А что остальные? По данным Национального объединения строителей, на 6 октября 33 региона еще не определились с критериями включения в проекты неаварийных многоквартирных домов. В 66 не оговорено, когда можно изымать в целях комплексного развития блокированные здания, частный сектор и садовые домики. В 42 субъектах РФ не утвердили порядок определения границ КРТ, у 59 не прописаны предельные параметры разрешенного строительства, а у 40 - не регламентирован срок общих собраний собственников.
Эти цифры озвучили на конференции НОСТРОЙ, которая состоялась в рамках международного форума 100+ Forum Russia в Екатеринбурге.
К 2030 году России нужно увеличить свой жилфонд на 1,2 миллиарда квадратных метров. Для этого требуется примерно 140 тысяч гектаров земли, свободной остро не хватает. Редевелопмент застроенных территорий с помощью КРТ позволит вовлечь в оборот более 50 тысяч гектаров, уже обеспеченных базовой инфраструктурой.
Один из серьезных источников пополнения земельного банка - неэффективно используемые участки, принадлежащие федеральным структурам.
- Для городов типа Новосибирска, Тюмени, Владивостока это единственный ресурс: заброшенные склады минобороны, поля РТРС, которая перешла на "цифру", и т.д. - отметил управляющий директор ДОМ.РФ Анатолий Азизов. - Когда поступает информация о таких землях, наша обязанность - вместе с регионами и муниципалитетами еще на старте определить ключевые параметры их развития. По сути, мы снимаем с застройщика часть рисков: он может сразу приступать к разработке разрешительной документации.
Первые 14 площадок в 12 регионах с потенциалом три миллиона квадратных метров жилья уже прошли обсуждения, в ноябре ДОМ.РФ вынесет на комиссию еще 16-18 площадок на 4-5 миллионов метров жилья.
УрФО в каком-то смысле можно назвать передовиком КРТ: из шести субъектов четыре полностью завершили разработку нормативной базы, и уже заключены два договора.
Одно из главных препятствий, с которым сталкивается КРТ, - экономика проектов. В НОСТРОЙ подсчитали: чтобы снести и расселить пятиэтажку-хрущевку в Новосибирске, застройщику потребуется около 315 миллионов рублей, то есть восемь миллионов на сотку земли. Это в пять раз дороже, чем приобрести аналогичный участок по рыночной цене.
Когда итоговая цифра выходит больше рыночной цены на участок, требуются дополнительные льготы для инвестора. В качестве таковых может выступать освобождение от платы за подключение к сетям, минимальная стоимость аренды земли, налоговые преференции.
- Ни в одном регионе пока не видно четко прописанных мер поддержки инвесторов, хотя проекты долгие, сложные, - констатирует Максим Федорченко, председатель комитета по улучшению инвестклимата и КРТ Российского союза строителей, координатор НОСТРОЙ в Сибирском федеральном округе. - Расселение типовых серий выше трех этажей за счет инвесторов в основном пока нерентабельно в регионах. Наиболее перспективно оно по отношению к баракам, внутригородскому ИЖС, а также как реновация промзон.
Проблема в том, что субъекты РФ боятся брать на себя ответственность и изымать ИЖС под нужды КРТ. Поэтому эксперты предлагают изменить федеральное законодательство, вернуть в него возможность комплексного развития территорий, занятых ветхим частным сектором, и "смешанных", где промзоны соседствуют с ИЖС и бараками. Целесообразно будет включать в подобные проекты и садово-гаражные кооперативы, считает директор компании "Голос.Девелопмент" Сергей Пахомов. В том же Челябинске садовые участки 60-х годов занимают в теле города до 70 гектаров.
Кроме того, бизнес попросил заложить в договоры КРТ обязанность застройщика возвести, а муниципалитета - выкупить соцобъекты. Причем если проект реализуется по инициативе правообладателя, предоставить смежные участки для размещения такой инфраструктуры. Сегодня бывает так, что школа, расположенная буквально через дорогу, к микрорайону уже не относится. Если поправки учтут, сохранится законченность градостроительной единицы и инвестору будет проще получить кредит в банке. Среди других инициатив: предоставлять участки под КРТ не только в аренду, но и в собственность, чтобы избежать земельного "печворка", а договоры расторгать только в суде. Тем самым инвестор получит дополнительную защиту, если он не выполнил обязательства не по своей вине, а потому, что публичная сторона вовремя не выдала нужные разрешения и согласования. Очевидно, что чем больше будет пилотных площадок, тем чаще будут выявляться "слабые места" в новом механизме.