Максим Владимирович, какие уроки извлекли девелоперы из пандемии и порожденного ею локдауна?
Максим Жабин: По итогам 2020 года наша компания достигла лучших результатов, чем по итогам 2019-го. Известно, что человека заставляют меняться обстоятельства. Для экономики такой встряской стал коронавирус, при котором такие обесцененные ранее понятия, как команда и семья, получили новую ценность. Поэтому сейчас в девелопменте, да и вообще в экономике в целом, большое значение приобретает такое понятие, как управление человеческим ресурсом.
В первую очередь локдаун повлиял на культуру потребления. Долгое время люди теряли вкус к еде, к праздникам, все становилось обыденным. Доступность развращает. Когда у нас исчезла возможность прогуливаться, ходить по магазинам, просто выходить из дома, это подтолкнуло общество к осознанному потреблению. Пандемия не дала нам ничего нового, но научила ценить то, что мы имеем, в том числе собственное время и свободу передвижения. Формирование этой культуры займет несколько лет, как данность войдет в жизнь только у следующих поколений.
Новое отношение к недвижимости начало зарождаться уже несколько лет назад. И пошло оно не из Москвы, Петербурга, Владивостока - крупных городов, а из регионов, из глубинки. Потому что там девелоперы сильно задумываются о том, за какие деньги строится жилье и за какие оно потом будет реализовано, а самое главное - кому. А высококонкурентная среда заставляет строить такие дома, что нам с вами и не захочется оттуда уезжать. Именно из регионов пришло понимание, что продукт девелопмента - это не только квартира, но и дом, двор, район и, конечно же, город. И что "за базовые вещи не аплодируют". Это не мое выражение, но я очень его люблю и хочу внедрить этот принцип, научить ему сотрудников и клиентов и объяснить, что отличное благоустройство, порядок в подъездах и во дворе, исправно работающее оборудование и качественно выполненная работа - это норма. Я считаю, что истинный патриотизм - это делать жизнь других лучше благодаря тому, что лучше всего умеешь делать. В моем случае это реализовывать отличные и качественные девелоперские проекты.
Смогут ли удержаться на строительном рынке Петербурга те, кто этого не осознает или не хочет следовать новым принципам?
Максим Жабин: Смогут. Смещения потребительских ценностей не произойдет одномоментно, на это потребуются десятки лет. Комплексное освоение территорий и спальные районы никуда не денутся, но будут видоизменяться. А крупные города ожидает джентрификация, то есть жилая среда в разных районах будет существенно различаться. В Петербурге уже сейчас есть это расслоение - Московский проспект отличается от Невского, а тот, в свою очередь, - от Центрального района в целом. Джентрификация городских районов будет происходить и дальше, но это процесс на ближайшие 20-30 лет. Не одно поколение должно смениться, чтобы полностью вытеснить прежнее население и его привычки, изменить среду. В других государствах этот процесс произошел уже 20-30 лет назад, поэтому мы видим пример Бруклина, где цены на недвижимость выросли в десятки раз, с 450 тысяч долларов до 20 миллионов.
У Петербурга новыми точками роста станут так называемые пригороды - Красное Село, Кронштадт, Гатчина, Пушкин. Эти пригороды можно будет назвать "петербургской агломерацией". Они будут развиваться семимильными шагами, туда переедет обеспеченное население города. Опасаться того, что спальные районы превратятся в гетто, я бы не стал. Скорее всего, изменятся их привлекательность и, как следствие, цена, они будут реновироваться, реконструироваться, переделываться. Хотя, возможно, это произойдет не везде.
У девелоперов нет выбора, так как нет свободной земли в Петербурге?
Максим Жабин: Земля есть! Другой вопрос, в чьей собственности она находится, как и когда будет использована. Также сейчас появляются государственные структуры, распорядители государственной земли, например Дом.РФ, которые выступают от имени государства.
Что будет со строительным бизнесом после того, как завершится программа льготной ипотеки?
Максим Жабин: Я думаю, что государство продолжит поддержку граждан в сфере улучшения жилищных условий. Возможно, на смену этой программе придумают другую, потому что 6,5 процента - это все-таки дорогая ипотека. Другой вопрос, что у нас такой низкой ставки по ипотечным кредитам еще не было, поэтому на рынке случился бум. В наших домах стоимость квадратного метра выросла в среднем на 20 процентов, а по отдельным квартирам - на 67 процентов.
Нового всплеска не будет, рынок остынет примерно на полгода-год. Мы уже видим снижение количества заявок на покупку примерно на 20 процентов по нашей компании, отток происходит и в петербургских проектах. Но стоимость квадратного метра зафиксируется на сегодняшних значениях и даже если и будет меняться, то очень незначительно. Потому что в стране достаточно долго сдерживались цены на рынке строящейся недвижимости. То же самое, кстати, в свое время произошло с курсом доллара - для нас одномоментный рост стал потрясением. Если бы процесс шел постепенно, то никого бы это не удивило. Я говорю сейчас не о качестве экономики в целом, а именно о свершившимся факте.
На рынке жилья экономика забрала свое - долгое время у нас не было общего повышения цен, только по отдельным локациям. Но нужно понимать, что доступность жилья сегодня в России в среднем выше, чем в других странах. Опять же потому, что аналогичные процессы происходят с опозданием. Кроме того, мы живем еще в парадигме СССР, в уверенности, что нам кто-то что-то даст. И дают! Есть программы безвозмездных субсидий для молодых семей или предоставления жилья для льготных категорий граждан. За границей таких объемных и качественных программ нет.
Но там и нет необходимости приобретать недвижимость, потому что существует цивилизованный рынок аренды. А у нас Госдума только готовится принять закон об апартаментах.
Максим Жабин: Меня просто взбудоражила недавняя новость о том, что Дом. РФ внес законопроект об электронном регулировании рынка арендного жилья. Мы еще года два назад говорили о том, какой большой объем недвижимости, сдаваемой в аренду, Петербурга и Ленинградской области находится в "серой зоне". У всех есть договоры, но, как правило, они все заключены на 11 месяцев и поэтому могут не регистрироваться, что и происходит.
Мы сейчас опять-таки повторяем путь, который другие страны уже прошли: появляются арендное жилье и доходные дома, в эту сферу приходит государственное регулирование, растет цена квадратного метра, появляются новые способы управления недвижимостью, в том числе специальные брокерские и сервисные компании. Потому что появляется новое поколение потребителей, которые не представляют, что такое владеть недвижимостью. Или которые не хотят искать себе арендаторов и заниматься текущими проблемами, а только получать доход.
Государственное регулирование начнется не сегодня завтра. Уже есть поручение президента разобраться с рынком арендного жилья. Уже ведутся разговоры о том, что будут какие-то налоговые послабления для тех, кто первыми выйдет из тени. И одновременно закон защитит тех, кто сдает квартиры. Никто же сегодня не подает в суд, если порвали обои или не заплатили. Но на все это потребуются время и соответствующее законодательство.
Что касается апартаментов и апарт-отелей, то это направление уже развивается. Такая недвижимость получит категории по аналогии с гостиницами, "звездность" будет сертифицирована. Но мы свои планы будем строить в этом направлении только после того, как закон будет принят. Мы можем в одном из наших проектов уже возвести 40 тысяч квадратных метров апартаментов, вопрос, по каким правилам, с каким набором услуг.
Как в этом случае необходимо решать вопрос обеспечения жителей апарт-отелей социальной инфраструктурой?
Максим Жабин: В США покупают недвижимость с мыслью, что с ней будет через пять лет, сколько она будет стоить, "а пока я в ней поживу". У нас - "я пока поживу", а что с ней будет через пять лет, никто даже не задумывается. В том числе и о том, насколько удобно будет здесь жить. Если тебе нужно бесплатное образование и бесплатная медицина, не покупай апартаменты. С другой стороны, сейчас многие все равно отдают ребенка не в школу рядом с домом, а предпочитают возить на другой конец города, выбирая конкретного педагога или направление обучения. Новые поколения активно мигрируют за местами притяжения - местом работы или комфортной для него средой.
Обязательства по созданию социальной инфраструктуры должно нести государство. Другое дело, что оно может воспользоваться различными механизмами для того, чтобы получить на это деньги. Однако девелоперы будут сами строить детские сады и школы, как только предложение на рынке недвижимости превысит спрос. Когда покупатели будут ходить и выбирать, кому они отнесут свои деньги и почему. Мы только сейчас начинаем ощущать в Петербурге, что такое настоящая рыночная экономика и настоящая конкуренция. И наша компания впервые в своей истории в Новогорелово школы и детские сады вводит в строй раньше, чем жилье, в том числе благодаря государственной программе "Стимул". Мы уже ввели и другие социальные объекты, такие как бульвар и плейхаб, и построили их без помощи государства. Потому что мы были кровно заинтересованы в том, чтобы наш покупатель голосовал за наши проекты рублем.
Вы не раз говорили о том, что мечтаете построить идеальный дом. Каким он будет?
Максим Жабин: Я пока его ясно не вижу. Точнее, я не могу его описать. В деталях. Если опишу - построю, и у меня не будет идеала, к которому нужно стремиться. Но я точно знаю, что необходимо делать, и знаю, чего мы делать точно не будем.