Антон Михайлович, на конференции, естественно, будут говорить о том, что у людей нет средств на дорогое жилье, отсюда и снижение спроса. Как строительная отрасль может выйти из этой ситуации?
Антон Мороз: Определенный потенциал для стабилизации рынка недвижимости мы видим в развитии сегмента ИЖС, цена строительства одного квадратного метра в частном секторе ниже, чем в многоквартирных домах. Строительство индивидуального жилья демонстрирует довольно давнюю тенденцию к росту. Так, с 2017 по 2020 год ввод недвижимости в этом сегменте увеличился почти на семь миллионов квадратных метров.
В 2021 году сектор ИЖС также растет. Так, к 1 июня общий объем ввода жилья в целом по стране составил 28,7 миллиона квадратных метров, из которых 16,2 "квадрата" пришлось на ИЖС.?Рост составил 42 процента.
В рамках стратегии "Агрессивное развитие инфраструктуры", рассчитанной до 2030 года, НОСТРОЙ совместно с Минстроем России разработали отдельную инициативу по развитию ИЖС "Мой частный дом". Она предполагает целый ряд мероприятий, например, развитие комплексной застройки. Сейчас специализированными подрядчиками возводится лишь два-три процента от общего количества частных домов, что не позволяет в полной мере осуществлять комплексное развитие территорий, формировать комфортную среду.
Препятствием к росту объема ввода жилья в частном секторе является недостаточность государственной поддержки и стимулирования строительства ИЖС, также отсутствует плановое развитие пригородных территорий малоэтажной и индивидуальной жилой застройки. Интересный опыт регионов в этом направлении есть. Например, в Белгородской области был создан единый оператор по развитию индивидуального жилищного строительства, это позволило как-то систематизировать процесс возведения частного сектора в регионе.
Два года назад на конференции в Петербурге довольно жарко обсуждали будущее эскроу-счетов. И вот это будущее наступило, строители обязаны использовать проектное финансирование. Как вы считаете, можно ли говорить о том, что реформа прошла безболезненно для отрасли?
Антон Мороз: Введение проектного финансирования, конечно, сказалось на строительных компаниях. При том что к настоящему моменту в рамках проектного финансирования с использованием счетов эскроу застройщики возводят только 69,4 процента жилья. В 2020 и 2021 годах произошло сокращение объема строительства за счет ухода с рынка ряда застройщиков, оставшиеся компании значительно снизили обороты. Если в сентябре 2019 года в целом по стране разрешение на строительство получили 3850 компаний по 8022 объектам, то на 1 сентября 2021 года 6325 разрешений оформили 3442 компании.
Кроме того, сама система проектного финансирования пока находится на стадии развития и не свободна от недостатков. Так, пока низок уровень конкуренции - из 98 кредитных организаций, имеющих право применять этот механизм, на рынке проектного финансирования работает только 34 банка. При этом 80 процентов проектов финансируются тремя кредитными организациями.
Сохраняется низкий уровень доступности проектного финансирования для небольших региональных застройщиков. Так, во Владимирской области, Дагестане и Кабардино-Балкарии проектное финансирование применяется лишь для трети объектов. Еще в девяти субъектах страны в принципе возводится меньше десяти тысяч квадратных метров жилья в год.
Применяемая в настоящее время схема проектного финансирования привела к "удорожанию" кредитных денег по сравнению с деньгами дольщиков. Средняя ставка проектного финансирования в среднем по стране к 1 июля составляла около трех процентов. Однако, по оценкам специалистов, за счет различных комиссий реальная ставка может достигать пяти-семи процентов. Чтобы система проектного финансирования стала доступна для застройщиков, прежде всего региональных, необходимо повышать доступность банковских денег, снижать кредитную нагрузку главным образом за счет исключениях всех дополнительных банковских комиссий и дополнительных платежей.
В повестке дня и будущее сельской ипотеки. Не секрет, что во многих субъектах сельскую ипотеку активно берут в городах. Не искажает ли это суть программы?
Антон Мороз: В данном контексте для застройщиков любая льготная ипотека - это прежде всего инструмент стимулирования спроса на жилье. Высокий спрос - это высокий уровень продаж и, соответственно, возможность начинать новые строительные проекты, обеспечивая в том числе рабочие места и зарплату работникам. Особенно данная антикризисная мера стала серьезной поддержкой застройщиков, завершающих строительство в "старых" правилах, когда средства от продаж квартир обеспечивают финансирование строительных работ. Учитывая стратегические задачи, стоящие перед государством, а также недостаточный уровень доходов населения и возможные риски для кредитных организаций, необходимо и дальше формировать разнообразное предложение на рынке жилья, развивать "ипотечное меню" для всех категорий граждан: льготная ипотека (семь процентов), семейная (четыре-пять процентов), сельская (три процента), ИЖС (шесть процентов), ипотека на приобретение первого жилья (шесть процентов). При стабильно низких ставках не будет резких всплесков, стимулирующих рост цен на жилье.
Обсудят на конференции и будущее апартаментов. Надо ли их наделять статусом жилья? Какова позиция НОСТРОЙ на этот счет?
Антон Мороз: Существует ряд факторов, благодаря которым строительство апартаментов экономически привлекательно для застройщиков. Так, технические требования к этой недвижимости ниже, чем те, что предъявляются при возведении многоквартирных домов. В частности, на апартаменты не распространяются требования к инсоляции.
Процесс развития такой недвижимости не является новым явлением в международной практике. Однако в нашей стране, согласно жилищному законодательству, апартаменты не признаются жилыми помещениями, являясь при этом полноценными объектами гражданско-правовых отношений.
Дальнейшее игнорирование законодателем сложившегося рынка апартаментов может привести к нарушениям интересов собственников, а также к ущемлению прав правообладателей иных помещений в зданиях с апартаментами.
Представляется, что необходимо ввести в законодательство такой вид жилых помещений, как апартаменты, и полностью их регулировать как особый вид жилья.
В этом году инфляция в строительной отрасли оказалась очень заметной, один рост цен на арматуру чего стоит. А как обстоят дела с госконтрактами?
Антон Мороз: Совсем недавно, 9 августа, было принято постановление правительства N 1315, согласно которому все контракты, заключенные до 1 июля 2021 года, подлежат компенсации в случае если рост стоимости стройматериалов повлиял на их фактическую цену. Но это постановление распространяется на госконтракты, заключенные на срок более одного года. Стоит отметить, что с начала 2021 года на основании ФЗ-44 было заключено 77 170 контрактов на строительство, реконструкцию, капремонт. Из них лишь 5893 контрактам срок исполнения составляет более года. Таким образом, под условия принятых норм подходит 7,63 процента контрактов. Конечно, требуется урегулировать ситуацию в контрактах, заключенных на более короткий срок. Такой законопроект уже внесен в Госдуму, его авторами стали депутаты из Курской области.
В повестку дня конференции вошли проблемы, связанные с объектами культурного наследия. Что планируется обсудить?
Антон Мороз: Главной сложностью является то, что строительство, реконструкция, капитальный и даже текущий ремонт существующих зданий, расположенных на территориях охраны объектов культурного наследия, возможны только после прохождения длительных согласований. Например, в Петербурге имеется более 5,2 тысячи зданий с охранным статусом.
Дифференциация таких зданий осуществляется сейчас только по конструктивным признакам (например, особенностям расположения). При этом законодательно отсутствует дифференциация по непосредственному предмету охраны, нет определения того, что является ценным в этом здании. Кроме того, в Петербурге есть еще исторические здания, построенные до 1917 года, они не подлежат сносу. В Едином государственном реестре объектов культурного наследия "исторические" здания отсутствуют, не включаются они и в какие-либо иные реестры. Такая правовая неопределенность существенно тормозит приспособление зданий под современное использование.
Чем конференция полезна для отрасли?
Антон Мороз: Основные наши усилия направлены на то, чтобы собрать самый мощный пул представителей исполнительной и законодательной власти федерального и регионального уровня для обеспечения прямого диалога с представителями отрасли. Это позволяет участникам строительного рынка напрямую задавать вопросы, поднимать проблемы, озвучивать предложения и сразу же получать обратную связь. Основные проблемы отрасли обозначены в программе конференции, и мы ожидаем услышать актуальную информацию и предложения непосредственно в ходе дискуссии. Не удивлюсь, если будут подняты острые вопросы, которые не вошли в программу.