В январе 2022 года Госстрой вынес на общественное обсуждение проект вышеуказанного положения, в котором описывались нюансы взаимоотношений всех участников подобных проектов. Таким образом ведомство откликнулось на призывы тысяч кыргызстанцев, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков. Люди вкладывали свои накопления в возводимые дома, но в итоге остались и без крыши над головой, и без денег.
Как рассказывала корреспонденту "РГ" экс-депутат парламента (Жогорку Кенеша) КР Аида Касымалиева, ситуация в республике в этой сфере парадоксальная. "Рынок строительного долевого участия есть, а защиты прав его участников нет. Скажу больше, в законодательстве даже нет понятия "обманутый дольщик". Механизм действий, направленных на то, чтобы оставить людей без жилья и денег, работает бесперебойно. К примеру, компания регистрируется в минюсте, при этом никто не проверяет размер капитала и наличие имущества у ее учредителей. Далее она заключает договор с владельцем земельного участка, после, разработав проект стройки и утвердив его в соответствующих госструктурах, начинает привлекать деньги дольщиков. Через какое-то время, вырыв котлован и залив фундамент, попросту исчезает. Хозяин земли заключает новый договор уже с другой строительной компанией, которая в свою очередь о дольщиках никакого представления не имеет. Она достраивает дом и продает квартиры совершенно другим людям. Да, возбуждаются уголовные дела, инициируются судебные разбирательства, но привлечь к ответственности конкретных лиц, насколько мне известно, не удается", - объяснила экс-парламентарий.
Стоит отметить, что в республике несколько раз предлагали варианты решения проблемы. Это делали и депутаты Жогорку Кенеша, и минэкономики КР. Однако все инициативы по различным причинам не были одобрены. К примеру, правительство "завернуло" один из депутатских законопроектов, потому что документ "защищает права простых граждан, но не учитывает интересы добросовестных компаний".
На этот раз в Госстрое выразили намерение пойти по пути России. В агентстве для наведения порядка в сфере жилищного строительства предложили принять положение с определенными нормами: во-первых, право заключать договоры с дольщиками получат только застройщики, находящиеся в специальном электронном реестре, для попадания в который необходимо выполнить несколько требований. В частности, предоставить копии правоустанавливающих документов на земельный участок и первичные разрешения на выполнение строительных работ.
Во-вторых, компания должна будет открыть эскроу-счет в государственном коммерческом банке, на который дольщики после заключения с ними договоров перечислят деньги для участия в строительстве. А содержимое эскроу-счета переведут на основной расчетный счет застройщика только после полного ввода объекта в эксплуатацию, то есть после выполнения договорных обязательств.
- Возводить жилье компаниям придется либо на собственные, либо на кредитные средства, - пояснили в Госстрое. - Эскроу-счета гарантируют безопасность сделки. Если застройщик обанкротится, деньги должны быть возвращены дольщику или потрачены на завершение строительства дома. На наш взгляд, это оптимальное решение, при котором контрольные функции берут на себя государственные институты.
В России подобная схема, которая называется проектным финансированием, действует с лета 2019 года.
Предложение Госстроя, которое, кстати говоря, положительно оценили в республике, особенно пострадавшие от недобросовестных застройщиков, прошло стадию общественного обсуждения, но на днях стало известно, что в госагентстве приняли решение внести в документ изменения.
Речь уже идет не об эскроу-счетах, а об отдельных расчетных счетах в коммерческих банках, открываемых для строительства каждого многоквартирного жилого дома. Дольщики перечисляют на них средства, а застройщики используют эти деньги исключительно для возведения жилья. Контролировать процесс будут банк и уполномоченный госорган.
Фактически таким образом Госстрой смягчил требования, которые предъявляются застройщикам при использовании ими денег дольщиков. В ведомстве объяснили это тем, что в настоящее время возводить дома на свои или на кредитные средства и получать доступ к содержимому эскроу-счетов только после вручения ключей счастливым собственникам квартир "весьма затруднительно". Особенно в условиях подорожания строительных материалов.
Без изменений, по данным Госстроя, остается требование о создании специального электронного реестра, включать в который будут только застройщиков со всеми необходимыми правоустанавливающими документами.
Новое предложение Государственного агентства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства КР опять вынесено на общественное обсуждение.
Станет ли эта редакция Положения о долевом строительстве многоквартирных домов в республике окончательной, будет известно через месяц.