На этом фоне мы отмечаем минимальный за последние десять лет ввод коммерческой недвижимости в стране - 2,5 миллиона квадратных метров, хотя еще три года назад было 7,2 миллиона. Чем это вызвано? Инерционность девелопмента составляет 2-3 года, в 2014-м новые проекты перестали закладывать из-за изменения курса, ставок аренды, изменения экономической ситуации в целом. В 2018-м она лучше не станет, по прогнозам, ввод начнет потихоньку увеличиваться только с 2019 года.
С другой стороны, в уходящем году почти вдвое выросла активность инвесторов, приобретающих качественные активы. Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость составил 4,4 миллиарда долларов, формально всего на 0,2 миллиарда больше, чем в 2016-м, но природа у этих величин разная. Если в прошлом году только 1,5 миллиарда вложенных долларов принесли доход, а остальные сделки заключались, чтобы приобрести объекты для собственных нужд, то в 2017-м чистые инвестиции достигли трех миллиардов долларов.
Еще одной особенностью года стало то, что маятник качнулся в сторону регионов: качественной коммерческой недвижимости за пределами московской агломерации стало больше, чем в столице. Думаю, обратно ситуация уже не вернется. И это правильно: рынок недвижимости должен развиваться по всей стране, особенно в таких крупных центрах, как Екатеринбург. На сегодня общий объем коммерческих объектов в России составляет порядка 80 миллионов квадратных метров, из них в Москве - 39 миллионов. Екатеринбург стоит сразу после Петербурга по общему объему коммерческих площадей и является лидером среди городов-миллионников в офисном и торговом секторах, также здесь порядка миллиона квадратных метров современных складов.
Сейчас часто говорят о том, что нужно не просто точечно развивать города, а делать их центрами притяжения мирового уровня. Например, Екатеринбург, Челябинск и Пермь предлагается соединить скоростным транспортом, чтобы люди могли ездить из одного города в другой на работу. По факту получается создание не агломерации, а мегалополиса - крупного образования с несколькими центрами, на территории которых уже существующий объем коммерческой недвижимости превышает четыре миллиона квадратных метров.
Составляя рейтинг "городов притяжения", куда вошли 13 миллионников, за исключением Москвы и Петербурга, мы взяли за основу модель, учитывающую индекс промпроизводства, инвестиции, научно-образовательный и потребительский потенциал, обеспеченность коммерческой недвижимостью, доходы жителей, коэффициент безработицы и ряд других факторов. В 2017-м первые места в разных секторах поделили Казань и Екатеринбург. Эти города - настоящие центры притяжения, куда имеет смысл переезжать бизнесу и создавать рабочие места.
В частности, обеспеченность населения качественными торговыми площадями в Екатеринбурге не ниже московской и выше, чем в Париже или Лондоне. Кроме того, в столице Урала вводится больше жилья в пересчете на каждого жителя (миллион квадратных метров в год на 1,5 миллиона человек), чем в Москве (3,5-4 миллиона квадратов на 15 миллионов человек). И вообще жилищное строительство развивается активнее в регионах: если в коммерческом секторе на Москву и Санкт-Петербург приходится две трети ввода, то в жилищном - всего 30 процентов. И потенциал здесь огромен.
В целом рынок коммерческой недвижимости в России - это около 24 миллионов квадратных метров офисов, столько же складских комплексов и 33 миллиона метров торговых центров. Грубо весь этот объем можно оценить в 130 миллиардов долларов США. Много это или мало? С одной стороны, это сумма капитализации Газпрома и Сбербанка, с другой - всего одна шестая капитализации Apple. Поэтому у нас еще есть куда развиваться. И точками роста вполне могут стать города-миллионники.