По данным исследования, проведенного компанией "ИНКОМ-Недвижимость", только 4 процента арендных квартир эконом- и комфорт-класса на столичном рынке изначально приобретались для сдачи внаем. Однако в последнее время подобных сделок становится больше.
"Таких покупателей условно называют консервативными инвесторами, - отмечает заместитель директора департамента аренды квартир компании "ИНКОМ-Недвижимость" Оксана Полякова. - Можно предположить, что в перспективе, на фоне снижения ставок по депозитам и повышения пенсионного возраста, число желающих стать рантье будет увеличиваться".
Но даже по самым оптимистичным прогнозам число инвестиционных квартир не сможет превысить 10-15 процентов. Другое дело, если дополнительное жилье рассматривается в качестве подушки безопасности или приобретается на будущее, например для детей. С такой целью уже приобрели квартиры и до поры сдают в наем 33 процента москвичей. При этом больше половины (58 процентов) сдаваемых московских квартир получены арендодателями по наследству или в подарок.
Еще несколько лет назад далеко не все обладатели дополнительных квартир могли найти арендаторов. Так, по данным Аналитического центра компании "ИНКОМ-Недвижимость", на рынке аренды жилья эконом- и комфорт-классов в Москве в 2015 году предложение в 2,5 раза превышало спрос. В 2016 году эти параметры сравнялись, в 2017-м спрос впервые за несколько лет на 12 процентов превысил предложение, а этой осенью востребованность арендных квартир на 20 процентов выше существующего предложения. Эксперты считают, что сейчас самое благоприятное время для того, чтобы сдать квартиру в наем.
"Возвращение нанимателей после пика кризиса свидетельствует о гибкости данного сегмента, его возможностях приспосабливаться к любым экономическим условиям", - отмечает Оксана Полякова.
Несмотря на то что спрос существенно превышает предложение, наниматели не спешат бросаться на первую попавшуюся квартиру. Так, наибольшей популярностью пользуются квартиры в современных домах (постсоветской постройки) - 62 процентов нанимателей арендуют квартиры именно там. Из этих 62 процентов четверть квартируют в новостройках, 32 процента от общего числа арендаторов выбирают "брежневки" (как правило, это девяти- или четырнадцатиэтажные панельные дома), 4 процента - "хрущевки", 2 процента - "сталинки".
По прогнозам, спрос, а вместе с ним и предложение в новостройках и современных домах будет расти. А в "хрущевках", "брежневках" и "сталинках", наоборот, упадет. Такое положение вещей объясняется ростом количества новостроек в Москве и повышением покупательской активности в этом сегменте.
"Начиная с 2017-го наблюдалось значительное увеличение объема предложения и числа сделок на столичном рынке первичного жилья, - рассказывает Оксана Полякова. - Одновременно мы отмечаем рост арендного спроса на лоты в новых домах. Один из главных побудительных мотивов арендовать новые квартиры эконом- и комфорт-класса - это низкие ставки найма за счет локации: строительство ЖК масс-маркета осуществляется главным образом в отдаленных от центра районах Москвы. Другой немаловажной причиной является скидка, которую охотно предлагают собственники из-за того, что жить в новостройке не слишком комфортно: в квартирах повсеместно выполняются ремонтные работы, не всегда налажена работа коммуникационных систем в доме, часто по соседству ведется строительство новых очередей в ЖК, недостает объектов инфраструктуры и т. д. Скидка в среднем варьирует в диапазоне от 7 до 10 процентов, 15 процентов - уже редкость".
Несмотря на перечисленные неудобства, многих арендаторов в таких квартирах привлекает не только скидка, но и качество самого жилья. Ведь в новостройках, как правило, удобная планировка, свежий ремонт и новая мебель.
Помимо тренда на новостройки, на рынке аренды наметилась еще одна тенденция - рост спроса на двухкомнатные квартиры.
Еще весной этого года на однокомнатные квартиры приходилось 40% спроса, на "двушки" - 28%, на многокомнатные - 14%. Все изменилось этой осенью. Теперь двухкомнатные квартиры востребованы у 32% арендаторов, многокомнатные - у 14%, на "однушки" приходится не более 34% спроса.
По мнению экспертов, спрос на "двушки" вызван, в частности, увеличением совместной аренды. Такой вид найма квартир популярен, в частности, у студентов, приезжающих на учебу из других городов. Однокомнатные квартиры им не по карману, а нанимать вскладчину "двушку" - в самый раз.
Эксперты отмечают, что за последние несколько лет рынок аренды изменился еще и в плане взаимоотношений нанимателя и арендатора. Если раньше собственники квартир жестко диктовали условия, например не сдавали квартиры арендаторам с детьми или животными, иностранцам или иногородним, то сейчас охотнее идут на уступки. Вместе с этим и арендаторы стали разборчивее и увереннее: чаще требуют скидки, просят улучшить или изменить условия проживания, если квартира приглянулась.
"Уже долгое время рынок находится на стороне нанимателя, собственники уже не диктуют правила как прежде, - считает директор департамента аренды квартир компании Penny Lane Realty Марина Шекера. - Собственников уже не удивишь ни торгом, ни какими-то иными требованиями нанимателей".
На изменение в психологии арендодателей и нанимателей повлиял еще и тот факт, что активными участниками рынка стали представители нового поколения - миллениалы, молодые люди в возрасте до 35 лет. Они привыкли к комфорту, поэтому на первый план для них выходят качество жилья и удобная планировка. Эксперты, считают, что в связи с этим с рынка постепенно будет уходить самое бюджетное жилье, что изменит его облик уже в ближайшем будущем.