Сейчас по ГК недвижимостью признаются объекты, прочно связанные с землей, то есть "перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно", а также воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания.
При этом не все объекты отвечают этим признакам недвижимости, отмечается в пояснительной записке к законопроекту. Некоторые сооружения могут быть перемещены без причинения несоразмерного ущерба (например, линейно-кабельные сооружения, трубопроводы и др.). А, например, помещения, безусловно признаваемые недвижимостью, не имеют непосредственной связи с землей.
Основной недостаток ключевого определения недвижимости - прочная связь с землей - в том, что трудно подтвердить это документами. Кроме того, одинаково прочная связь с землей есть как у объектов, имеющих самостоятельную хозяйственную ценность (например, здания завода), так и у сооружений, которые могут считаться лишь улучшениями земельного участка (дорожки, заборы, временные, вспомогательные строения и т.п.).
Ряд зарубежных стран (Англия, Швеция, Новая Зеландия, Австралия, ЮАР) перешли к концепции трехмерной недвижимости - в качестве недвижимой вещи рассматривается трехмерный контур пространства, имеющий физические или проектируемые в строительной документации границы, указывают авторы поправок. К примеру, в Швеции недвижимостью признаются выделенные особым образом и учтенные в кадастре пространства, ограниченные перегородками и перекрытиями, но также есть и трехмерная недвижимость: условное трехмерное пространство без ограничения его перегородками (подобие российского машино-места, но используемое в любых хозяйственных целях).
Законопроектом предлагается считать недвижимостью земельные участки, участки недр, а также расположенные на земле или под ее поверхностью и созданные в результате строительства здания и сооружения. К недвижимым вещам также будут относиться здания, сооружения, единые недвижимые комплексы, образованные в результате преобразования других зданий и сооружений. Если объект находится на земле исключительно под собственной тяжестью, предлагается считать его движимым имуществом.
Сейчас в ЕГРН могут быть зарегистрированы права на такие объекты как пляж, грунтовая дорога, плодовый сад. Они должны быть исключены из ЕГРН, считают авторы законопроекта. Вспомогательные постройки, которые в связи с принятием законопроекта не смогут признаваться недвижимостью, будут считаться улучшениями земельного участка или иных объектов (например, жилого дома).
Появится в ГК определение машино-места. Им будет считаться "предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией, границы которой описаны в установленном законом порядке".
Объектом незавершенного строительства будет считаться незавершенное здание или сооружение, у которого полностью построен фундамент. Если наличия фундамента не предполагается, то сооружение не может являться объектом незавершенного строительства. Такое сооружение может считаться недвижимостью только после завершения строительства.
Кроме того, законопроектом уточняются порядок образования нового объекта недвижимости (за исключением земельных участков), правовое регулирование в отношении единого недвижимого комплекса, предприятия, сложной и неделимой вещи. Устанавливается порядок преобразования сложной недвижимости в современные виды недвижимости, признаваемые гражданским законодательством, которые были созданы ранее в соответствии с законодательством о приватизации: "имущественный комплекс", "производственно-технологический комплекс".
Внесение поправок повысит правовую определенность в отношении правового режима создаваемых и созданных строений, а также наделит собственников недвижимости правом образовывать иные объекты недвижимости. Предполагается, что в случае принятия закон вступит в силу с марта 2023 года.