На проектное финансирование и использование счетов эскроу строительная отрасль перешла в 2019 году. Лишь некоторым застройщикам разрешили достраивать дома по старым правилам. Сейчас, по данным ДОМ.РФ, через счета эскроу строится 79,5 млн кв. м жилья (82,7%). К началу апреля в стране было открыто более 734 тысяч эскроу-счетов, на которых размещено 3,7 трлн рублей, сообщает ЦБ. Застройщики могут получить эти средства только после завершения строительства. К началу апреля насчитывалось более 398 тысяч раскрытых счетов, с которых застройщикам перечислено 1,45 трлн рублей.
При этом, как сообщили "РГ" в ЦБ, с момента начала реформы не зафиксировано ни одного случая, когда деньги со счетов эскроу возвращались дольщикам из-за недостроя объектов, возводимых по новой схеме проектного финансирования. Как неоднократно отмечали эксперты, банки достаточно жестко контролируют ситуацию.
Они просто не выдают кредиты компаниям, если есть вероятность, что проект окажется невыгодным, а застройщик обанкротится. Ранее такие застройщики могли начинать строительство, привлекая деньги дольщиков, а при возникновении проблем покупатели теряли деньги, превращаясь в обманутых дольщиков.
От этого появляются новые сложности - застройщикам (как правило, из нестоличных регионов) банки отказывают в предоставлении кредитов, поскольку невысока планируемая прибыль. Для решения этой проблемы в прошлом году была запущена программа субсидирования кредитов для низкомаржинальных застройщиков. Весной нынешнего года были приняты дополнительные меры для поддержки отрасли, введено субсидирование процентной ставки застройщиков до 15%. "Мы видим, что стройка не остановилась, и даже по итогам апреля введено 37,6 млн кв. м жилья, что на 58% больше, чем за тот же период 2021 года", - отмечал вице-премьер Марат Хуснуллин.
В то же время застройщики отмечали, что новая схема финансирования удобнее прежней - деньги на строительство поступают по графику и финансирование не зависит от колебаний спроса на квартиры.
Сегмент проектного финансирования в этом году показывает значительную стабильность, говорит руководитель комиссии по проектному финансированию Общественного совета при минстрое Рифат Гарипов. Объемы кредитования по проектному финансированию продолжают расти. За первый квартал объем средств на эскроу-счетах увеличился на 15-20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. А меры господдержки в сочетании со снижением ставок обеспечивают строителям высокий процент сдачи объектов. Застройщики регулярно поднимают вопрос о поэтапном раскрытии эскроу-счетов. Однако ЦБ и правительство пока не поддерживают эту инициативу, отмечает Гарипов. Такое решение могло бы подорвать уверенность покупателей в безопасности сделок, отмечали ранее эксперты.
Между тем система проектного финансирования нуждается в донастройке, считает вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов. Некоторые застройщики пытаются найти лазейки в законодательстве - например, сначала продают квартиру по низкой цене аффилированному лицу, а оно затем перепродает жилье по рыночной цене реальному покупателю. При возникновении же проблем покупателю вернется с эскроу только первоначальная, заниженная сумма. В связи с этим Национальный совет финансовых рынков недавно направил в Госдуму законопроект, которым предлагается приостанавливать продажи у застройщика, продающего значительную часть жилья по заниженным ценам.