Вопрос в спросе
Проектное финансирование подразумевает систему эскроу-счетов: банки будут открывать их на каждого покупателя квартиры и хранить его деньги вплоть до ввода дома в эксплуатацию. Только после этого застройщик сможет получить средства, а в ходе возведения многоэтажки он будет вынужден использовать банковский кредит или же собственные финансовые запасы. Если же стройка по каким-то причинам вдруг оказывается "замороженной", покупатель сможет забрать свои деньги с эскроу-счета.
По словам первого заместителя начальника Сибирского главного управления ЦБ РФ Марины Асаралиевой, сегодня в России 62 банка уполномочены работать по новой системе финансирования строительства. Из них 32 заявили о своей готовности кредитовать застройщиков и одобрили их заявки примерно на 55 миллиардов рублей.
- Запас банковских капиталов сегодня таков, что до 2024 года они могут обеспечить застройщиков почти на шестнадцать триллионов рублей, - отмечает Марина Асаралиева. - Сейчас доля собственных средств застройщиков в структуре источников финансирования строительства невелика - около десяти процентов. Еще двадцать составляют кредиты банков, а основные средства - деньги дольщиков. Эти суммы строителям нужно будет заместить с помощью банковских кредитов.
При этом устанавливать процентную ставку, как и принимать принципиальное решение о выдаче кредита, банк будет в индивидуальном порядке. В основу этих решений ляжет, помимо прочего, оценка параметров строительного проекта, однако для самих застройщиков такая схема создает дополнительные трудности.
- Нельзя забывать, что сами проекты стоят больших денег. Опять же, надо пройти экспертизу, - отмечает президент группы компаний "SkyGroup" Владимир Литвинов. - То есть застройщик должен рискнуть, вложив средства в тот или иной объект, а банки скажут: вы не подходите под наши требования. То, что в ходе строительства мы берем на себя достаточное количество финансовых рисков, - здесь вопросов нет, это специфика отрасли. Но на старте их быть не должно.
Подобные сложности неминуемо возникнут при переходе на новую систему финансирования строительства. Но, как бы то ни было, аналитики предсказывают стабильный спрос на жилье, а значит, застройщики минимум могут рассчитывать на конструктивный диалог с банками. По мнению исполнительного директора и старшего аналитика аналитического хаба Сбербанка Вячеслава Романова, спрос в строительном секторе не снизится, даже несмотря на вероятный рост цен. Учитывая, что за кредит застройщику придется платить дополнительно, цены на жилье в ходе введения эскроу-счетов могут подняться на четыре процента.
- Тем не менее рынок обладает фундаментальным спросом. Больше половины населения - около 64 процентов - хочет купить квартиру. Конечно, реально планируют покупку в ближайшие два года гораздо меньшее число опрошенных, ведь возможности у всех ограничены, - и все же это шестнадцать процентов. В кризис люди легко сокращают траты, связанные с покупкой, например, бытовой техники. Строительство же остается системной отраслью экономики, - уверен Вячеслав Романов.
Ликвидировать перекос
Одним из самых действенных способов привлечения средств останется ипотека, особенно учитывая, что ставка по ней в ближайшие два года должна снизиться с сегодняшних 9,4 процента до восьми и даже, возможно, менее. Но в то же время в этом секторе сегодня наблюдается большой перекос в сторону вторичного жилья. Таким образом, непосредственно строительство получает лишь небольшую часть средств, привлекаемых ипотекой.
Объем ипотечных кредитов в регионах СФО в прошлом году вырос на тридцать процентов, лидерами остаются Новосибирская область и Красноярский край - там в общей сложности выдано более восемнадцать миллиардов рублей. За ними следуют Алтайский край (8,6 миллиарда рублей), Кемеровская и Иркутская области (по восемь миллиардов).
В то же время доля ипотечных средств, направленных на первичный рынок жилья, снизилась до 21 процента. Впрочем, эту тенденцию Марина Асаралива объясняет высокой степенью недоверия дольщиков к рынку и опасениями, что дом попросту не будет достроен.
Переход на счета эскроу должен решить эту проблему и поднять долю ипотечных вложений непосредственно в строительство. По прогнозам специалиста, для достижения восьмипроцентной ставки к 2024 году спрос на ипотеку должен расти примерно на 15 процентов в год, и в новых условиях это вполне достижимая динамика.
Но, по мнению региональных властей, снижение спроса на первичное жилье объясняется не только рисками войти в число обманутых дольщиков. Так, по словам заместителя губернатора Томской области по строительству и инфраструктуре Евгения Паршуто, комплекс-ная застройка городских окраин во многом не удовлетворяет потребительских ожиданий, и люди просто не хотят переезжать из центра. К тому же стоимость квадратного метра в новостройке выше, а покупатели, как правило, стремятся к расширению жилплощади. Для многих в этой ситуации вторичное жилье оказывается предпочтительнее.
Тем не менее в рамках национального проекта "Жилье и городская среда" регионам необходимо до 2024 года повысить объемы вводимых квадратных метров примерно в полтора раза. Так, Томская область должна ввести в 2019 году 531 тысячу, а через пять лет превысить показатель в 700 тысяч. Новосибирская область к 2024 году должна строить свыше 1,8 миллиона квадратных метров. Но успеет ли за этими цифрами спрос?
- Томская область достигла параметров нацпроекта в 2015 году, но в последние несколько лет произошел спад, - отметил Евгений Паршуто. - Понятно, что это связано не с тем, что уменьшились производительные силы или возникли проблемы с производственным цик-лом. Дело в спросе на первичное жилье. Что касается возможностей строительного комплекса региона, то мы готовы строить 800 тысяч "квадратов" - это больше параметров, предусмотренных национальным проектом. Но строим столько, сколько приобретают на первичном рынке.
Программные решения
Для того чтобы стимулировать рост ипотечного кредитования, в регионах принимают собственные программные решения. В той же Томской области с этого года будет реализовываться программа, по которой жителям субсидируют четыре процента ипотеки. Два процента будет выделять из областного бюджета и по одному проценту дадут муниципалитеты и застройщики. Новосибирская область в 2019 году начинает реализацию сразу двух пилотных проектов, связанных с развитием ипотечного рынка.
- Правительство региона заключило соглашение с федеральным правительством и АО "ДОМ. РФ", которое позволит выдавать займы для приобретения жилья на первичном рынке по льготной ставке, на три процента ниже действующей, - пояснил министр строительства Новосибирской области Иван Шмидт. - Из средств областного бюджета юридическому лицу будут предоставлять субсидии на возмещение недополученных доходов, связанных с выдачей таких займов. Второй проект - ипотека без первоначального взноса.
По оценкам министра, совокупный эффект этих программ оценивается почти в 4,5 тысячи кредитных договоров. При этом областные власти в 2019 году потратят 155 миллионов рублей, а строительный рынок получит около 2,5 миллиарда рублей ежегодно в качестве привлеченного капитала. Стоит отметить, что бюджетные затраты будут иметь возвратный характер. Но что бы ни предпринимали власти, цены на жилье в ближайшее время, вероятнее всего, продолжат расти.
- За последние полгода рост стоимости жилья составил от пяти до пятнадцати процентов, - подчеркивает специалист одного из новосибирских агентств недвижимости Елена Горбунова. - И в пользу увеличения цен после отмены договоров долевого участия говорит несколько факторов. Самый очевидный - строительство в кредит - так или иначе, ляжет на плечи покупателей. Кроме того, небольшие компании, которые не обладают весомым собственным капиталом, либо уйдут с рынка, либо будут вынуждены консолидироваться - этот процесс уже активно начался. А значит, на рынке может образоваться определенный дефицит.
По словам Елены Горбуновой, на руку застройщикам сегодня играет и то, что потребители все больше готовы платить "лишние" деньги за метры в нужном им жилкомплексе с индивидуальной планировкой. Спрос же на типовую застройку снижается, этот фактор также подстегивает цены в новостройках. И все же, по мнению специалиста, реакция рынка на отмену договоров долевого участия будет не сиюминутной, ведь застройщики, успевшие выкупить землю и получить разрешение на строительство, до 1 июля этого года смогут какое-то время работать "по старинке". Это отчасти стабилизирует ситуацию.
Сергей Меняйло, полномочный представитель президента РФ в СФО:
- В ряде регионов идут, казалось бы, по легкому пути, используя механизмы комплексного развития новых территорий. Но это самообман. Мы не должны "загонять" людей жить туда, куда они переезжать не хотят. Если строим на окраине, там все должно быть как в центре, начиная от инженерных сетей и заканчивая транспортной доступностью. В то же время комплексное развитие уже застроенных территорий практически для всех наших областных центров остается актуальной проблемой.