Долевое строительство с социальной точки зрения всегда было источником проблем, отмечают представители строительного бизнес-сообщества. Покупая жилье на стадии строительства, человек зачастую не осознает, что все риски, связанные с недостроем или долгостроем, он несет сам, наравне с конкретной строительной компанией. Иными словами, дольщик выступает в качестве соинвестора, и в случае проблем может легко потерять вложенные в строительство деньги.
Чтобы решить эту проблему, прошлым летом "долевой" закон был существенно доработан. Теперь требования к девелоперам не просто ужесточены, а принципиально изменены. Вначале законодатели постановили, что должен быть создан компенсационный фонд долевого строительства. Застройщик обязан перечислять в него 1,2 процента от каждого договора долевого участия в строительстве. Предприятие, которое желает получить разрешение на строительство жилого дома, должно иметь минимум трехлетний опыт работы на рынке строительства многоквартирных домов в качестве застройщика, технического заказчика или генподрядчика, а также разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тысяч квадратных метров многоквартирных домов. На банковском счете этой компании должна быть сумма в размере не менее 10 процентов от проектной стоимости строительства. Застройщик не может вести строительство одновременно по нескольким разрешениям.
Более того, минстрой РФ намерен отказаться от долевого строительства и перейти к проектной форме финансирования строек, которая подразумевает, что девелопер строит жилье за счет банка или иного инвестора, а не на средства дольщиков. Именно перед инвестором ему предстоит нести ответственность за свой проект. Продавать жилье "на стадии котлована" при проектном финансировании уже невозможно, брать деньги с покупателей застройщик может лишь за готовое жилье.
Разработка строительной реформы уже началась. Предполагается, что эти новшества вступят в силу с 1 июля 2018 года. Впрочем, обсуждается и иной срок - с 1 января. Окончательное решение пока не принято. Представители строительного бизнеса смотрят на эту инициативу с пессимизмом.
- Мурманская область может попрощаться со строительством жилья, - считает Сергей Соколов, президент Мурманской региональной гильдии риелторов. - Вряд ли найдутся инвесторы, готовые строить жилье на Крайнем Севере при таких жестких условиях ведения бизнеса. Строить здесь будут лишь ведомственные дома по заоблачной цене - например, для ФСБ или военных. Силовые ведомства могут позволить себе такие расходы.
Строители Санкт-Петербурга подчеркивают, что переход на проектное финансирование лишь прорабатывается, поэтому делать мрачные выводы пока рано. Но своих сомнений они не скрывают.
- Все законодательные нововведения последних лет только усиливают финансовую нагрузку на застройщиков и увеличивают их риски, - отмечает Олег Бритов, вице-президент Российского союза строителей по Северо-Западному федеральному округу. - То, как меняется в последний год законодательство, регулирующее долевое строительство, вызывает у строителей опасения. Экспертное строительное сообщество прогнозирует, что после вступления в силу поправок в 214-ФЗ многие малые и средние строительные организации прекратят свою деятельность, а строительный рынок захватят монополисты. Использование механизма эскроу-счетов, аналога проектного финансирования, может привести к увеличению стоимости жилья на 25-30 процентов.
Несколько более оптимистичен исполнительный директор Ассоциации СРО "Объединение строителей Карелии" Евгений Конкка. По его мнению, существуют достаточно крупные строительные организации, использующие проектное финансирование, и это не привело к резкому подорожанию жилья, которое они строят.
- С другой стороны, очевидно, что дольщики могут взять деньги в банке по одной процентной ставке, а для застройщика ставка будет гораздо выше - не менее 20 процентов годовых, - отмечает он. - Поэтому вполне вероятно, что жилье подорожает. И очень возможно, что мелким застройщикам придется уйти с рынка. Останутся крупные. Но не исключено, что они будут выживать за счет оборота и не слишком поднимут цены. Ведь это палка о двух концах - порядка 10 процентов квартир в новостройках продать не удается.
Что касается интереса крупных строительных компаний к строительству жилья на Севере, то здесь вопрос долевого или проектного финансирования не единственный, считает аналитик. Очень многое зависит от политики Центробанка, от помощи государства гражданам, приобретающим жилье, и одно из главных условий - создание благоприятных условий для строительного бизнеса. Здесь требуются меры, о которых строители говорят уже много лет. Это предоставление земельных участков с подготовленными инженерными сетями и дорогами, доступность банковских кредитов для предприятий и снижение цен на присоединение к сетям.
Эксперты сходятся во мнении, что строительство должно регулироваться государством. Но на сегодняшний день закон N 214-ФЗ не может гарантировать стабильность положения того или иного застройщика. А компенсационный фонд не имеет такой емкости, чтобы удовлетворить претензии всех обманутых дольщиков.
Переход на проектное финансирование строительства банками является логичным и перспективным, считает Иван Носов из компании ЦДС. В Европе и на Западе девелоперы работают только так. Наиболее безопасна схема, где между застройщиком и клиентом есть банк, который выступает главным инвестором строитель-ства. В этой схеме есть плюс и для застройщика: место плана продаж в его бизнесе займет проектное финансирование, не будет необходимости "продать здесь и сейчас". Но речь идет об очень отдаленных перспективах. Сегодня в нашей стране пока нет необходимой для этого нормативной базы. Механизмы защиты дольщиков давно отработаны во всем мире. Но вместо того чтобы изучить этот опыт, решено пойти по легкому пути и попросту отменить долевое строительство, считают эксперты РАНХиГС.
Елена Иванкина, директор Института отраслевого менеджмента РАНХиГС:
- Участие в строительстве "с котлована" позволяло дольщикам понизить цену покупаемой квартиры в среднем процентов на 30. Отмена этого порядка очень отрицательно скажется на рынке, который и без того переживает не лучшие времена. Система долевого строительства действует во всем мире - в Европе, США и таких странах, как Арабские Эмираты, Сингапур и Тайвань. Но в этих странах действуют законы, защищающие дольщиков. Это система финансовых механизмов, в том числе эскроу-счета. Речь идет о том, что деньги, которые дольщик внес на строительство своей квартиры, не могут быть использованы более ни на что. Эти счета находятся за балансом застройщика, он не может взять оттуда ни копейки, чтобы построить что-то другое. Там просто невозможно начать строительство, не имея на балансе всех средств, необходимых на строительство, плюс забалансовые счета дольщиков. А у нас эти деньги тонут в общем "котле" финансов строительных и девелоперских компаний. Они используются как угодно, их никто не отслеживает. Деньги дольщиков одного дома могут быть использованы для строительства другого объекта, и никто не несет за это никакой ответственности. И это вопрос низкого качества государственного управления отраслью.