Кто крайний?
В 2006-2007 годах в управление были приняты тысячи многоквартирных домов, многие из которых уже тогда имели износ на уровне 60-70 процентов и в большинстве своем требовали капитального ремонта. Управляющие организации обеспечивали надлежащие условия проживания в таких домах, и немало из них за истекшие годы было частично или полностью отремонтировано. Однако значительное количество многоквартирных домов нуждается в срочном капитальном ремонте, что, в свою очередь, требует финансовых вложений.
Между тем большинство собственников квартир в таких домах полагает, что жилье "плохое", поэтому им обязаны делать ремонт и содержать имущество безвозмездно, и отказывается оплачивать необходимые работы. А все предложения управляющих организаций об установлении реальной платы за содержание отвергаются. По ряду домов тариф остается неизменным на протяжении пяти-десяти лет при темпах инфляции в пять-десять процентов в год. Распространена практика отказа от проведения общих ежегодных собраний собственников помещений и утверждения на них перечня услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества и утверждения соответствующей платы. Естественно, это не приводит к улучшению состояния жилищного фонда.
Ситуация, сложившаяся в сфере управления ЖКХ после введения с 1 мая 2015 года обязательного лицензирования деятельности управляющих организаций, неоднозначна - это мнение разделяет большинство представителей отрасли.
Пожалуй, главная проблема - в том, что ответственность за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества не разграничена между управляющими организациями и собственниками помещений. Хотя по закону обязанность надлежащего содержания возложена на собственников жилья. Если выбрана управляющая организация, то с ней заключается договор, содержащий перечень общего имущества, передаваемого в управление. Собрание собственников помещений многоквартирного дома определяет перечень работ и услуг, оказываемых УК, и их стоимость. Неудивительно, что желание сэкономить нередко приводит к тому, что утвержденный объем работ и услуг не соответствует реальным потребностям, а их качество страдает. При этом предложения управляющих организаций игнорируются собственниками, а обжаловать такое решение либо его отсутствие практически невозможно.
В реальности управляющей организации в одностороннем порядке приходится отвечать за все, что связано с содержанием жилого дома, в том числе оказывать услуги, не предусмотренные договором управления и не оплаченные жильцами. А собственники далеко не всегда идут навстречу управляющим компаниям, когда речь заходит о дополнительных расходах - более того, часто УК просто вынуждают выполнять непредусмотренные договором и неоплачиваемые работы, привлекая надзорный орган, который может оштрафовать компанию за выявленное "нарушение".
Важный вопрос: в каком случае у управляющей организации возникает обязанность по выполнению работ, не указанных прямо в договоре управления или в решении общего собрания собственников? Услуги должны оказываться в рамках договора. Но на практике все далеко не так.
Если общее собрание собственников жилья не состоялось из-за отсутствия кворума, либо же его участники проголосовали против предложенных перечня работ и услуг и их стоимости, управляющая организация вынуждена руководствоваться ранее принятым и устаревшим решением. А ведь необходимо учитывать инфляцию - официальная информация об ее уровне содержится в федеральном законе о бюджете РФ. И собственники опять не несут никакой ответственности - "крайней" оказывается УК.
Получается, что УК сегодня можно привлекать к ответственности за любые нарушения, и неважно по чьей вине они возникли - например, из-за непродуманных решений или элементарного бездействия собственников либо местных властей.
Специалисты полагают, что необходимо законодательно утвердить исчерпывающий перечень нарушений, за которые управляющую организацию можно привлекать к ответственности в рамках лицензионного контроля. Тогда действия инспекторов будут осуществляться строго в рамках закона, исчезнет почва для коррупции, прекратятся необоснованные нарекания, причем как со стороны жильцов и надзорных органов к управляющим компаниям, так и наоборот.
Часто возникают вопросы, связанные с капитальным ремонтом, который предусмотрен соответствующей региональной программой в установленные сроки и проводятся за счет средств фонда, находящегося у регионального оператора кап-ремонта или на специальном счете. Необходимые дополнительные работы должны быть одобрены общим собранием собственников помещений. Но если проверка выявляет дефекты конструктивных элементов здания или инженерной системы и оборудования многоквартирного дома, то устранить выявленные нарушения требуют от лицензиата, которого в случае невыполнения требований привлекут к ответственности, несмотря на отсутствие решения общего собрания.
Управляющая организация, выполнив необходимые работы, может вернуть потраченные денежные средства только в судебном порядке - как убытки, или же, с согласия жильцов, эти средства могут быть включены в квартплату. Учитывая низкую платежную дисциплину, такое решение только существенно повышает риск и расходы УК.
Нередко в случае проведения работ, не предусмотренных договором управления и решением общего собрания собственников, действия УК признаются судом как превышение полномочий и не подлежащие возмещению даже при наличии предписания контролирующих органов.
Вне надзора
Сегодня власти самого высокого уровня признают, что предприниматели пока не видят качественных подвижек в деятельности контрольных и надзорных органов. Контролеров по-прежнему слишком много, их полномочия пытаются сократить, но они тут же снова растут.
После введения обязательного лицензирования деятельность по управлению многоквартирными домами оказалась вне жилищного надзора - сегодня применяются лицензионный контроль и муниципальный жилищный контроль. Это сопряжено с рядом проблем.
Например, происходит дублирование надзорных функций. Внеплановая проверка проводится не только в отношении самого дома, но и в отношении должностного лица и юридического лица. Получается, что к ответственности привлекают и должностное, и юридическое лицо по одним и тем же основаниям.
Есть случаи, когда органы власти игнорируют или инициируют проверки одновременно лицензионного контроля и муниципального контроля в отношении одних и тех же фактов с одним и тем же составом правонарушения. Проверки зачастую носят формальный характер, поэтому процессуальные меры не приводят к разрешению сложившейся проблемы, а, наоборот, усугубляют ее из-за отвлечения денежных средств на штрафы в бюджет.
Специалисты считают необходимым ввести единообразную систему лицензионного контроля деятельности по управлению многоквартирными домами. Сегодня показателями эффективности контроля служат количество выявленных нарушений, взысканных штрафов, вынесенных судебных решений. "За девять месяцев этого года нас проверяли более 800 раз, - делится проблемой руководитель одной из новосибирских управляющих компаний. - За год, думаю, проверок будет более тысячи. Когда работать, если мы занимаемся только подготовкой документов?" Опять же, сложно говорить об адекватности наказаний - управляющей организации грозит 250 тысяч рублей штрафа за самое обычное нарушение, вовсе не грозящее жизни и здоровью граждан.
По мнению экспертов, необходимо принять критерии эффективности деятельности уполномоченных органов исполнительной власти, осуществляющих лицензионный контроль. Они должны учитывать количество проведенных профилактических мероприятий, количество конфликтных ситуаций, урегулированных без применения штрафов, показатель снижения процента обращений граждан в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, создание условий для перехода от осуществления внеплановых проверок к планово-предупредительной работе, количество вопросов, положительно урегулированных общим собранием собственников помещений и советом многоквартирного дома. Также следует вести реестр проверок, публикуя его на сайте уполномоченного органа региональной исполнительной власти, и установить единый порядок проведения лицензионного контроля в субъекте РФ, определив ответственных должностных лиц в случае его нарушения.
Необходимо утвердить перечень лицензионных требований, который регламентировал бы контроль, в том числе правила осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами. Внеплановые проверки необходимо проводить только по грубым нарушениям лицензионных требований и по согласованию с прокуратурой.
Прожиточный минимум
По мнению участников рынка, нужно установить экономически обоснованную минимальную плату за содержание жилого помещения. Минимальный перечень соответствующих услуг и работ утвержден постановлением правительства РФ № 290 от 3 апреля 2013 года, однако законом не предусмотрено обязательное утверждение соответствующей платы. А муниципалитеты, которые имеют право принимать такие решения, в случае если их не приняли собственники жилья, как правило, этого не делают.
По мнению экспертов, было бы логичным ввести регулируемые тарифы на текущее содержание жилья в рамках минимального перечня услуг. Ведь цены на электроэнергию, тепло- и водоснабжение, как к ним ни относись, действуют и регулярно индексируются. А управляющие компании на деле вынуждены одинаково обслуживать жильцов дома, не повышавших оплату, скажем, с 2008 года, и более ответственных граждан, своевременно решивших платить столько, сколько действительно требуется. Таким образом, фактически осуществляется запрещенное перекрестное субсидирование.
Возникает странная ситуация. На рынке жилищно-коммунальных услуг есть исполнитель-подрядчик (управляющая организация) и при этом, по сути, нет заказчика. А заказчиком, согласно элементарной логике, должен выступать собственник жилья. Получается, что подрядчик в одностороннем порядке отвечает за содержание имущества, которое ему не принадлежит, несет риски и платит штрафы. А собственник как бы ни при чем.
Кстати
Для ЖКХ проблема неплатежей стоит не менее остро, чем, например, для энергетиков. А вот чтобы наказать таких нерадивых потребителей, управляющей организации нужно за двадцать дней уведомить их заказным письмом, а за три дня принести соответствующую бумагу под личную роспись. Ставить такую роспись должника никто не обязывает. А если ему вдруг отключат электроэнергию или канализацию - закон будет на его стороне: самоуправство. У управляющих организаций пачки таких судебных решений.
Из множества предложений, выдвигаемых участниками рынка, наиболее часто звучат следующие:
- ввести понятие "грубые нарушения", то есть нарушения, связанные с безопасностью жизни и здоровья граждан, проживающих в многоквартирном доме, нанесением ущерба их правам и законным интересам;
- установить закрытый перечень лицензионных требований, ограничив им мероприятия лицензионного контроля, в том числе определив правила осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами;
- установить понятие "разумные сроки выполнения предписаний";
- определить четкие границы ответственности между управляющей организацией и собственниками по договору управления за надлежащее содержание многоквартирных домов;
- ввести ответственность ресурсоснабжающих организаций за поставку ресурсов ненадлежащего качества;
- ввести норму, устанавливающую специальный режим содержания и ремонта для аварийных и ветхих многоквартирных домов в рамках платежа за содержание и ремонт;
- установить экономически обоснованную плату за содержание жилого помещения с учетом минимального перечня, услуг и работ для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением правительства РФ № 290 от 3 апреля 2013 года, и необходимости индексации в связи с инфляцией;
- в КоАП РФ привести размер штрафных санкций за нарушение лицензионных требований в сфере управления многоквартирными домами в соответствие с размером санкций за нарушение иных видов общественно значимых лицензионных видов деятельности (монтаж, ремонт средств пожарной безопасности зданий, производство лекарств) до пятидесяти тысяч рублей.
Виктор Вязовых, уполномоченный по защите прав предпринимателей в Новосибирской области:
- Отрасль ЖКХ в последнее десятилетие подверглась кардинальному изменению. Появилась конкуренция, в результате которой повышается качество обслуживания и не растет цена.
Естественно, есть люди, которые приходят в отрасль ЖКХ исключительно для сиюминутной наживы. Именно из-за таких недобросовестных компаний, видимо, и возникла тенденция к ужесточению государственного регулирования в этой сфере.
Созданы различные инспекции, появилось множество контролеров. Проводятся тотальные проверки управляющих организаций. В результате нашей совместной работы с УК и прокуратурой Новосибирской области, я надеюсь, мы эту ситуацию исправим. В областном Законодательном собрании уже разрабатывают соответствующий законопроект.
В 2015 году введено лицензирование деятельности в сфере ЖКХ и, соответственно, увеличены штрафы за нарушения в этой сфере. Хочу отметить, что ужесточение в большинстве случаев приносит обратный эффект - повышает нагрузку на нормально функционирующие предприятия, но не достигает цели ликвидации "неблагонадежного" бизнеса.
Отношения между собственниками жилья и управляющими организациями должны строиться на основании договора, а тарифы - утверждаться общим собранием. При этом собственники обязаны осознавать свою ответственность за принимаемые решения, а управляющие компании - за качество оказанных услуг.
Виктор Ермола, председатель комиссии по вопросам местного самоуправления, ЖКХ и градостроительству Общественной палаты Новосибирской области:
- Лицензирование деятельности УК позволило произвести учет всех управляющих организаций, а также определить минимальный перечень обязательных требований к участникам рынка. Однако при лицензировании не учитываются профессиональные качества участника, наличие профильного образования, материально-технической базы, опыта работы в данной сфере.
В ЖКХ необходимо развивать систему саморегулируемых организаций, которые осуществляли бы подготовку будущих лицензиатов по стандартам управления, содержания и обслуживания многоквартирных домов.
Необходим государственный и муниципальный контроль в сфере ЖКХ. Вместе с тем существуют перегибы, когда по одному обращению собственника на проверку УК приходят представители трех-четырех контролирующих или инспектирующих организаций и когда за незначительные нарушения выносятся чрезмерно высокие штрафные санкции. При этом не учитываются существующие договорные отношения между собственниками и УК. Поэтому необходимо вносить изменения по разграничению функций контролирующих органов и соразмерности штрафных санкций, а также ввести разграничение ответственности за качество услуг, предоставляемых управляющими компаниями и ресурсоснабжающими организациями.
Евгений Ким, министр ЖКХ и энергетики Новосибирской области:
- Отраслевое мероприятие такого масштаба как открывшееся сегодня Всероссийское совещание в Новосибирске проходит впервые.
Решения конференции должны лечь в основу концепции дальнейшего развития ЖКХ России. Работа будет сконцентрирована на четырех блоках вопросов. Во-первых, это переселение из ветхого и аварийного жилья. Cрок действия федеральной программы заканчивается 1 сентября 2017-го, и в прошлом году мы разработали региональную программу, которая будет финансироваться из средств областного и муниципальных бюджетов, потому что останавливать эту работу нельзя.
Второй блок - осуществление государственного, муниципального и общественного контроля в сфере ЖКХ. К сожалению, основная масса собственников жилья в силу разных причин самоустранились от такого контроля.
Третий блок - модернизация коммунальной инфраструктуры, четвертый - повышение энергоэффективности жилья при реализации региональных программ капремонта. Средств, которые платят собственники на проведение капремонта, недостаточно для внедрения высокотехнологичных энергосберегающих мероприятий. Будем выходить с предложением продлить срок действия федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", чтобы можно было адресно направлять средства на софинансирование мероприятий по энергосбережению.
В рамках совещания проходит Всероссийская выставка "ЖКХ-2016", где представлены новейшие разработки в этой сфере, созданные в том числе и предприятиями Новосибирской области. Мы полагаем, что форум даст возможность показать ситуацию в ЖКХ региона, и одним из его итогов станет привлечение новых инвестиций в коммунальную инфраструктуру.
Проблема государственного, муниципального и общественного контроля в жилищно-коммунальном хозяйстве остается для отрасли одной из самых острых. О том, что изменилось в этой сфере за последнее время, рассказал начальник Государственной жилищной инспекции Новосибирской области Евгений Пономарев.
Согласны ли вы с тем, что нынешняя система лицензирования в отрасли несовершенна и нуждается в доработке?
Евгений Пономарев: Лицензирование - это повышение статуса управляющих организаций, так как одним из условий лицензирования является получение должностными лицами УК квалификационных аттестатов, для чего требуется хорошее знание жилищного законодательства. Тем самым специалисты повышают свою профессиональную компетентность. Также лицензирование служит инструментом "очистки" рынка от недобросовестных УК.
В кардинальных изменениях в отрасли нет необходимости. Вместе с тем требуется нормативно-правовая регламентация некоторых направлений. В частности, четкое определение грубых нарушений лицензионных требований конкретно в сфере ЖКХ.
Соискатель лицензии должен обладать не только знаниями, связанными с управлением многоквартирными домами (МКД), но и финансовыми возможностями, у него должны быть средства на покупку техники, на организацию управления МКД.
Кроме того, следует ограничить допуск в данную сферу управляющих компаний, которые имеют большие долговые обязательства перед ресурсоснабжающими организациями.
Представители управляющих компаний жалуются на чрезмерный контрольный прессинг, хотя при этом разные надзорные органы часто выполняют одни и те же функции...
Евгений Пономарев: Государственная жилищная инспекция (ГЖИ) осуществляет контроль соблюдения лицензионных требований, а МЖИ - контроль соблюдения обязательных требований, а это разные функции и разные правовые последствия.
Муниципальная жилищная инспекция выполняет свои контрольные мероприятия в профилактических целях. И при проведении проверки ГЖИ уже все нарушения устранены, и у должностных лиц инспекции нет оснований для принятия мер административного воздействия к таким управляющим организациям.
Адекватны ли, на ваш взгляд, предусмотренные в отношении УК штрафные санкции за выявленные в ходе проверок нарушения?
Евгений Пономарев: Да. Действительно, штрафы увеличились в несколько раз. Вместе с тем это стимулирует управляющие организации к соблюдению лицензионных требований и более быстрому устранению выявленных нарушений.
Разделяете ли вы мнение, что ответственность за управление, содержание и текущий ремонт многоквартирных домов должны нести не только управляющие компании, но и собственники жилья?
Евгений Пономарев: Собственники помещений многоквартирных домов проявляют латентность при принятии решений, касающихся содержания и управления МКД. Тем самым затрудняют деятельность УК. При этом ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома несет только управляющая организация. В связи с этим для стимулирования собственников помещений МКД к участию в собраниях, принятию решений, подписанию актов выполненных работследует предусмотреть форму ответственности, вплоть до административной.
На правах рекламы