется отдавать 20 тысяч рублей, а всего за весь срок ипотеки - около 12 миллионов рублей (то есть переплата составит 10 миллионов).
"Первые 10-15 лет заемщик не уменьшает "тело кредита", он оплачивает только обслуживание долга. И при досрочном покрытии часто выясняется, что из своего кредита, заплатив, по своему мнению, уже существенную сумму, он покрыл только 15 процентов", - поясняет Абанкина.
А снижать ипотечные ставки до 4-6 процентов годовых, как во многих странах мира, российские банки пока не планируют.
При долгосрочной ипотеке важен и возраст заемщика. Данные НБКИ свидетельствуют, что каждый второй заемщик берет ипотеку в возрасте 30-39 лет. То есть многие из них не выплатят кредит за всю свою жизнь.
В то же время в России ничто не препятствует передавать ипотеку по наследству детям или внукам. Такое право закреплено в статье 1175 Гражданского кодекса РФ. "Наследнику переходит не только право собственности на недвижимость, но и обязанность по погашению ипотеки", - рассказывает Мария Понаморева, старший юрист адвокатского бюро А2.
Но действовать после смерти владельцев жилья нужно быстро и не пропустить нужные сроки. Еще до вступления в наследство надо поставить в известность банк (сделать это лучше всего в письменной форме) и продолжать ежемесячно платить ипотеку, иначе кредитная организация начислит штрафы и пени, не обращая внимания на печальные события.
Одновременно с обращением в банк необходимо будет поставить в известность страховую компанию, застраховавшую жизнь и здоровье умершего, на это отводится 30 календарных дней.
В теории все выглядит просто, но на практике все портит один нюанс. "Принять наследство, как и отказаться от него можно только в полном объеме. То есть, отказываясь от обремененной ипотекой недвижимости, наследник одновременно отказывается и от движимого имущества, автомобиля, дачи, гаража, денежных средств, ценных бумаг и прочих благ", - говорит Мария Понаморева.
Но если смерть наступила в результате болезни, несчастного случая, то есть имеет место страховой случай, долг выплачивается страховщиком соразмерно сумме страховки, поясняет юрист.
При заключении долгосрочного договора надо очень внимательно проверять все условия договора, тогда квартиру с ипотекой можно будет даже продать. "Такие сделки. Их можно продавать, и покупатель берет на себя обязательства по кредиту или сразу погашает весь кредит", - рассказывает Татьяна Абанкина. Банк может захотеть сам реализовать квартиру, но для заемщика это не лучший вариант. Квартиры банк реализует по такой заниженной цене, что заемщик может остаться должен банку.
Те же правила применимы для долгосрочного кредита, который может перейти внукам. "В случае смерти заемщика банки не всегда передают квартиру наследнику, даже если он готов платить дальше ипотеку, они стараются получить недвижимость для реализации", - говорит Татьяна Абанкина. Поэтому стоит просмотреть договор ипотечного займа, при необходимости привлечь юриста, чтобы банк при передаче квартиры с обременением наследникам не чинил препятствий.
Под низкий процент
На американском рынке в ипотеку покупается 90 процентов недвижимости. Жителей этой страны привлекает в ипотеке выгодная ставка - в среднем около 4 процентов годовых. За "хорошее поведение" проценты могут уменьшить. Поэтому американцы очень пунктуальны в вопросах внесения платежей и не допускают просрочек. В среднем сроки кредитования в США составляют 30 лет. Основное отличие от России - там не стремятся выплатить кредит быстрее.
Наличие дома в ипотеку не мешает американцам менять место жительства, если работу предложили в другом городе или штате. Дома и квартиры продаются на американском рынке сразу с обременениями. То есть новый владелец берет на себя все обязательства прежнего. Если семья планирует вернуться, жилье сдается.
Дом позволяет американцам решать множество финансовых задач. К примеру, некоторые семьи продают большой дом, чтобы собрать деньги на колледж детям. Есть и так называемая "обратная" ипотека. Когда под залог дома пенсионеры получают ежемесячное обеспечение.
Ипотека в наследство развита в Скандинавии. В Швеции кредиты на недвижимость дают на 50 и на 70 лет. Долг по ипотеке автоматически переходит по наследству детям. И уже они решают, выплачивать кредит до полного погашения или продать недвижимость, а из вырученной суммы отдать долг банку.