Непритворные займы
Случай в кафе на Петроградской стороне прогремел на весь город. Посетители буквально вырвали парня с инвалидностью из рук двух бодрых ребят, которые настойчиво предлагали ему взять заем под залог квартиры. После вмешательства молодые люди спешно покинули кафе, а посетители свели парня с юридической службой общественной организации "Ночлежка", сотрудники которой рассказали, к чему могут привести такие займы.
- На самом деле, это относительно новая схема. Раньше людей спаивали, угрозами заставляли переписать имущество. Сейчас их просто загоняют в долги, - говорит юрист "Ночлежки" Роман Ширшов. - Проблема в том, что граждане до последнего не понимают, что они подписывают.
И разобраться действительно непросто. Конторы предлагают займы под 4-5 процентов. Мелкими буквами пишут, что это в месяц. Также за каждый день просрочки предусмотрены штрафы от 0,1 до 1 процента от суммы займа. Таким образом, человек, который взял у такой конторы 500 тысяч рублей, должен ежемесячно платить им 25 тысяч рублей, и это только проценты. При просрочках за год может набежать сумма, превышающая заем в несколько раз.
Анализ судебной практики показывает, что вероятность лишиться квартиры, пусть даже при небольшом займе, под залог недвижимости довольно велика. Например, жительница Калининского района проиграла суд ипотечному брокеру, у которого когда-то занимала 1250 евро. После колебаний курсов валют сумма долга выросла, с процентами и пени она составила уже порядка 550 тысяч рублей.
Суд постановил: деньги вернуть, половину однокомнатной квартиры, которую петербурженка оставила под залог, продать с молотка со стартовой ценой в 360 тысяч рублей. Такую сумму залога в свое время установил сам кредитор. Получается, что петербурженка не только лишается крыши над головой, но еще и остается должна! А брокер за 50 тысяч получает полквартиры, которая явно стоит не меньше миллиона.
С начала года в судах Петербурга было рассмотрено 38 подобных дел. И в 36 случаях суды признали требования кредиторов обоснованными. "РГ" проанализировала все эти дела и обнаружила ряд закономерностей.
Так, лишь в четырех случаях квартира во время займа отдавалась кредитору в собственность. И в двух эпизодах жильцы смогли доказать: они были уверены, что оформляют заем, а на самом деле им дали на подпись договоры купли-продажи.
Но в подавляющем большинстве случаев никакого дарения и не требовалось. Граждане заключали договор займа с последующей ипотекой, они оставались жить в своих квартирах, а через несколько месяцев, в случае просрочки по выплате займов, получали вызов в суд. На заседании представитель кредитора озвучивал требования: взыскать долг, проценты, штрафы и продать квартиру. Лишь в одном деле с начала года такой договор был признан недействительным.
Пенсионерка из Красносельского района смогла доказать, что в момент подписания договора она была невменяема.
- Дело в том, что люди очень редко подают встречные иски или сами инициируют процессы, - говорит адвокат Екатерина Солдатова. Она ведет дело пенсионерки из Кронштадта, у которой из-за займа в 150 тысяч пытаются забрать трехкомнатную квартиру. Пенсионерка выплатила и долг, и штрафы, но кредиторов интересует недвижимость.
Адвокат объясняет: займы под залог недвижимости зачастую берут люди с очень скромным доходом. Для многих вызов в суд оказывается неожиданным, они не успевают подготовиться, у многих нет средств, чтобы нанять адвокатов, и они сами представляют свои интересы в суде. К тому же, должники уже находятся не на самой лучшей позиции, ведь кредиторы выполнили свои обязательства, дали денег по первому требованию, а граждане свою часть договора не исполнили. Многие решения и вовсе выносятся заочно: люди не приходят на заседания судов, лишая себя последнего шанса доказать правоту.
Гладко было на бумаге
На самом деле, если уж сильно прижало, кредит под залог недвижимости можно взять и в банке. Ставка составит 13-15 процента годовых. Но люди берут займы под 40-60 процентов годовых, платят космические неустойки. "РГ" проанализировала этот закрытый рынок и насчитала там порядка 50 крупных игроков. Многие организации сразу работают под двумя и даже тремя брендами. Всего же на петербургском рынке порядка 75 торговых марок.
30 процентов от всех игроков - это МФО и микрокредитные организации, большинство из них присутствуют в реестре ЦБ и состоят в саморегулируемых организациях. Сделки с квартирами и займы типа "до зарплаты" проходят в разных офисах. Как правило, из головной фирмы выделяют два крыла - первое занимается экспресс-займами, второе - залоговыми объектами.
8 процентов компаний не только дают деньги под залог, но и принимают средства под проценты. Называется это "привлечением инвесторов". Обещанная доходность - 20-30 процентов годовых. Вообще-то такая схема не приветствуется Центробанком, и в России было уже много печальных историй, когда непонятные конторы собирали деньги и исчезали, но в данном случае речь идет не о вкладчиках, права которых охраняются законодательством, а об инвесторах. Схема работы следующая: контора берет деньги у граждан, на эти суммы выдает займы, а затем забирает их с процентами, а нередко и с недвижимостью, и получая сверхприбыли.
16 процентов компаний не скрывают, что они предоставляют займы от так называемых частных инвесторов. Здесь фирма является посредником, а договор займа заключается с физлицами. Стоит отметить, что в 28 из 38 дел о займах под залог недвижимости в Петербурге кредиторами являются именно физические лица.
Оценить объемы рынка сложно. Но, например, только "Центр ипотечных займов" с 2014 года выиграл в районных судах 10 дел о взыскании квартир, комнат, участков. Неплохо идут дела и у частных инвесторов. Так, согласно базе "СудАкт", с начала года некий господин Прокофьев выиграл сразу пять гражданских дел и во всех случаях суд принял решение выставить на продажу предмет залога.
Здесь самое интересное - оценка квартир. Иногда стартовая цена, по которой квартиры уходят с молотка, вполне адекватна, но нередко в судебных решениях фигурируют цифры в 600-700 тысяч, в миллион. Это значит, что если на аукционе никто торговаться не будет, то за такие деньги квартиру и продадут.
Чтобы далеко не ходить
Стоит отметить, что рука об руку с конторами, которые занимаются займами под залог недвижимости, идут риелторские агентства. Так, в семи организациях из 50 агентства недвижимости либо входили в состав холдингов, либо по удивительному стечению обстоятельств располагались по тем же адресам и имели те же номера телефонов.
О том, что идет такое сращивание, в профессиональных сообществах знают. Как говорит Александр Гиновкер, вице-президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, деятельность таких контор сложно назвать благонадежной.
- Агентства, работающие с микрофинансовыми организациями, если они действуют по закону, могут кому-то нравиться или нет, но ставить на их деятельности клеймо некорректно. Это скорее вопрос гуманности, чем закона, - говорит Игорь Громов, директор ООО "АИС-Т", член организации под названием "Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области". Эксперт признается: в возглавляемое им агентство поступали предложения о демпинговой продаже, и компания в таких сделках не участвовала.
- Но это больше вопрос этики, а не нарушения существующего законодательства, - подчеркивает Громов.
Наталья Ермолаева, директор ипотечной брокерской компании, видит корень проблемы в том, что деятельность агентств недвижимости сейчас не лицензируется, и каждый руководитель сам определяет вектор деятельности своей компании.
Раз к риелторам отсутствуют даже минимальные требования, то и появляются при МФО, КПК и даже частных инвесторах некие квазиагентства, которые неизвестны на рынке, но вполне могут продать недвижимость должника.
Кстати, конторы, выдающие займы, также не лицензируются.
- Приобрести статус микрофинансовой организации вправе любое хозяйственное общество. Именно это создало условия для настоящего ростовщичества на рынке финансовых услуг, - считает юрист в области недвижимости Юрий Попов.
Если в сегменте потребительского кредитования ЦБ ограничивает процентные ставки или предельные суммы штрафов и переплат, то с займами по недвижимо-сти этот механизм не работает. Директор юридической компании "BMS Law Firm" Юрий Степанов объясняет это тем, что займы типа "до зарплаты" выдаются в рамках законодательства о потребительском кредитовании, а если деньги берутся под залог недвижимости, то здесь действуют уже законы об ипотеке. Эксперт уверен: проценты по такой ипотеке можно снизить или хотя бы заставить конторы играть по правилам, принятым в сегменте экспресс-займов. Тем более что прецедент есть: 22 мая Верховный суд России уже принимал решение в пользу заемщика в споре с МФО при наличии залога и пояснил, что это является микрофинансовой деятельностью, а не какой-либо иной.
Но тем не менее, практика показывает, что выигрывают в спорах с кредиторами единицы. Большинство же заемщиков, поверив в 4 процента, надолго попадают в кабалу.
Факты о фирмах, дающих займы под залог недвижимости в Петербурге:
20 процентов компаний ведут свою деятельность одновременно как два и более юридических лица.
16 процентов компаний официально выступают посредниками между клиентами и частными инвесторами.
8 процентов компаний в открытую ищут частных инвесторов.
30 процентов всех компаний, предоставляющих займы, имеют статус МФО и МКК.
6 процентов компаний являются кредитно-потребительскими кооперативами.
14 процентов компаний имеют прямые связи с агентствами недвижимости.
56 процентов компаний не указывают в рекламных объявлениях и на своих сайтах полную информацию.
Исследование "РГ"