Покупка недвижимости для абсолютного большинства граждан очень важное событие, к которому люди подходят с исключительной тщательностью и вниманием. Граждане зачастую перебирают десятки вариантов-предложений, прежде чем остановятся на том, что им понравится. Но такой скрупулезный подход не устраивает большинство коммерческих структур, подбирающих варианты.
Ситуация обостряется, когда граждане, пересмотрев все, от покупки в итоге отказываются, а коммерческая организация считает, что ей за работу с проблемным клиентом все равно надо заплатить. Если бывший клиент не спешит раскошелиться, точку в споре может поставить только суд.
А так как подобных конфликтных дел в наших судах немало, разъяснения норм закона для таких споров от Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда могут помочь многим людям.
История, которую изучал городской суд подмосковного Дмитрова, была достаточно банальна. Некая коммерческая фирма предъявила претензии к гражданке, которая решила приобрести недвижимость. Точнее - земельный участок. Для этого фирма и потенциальная покупательница заключили договор "оказания услуг по покупке объекта недвижимого имущества".
Выбирала дама долго. Но ни один из предложенных вариантов ей в итоге не понравился.
А вот фирма была уверена, что она с клиентом все равно работала, тратила на нее свое время и нервы. И за это ей надо заплатить.
Так что в Дмитровский суд коммерческая структура принесла иск на сто тысяч рублей. По мнению фирмы, это неустойка, предусмотренная их договором.
Бывшая клиентка с иском не согласилась. И городской суд тоже. Он истцу отказал. Зато апелляция - областной суд - решение своих коллег отменила. Тогда дама-ответчица пошла жаловаться дальше и выше - в Верховный суд. Там материалы дела изучили и заявили, что областные коллеги были не правы.
Вот как выглядит этот спор глазами судей Верховного суда. Некая фирма и наша гражданка заключили договор "на оказание услуг" по покупке участка в Московской области. Она нашла сама устроивший ее вариант, заключив предварительный договор купли-продажи участка с неким собственником соток.
В договоре с фирмой был некий пункт, который гласил: в случае невыполнения заказчиком условий договора (например, отказ или уклонение от приобретения участка) или нарушения заказчиком обязанностей по этому договору заказчик обязуется заплатить сто тысяч рублей в течение трех дней с момента, как фирма этого потребует.
Ничего у фирмы в итоге дама покупать не стала, и спустя пару месяцев они подписали соглашение о расторжении договора. И в этом соглашении также было прописано условие, которое обязывало гражданку заплатить неустойку, если она ничего не купила.
Первый суд, который рассматривал требование фирмы и ей отказал, пришел к выводу, что при исполнении договора коммерсанты вообще не понесли никаких расходов. Во всяком случае, никаких доказательств тому у них на руках нет. Ну а неустойка, которую они требуют с бывшей клиентки, к фактическим расходам не относится.
Областной суд с таким решением коллег не согласился. Там решили, что дама не исполнила обязательства, которые прописаны в договоре и соглашении. Поэтому должна заплатить. На такое решение Верховный суд отреагировал жестко - по его мнению, согласиться с подобным решением нельзя, так как оно нарушает нормы действующего законодательства.
Как разъясняет Верховный суд, между сторонами спора был заключен договор возмездного оказания услуг. По Гражданскому кодексу (статья 779) по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика совершать какие-то действия, а заказчик за это обязуется платить. В другой статье Гражданского кодекса (статья 310) сказано, что односторонний отказ от выполнения договора или изменение его условий не допускается. Но есть исключения - это случаи, предусмотренные Гражданским кодексом и другими законами.
Если одной из сторон таких отношений выступает рядовой гражданин и он покупает или заказывает услугу для личных нужд, а другой стороной отношений оказывается фирма или индивидуальный предприниматель, то эти отношения регулируются Гражданским кодексом, законом о защите прав потребителей, другими законами и специальным постановлением пленума ВС (N 17 от 28 июня 2012 года), на котором рассматривалась судебная практика по делам о защите прав потребителей.
Если юрлица или индивидуальные предприниматели оказывают гражданам посреднические услуги - купля, продажа недвижимости для личных нужд, то все это подпадает под закон о защите прав потребителей.
В Гражданском кодексе есть статья 782. В ней сказано, что заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг, если он оплатил исполнителю фактически понесенные им расходы. То же самое написано и в законе о защите прав потребителя (статья 32).
Какие-либо другие правовые последствия отказа заказчика законом не предусмотрены. В Гражданском кодексе есть специальная статья - 422-я, в которой говорится, что любой договор должен соответствовать правилам и нормам закона.
Сделка, которая нарушает закон и при этом посягает на права и интересы третьих лиц, ничтожна. Ничтожными пленум ВС назвал и сделки с потребителями, которые не соответствуют нормам гражданского права. По 16-й статье закона о защите прав потребителя условия договора, ущемляющего права потребителя, признаются недействительными.
По мнению Верховного суда, в нашем случае пункт договора про неустойку, если заказчик откажется от сделки, ущемляет его право на отказ от услуги. Этот пункт в договоре и в соглашении - незаконный. И суд, рассматривавший этот спор, не мог его применять.
Поэтому решение областного суда Верховный суд отменил, но оставил решение Дмитровского суда как законное.