Величина постоянная
Впрочем, предшествовало разговору приятное и долгожданное событие - презентация четырех домов, построенных в жилом квартале под Ярославлем с опозданием на два года. Очень скоро въехать в них смогут 126 семей.
Когда эти дома, превратившиеся в долгострои, начинали возводить, в "Зеленом квартале" уже стояли и были заселены 12 новых симпатичных трехэтажек. Поэтому у тех, кто решил вложить деньги в следующие серии домов, никаких сомнений и тревог не возникло. Однако на этот раз застройщик с задачей не справился, и восемь строений "зависли" на разной стадии готовности. Более того - та же компания у деревни Губцево начала реализацию еще одного проекта - "Новый Ярославль", заложив 14 домов: все они тоже оказались, по сути, брошенными на уровне фундаментов или "коробок" не выше второго этажа. И хотя против гендиректора компании возбуждено уголовное дело, проблемы дольщиков остались при них.
Только благодаря усилиям областных властей были найдены два инвестора, которые достроили четыре дома в "Зеленом квартале", за что по принятому в 2017 году областному закону получили право на предоставление земельных участков для жилищного строительства без проведения торгов. По этой же схеме в основном доделываются и другие жилые долгострои, которых в регионе на конец августа насчитывалось 22 (из 286, строящихся на средства дольщиков). Всего к концу года в области запланировано ввести в эксплуатацию 14 проблемных домов. К слову, в прошлом году их было сдано 16.
Но достраивается один "зависший" дом, а где-то в другом месте появляется новый аналогичный, где застройщик переоценил свои силы или банально смухлевал. По мнению специалистов, объекты с обманутыми дольщиками составляют не меньше двух-трех процентов от общей массы долевого строительства. Причем величина эта постоянная.
Вступивший в силу с 1 июля 175-й федеральный закон, внесший множество изменений в законодательство о долевом строительстве, должен, по сути, поставить точку в этой "сказке-неотвязке", уберечь средства покупателей возводимого жилья от неумелого или нечестного расходования. Однако застройщики опасаются, что предлагаемый вариант ликвидации проблемы обманутых дольщиков не лучшим образом отразится не только на всей отрасли жилищного строительства, но и на потребителях тоже. И если переходный период - до 1 июля 2019 года - не вызывает очень больших вопросов, то работа по его окончании многих озадачивает уже сегодня.
Стройка в кредит
Пока застройщик волен выбирать между полным банковским сопровождением проекта (то есть строжайшим контролем банка за использованием денег со своего счета) и работой через так называемые счета эскроу, где должны аккумулироваться деньги дольщиков. Но с середины будущего года эти счета станут обязательным и единственным вариантом работы с участниками долевого строительства. Проблема, однако, в том, что средства дольщиков на счетах эскроу будут лежать до оформления права собственности хотя бы на одну квартиру в построенном доме, а до этого счастливого момента застройщику придется вкладывать в возведение многоэтажки либо свои деньги, либо заемные. Столько своих мало у кого найдется, то есть дома будут строиться в кредит. Со всеми вытекающими…
- Честно говоря, мы с тревогой смотрим в будущее, - признался глава строительной компании Дмитрий Шлапак. - Как ни считали, все равно получается, что себестоимость жилья вырастет примерно на 15-20 процентов. Потому что дом придется возводить на банковские деньги, все это растянется на два года, и даже если ставка будет семь процентов, как нам говорили, все равно в итоге получится удорожание не менее 15 процентов. Для Ярославля продажа такого жилья - сложно выполнимая задача. Может, как в сельском хозяйстве, придумать для отрасли какие-то дотации, чтобы покрывать кредитные проценты?
Согласен с коллегой и гендиректор другой компании Павел Харитонов. По его мнению, рентабельность бизнеса после введения счетов эскроу заметно снизится.
- Мы сделали ориентировочный расчет строительства одного стандартного дома. Получилось так, что при переходе на счета эскроу рентабельность бизнеса упадет ровно в два раза. Если она сейчас равна 10-12 процентам в зависимости от локации и себестоимости строительства, то при включении счета эскроу получается пять-шесть процентов. Для многих это уже просто неинтересно, - подытожил Харитонов.
С его слов, при обычной кредитной линии ссудная задолженность застройщика бывает в пределах 100 миллионов рублей, и он выплачивает 500 тысяч ежемесячно. При работе же по счетам эскроу и ставке, допустим, в пять процентов (а она будет выше) придется выплачивать в месяц уже в среднем по 2,5 миллиона на протяжении всего периода строительства. Кроме того, содержимое счетов эскроу станет доступно для компании только после оформления права собственности на помещения, а от сдачи дома до оформления права собственности проходит два-три месяца, и все это время застройщику опять придется платить проценты.
- Логично раскрывать счета эскроу не после оформления права собственности, а после ввода дома в эксплуатацию, поскольку это вполне нормальная, урегулированная схема, - считает застройщик. - Это позволит хотя бы что-то выиграть и что-то сэкономить, потому что потерять просто так на последних двух-трех месяцах семь-восемь миллионов - это пустое дело.
Кто заплатит?
Не уверены застройщики и в том, что будущие покупатели квартир вообще понесут свои деньги на счета эскроу, где они будут лежать мертвым грузом пару лет.
- Банки тоже банкротятся, и если дольщику не будут платить проценты, зачем он понесет деньги в банк? Он лучше положит их на депозит в госбанк, а в частный не пойдет, - уверен ярославский коммерсант Николай Мухин.
По мнению представителей строительного бизнеса, их работу могла бы существенно облегчить периодическая "разморозка" счетов эскроу: выполнил часть работы - получи за нее деньги со счетов. Но присутствовавший на встрече с застройщиками министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев разочаровал, сообщив, что Банк России пока такой вариант не поддерживает.
- Мы рассматривали предложение о поэтапном раскрытии счетов эскроу. Для отрасли это, конечно, гораздо интереснее. Условно: ты провел сети - получи часть денег, возмести затраты. Но, к сожалению, эта позиция Центральным банком не поддержана, - рассказал глава строительного ведомства. - Мы продолжим с ними обсуждение этой темы.
Впрочем, дискуссия о рентабельности переживающей "апгрейд" отрасли жилищного строительства не могла не обойтись без вопроса: кто же будет наполнять счета эскроу и вообще покупать подорожавшие квартиры? Большинство застройщиков уверены: чтобы в таких условиях стимулировать спрос на новое жилье, необходимо снижать первоначальный ипотечный взнос и процентную ставку. Потому что, по мнению руководителя компании-застройщика Людмилы Завьяловой, к подорожанию из-за законодательных новаций добавится еще и "обычное": повышается НДС, дорожают инертные материалы, растут тарифы на присоединение… А все вместе даст такой ценовой плюс, что 20 процентов первоначального ипотечного взноса людям будут просто не по силам.
- Ну кто заплатит? Сейчас по 40 тысяч рублей квадратный метр люди не берут, а когда он будет по 50 с лишним тысяч, они в очередь встанут? - переживает бизнесвумен. - Если уж мы идем к мировым стандартам, так давайте делать, как в мире: два процента ипотека, ноль первоначального взноса и нам по три процента. Тогда все будет хорошо, все будем сдавать в срок и даже досрочно.
Министр поблагодарил застройщицу за критику.
Владимир Якушев, министр строительства и ЖКХ РФ:
- Нам очень важно, чтобы в период реформирования застройщики ни в коем случае не потеряли свой бизнес, потому что дальше у нас стоит другая задача - сдача к 2024 году 120 миллионов квадратных метров жилья по указу президента. И если в результате этой реформы мы потеряем по пути хороших застройщиков, которые строили долгие годы, не имели в своем активе обманутых дольщиков, но в результате этой реформы не смогли побороть административные барьеры, будет крайне обидно. Поэтому задача органов власти субъектов РФ, муниципальных органов власти, банковского сообщества, застройщиков в этой непростой ситуации в режиме диалога найти решения, чтобы все сложности, которые привнес 175-й закон, максимально разрулить, найти правильные и верные решения. Закон нужно было принимать, потому что количество проблемных объектов не уменьшается. Мы должны сделать совершенно прозрачной систему привлечения денежных средств граждан, но при этом не убить строительную отрасль, нащупать баланс и период реформирования пройти максимально мягко. Мы проводим много встреч, разъясняем, рассказываем, отвечаем на письма, чтобы понимать, что еще нужно сделать, откорректировать. Чтобы получить сигналы "с земли" и избежать тех ситуаций, которые нам могут нанести вред.