С помощью заемных средств оплачивается более 50 процентов всех сделок со строящимся жильем. Поэтому риски коснутся большинства покупателей квартир в новостройках. Все дело в совместимости эскроу-счетов и ипотечного кредитования, рассказал Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента компании "Бон Тон". В период строительства дольщик выплачивает ипотеку, платежи по которой включают в себя погашение тела кредита и проценты за пользование деньгами. Но на эскроу-счете блокируется стоимость самой квартиры, банк не производит начисления процентов на остаток по эскроу-счету. В случае расторжения договора долевого участия покупатель жилья получит назад только инвестированные средства без размера уплаченных по кредиту процентов.
Получается, что при расторжении договора заемщик понесет убытки. К примеру, при ставке 10 процентов они составят 100 тысяч рублей с каждого миллиона, взятого в кредит.
Действующее законодательство предоставляет дольщикам возможность взыскать такие убытки с застройщика-банкрота. Однако нельзя сказать, что сегодня дольщики защищены лучше. К тому моменту, когда застройщик объявляет себя банкротом, взыскивать с него уже обычно нечего.
Покупать квартиры с применением эскроу-счетов можно уже сегодня. Однако пока таких предложений на рынке немного. Согласно статистике Ernst & Young в России по новой схеме продается всего 77 проектов, то есть около 1,5 миллиона из 130 миллионов квадратных метров строящего в стране жилья, свидетельствуют данные на начало февраля.
По данным Москомстройинвеста, в столице эскроу-счета открыли около 230 компаний. Однако никто не обязывает застройщиков сегодня такие счета использовать, отмечает директор по продажам "НДВ-Супермаркет недвижимости" Татьяна Подкидышева. Многие предпочитают, как и прежде, получать деньги от дольщика напрямую. К тому же в списке есть компании, у которых эскроу-счета используются лишь в одном проекте из всех реализуемых. То есть фактический доступ к совершению сделки с использованием эскроу-счетов у покупателей сегодня ограничен.
В целом эксперты уже сегодня рекомендуют покупать квартиры с использованием эскроу-счетов, так как даже с неполной суммой к возврату они дают большую гарантию достройки объекта или выплаты компенсации, чем покупка недвижимости напрямую у застройщика.
В ближайшее время будут утверждены критерии к застройщикам, которые смогут достроить свои проекты по старым правилам, без перехода на эскроу-счета. Степень готовности таких проектов должна составлять не менее 30 процентов, а количество реализованных договоров долевого участия - не менее 10 процентов с понижающими коэффициентами для проектов комплексной застройки. Соответствующий проект постановления проходит сейчас согласительные процедуры.